Обратная ипотека

На рынке кредитования в последние годы появился новый инструмент - «обратная ипотека», программа, которая может дать пенсионерам, людям в возрасте возможность улучшить условия, в которых они живут, за счет имеющейся у них недвижимости.

Согласно договору обратной ипотеки залоговым имуществом служит недвижимость, находящаяся у потенциального заемщика в собственности. Оценив ее, банк предлагает кредит на максимально возможную для себя сумму. Позднее залоговую квартиру могут продать и погасить кредит. Не исключено, что банку не удастся таким образом вернуть сумму кредита полностью, в этом случае на помощь приходит государство – оно доплачивает разницу. Кроме продажи залоговой недвижимости есть еще и другие условия возврата подобного кредита.

Обратная ипотека особенно актуальна при слишком малом размере зарплаты или пенсии, или когда у заемщика нет детей.

Потребительское кредитование предназначено, скорее, для удовлетворения нужд трудоспособной части населения. Что же касается займов для пенсионеров, то особо рассчитывать на то, что кредитные организации их выдадут, пожалуй, не стоит. Не говоря о том, что возвращать «одолженные» средства под банковские процентные ставки им более чем трудно.

А вот по «обратной» программе у пенсионера есть даже возможность выбора: либо получить крупную сумму сразу на руки, либо получать их ежемесячно (получается неплохая прибавка к пенсии).

Банк в качестве одного из участников этой схемы деньги выдает, а не получает, поэтому ее и называют обратной. Обратная ипотека имеет принципиальное отличие от классической – она не требует обслуживания, поскольку начисляемые за пользование средствами проценты добавляются автоматически к сумме долга.

Примечательно, что, участвуя в этой программе, владелец продолжает проживать в собственной квартире. В основном заемщики защищены от изъятия квартиры в случае дефолта до тех пор, пока:

• хоть один из родственников пенсионеров, постоянно прописанных в квартире, жив;
• заемщик осуществляет различные платежи по недвижимости, включая налоги и страхование.

Надо сказать, что, получая ежемесячные платежи по кредиту, пенсионер практически получает большую часть, если не полную стоимость заложенной недвижимости. Это значит, что после того как квартира будет реализована, наследуемое имущество уменьшится в разы или вовсе исчезнет.

Возможно, кому-то обратная ипотека напоминает пожизненную ренту. Но не торопитесь с выводами. При пожизненной ренте пожилой человек передает другой организации или лицу права на свою недвижимость в обмен на материальную и физическую помощь. Таким договором подразумевается пожизненная выплата средств также в интересах лица, взявшего на себя эти обязанности. И не зря старики боятся, что заключившие с ними договор могут быть заинтересованы в быстром уходе из жизни своих «подопечных».

По схеме же обратной ипотеки банк, наоборот, заинтересован в как можно более долгой жизни заемщика: с начислением процентов растет сумма долга. Нельзя исключать и того, что сам заемщик или кто-то из его родственников, вернув кредит, восстановят свои права на квартиру.

Данная схема, скорее всего, может быть более востребована в кругу абсолютно одиноких пенсионеров, имеющих небольшие квартиры. В других случаях есть и альтернативные варианты получения дополнительного дохода, например:

• обмен на квартиру, имеющую меньшую площадь,
• сдача своей квартиры в аренду одновременно с арендой другой квартиры, имеющей меньшую площадь,
• помощь от родственников, будущих наследников и т.д.

Для государства это выгодная ипотека, поскольку оно перекладывает свои обязательства по обеспечению уровня жизни пенсионеров на коммерческие структуры, которые и выполняют их, правда, в счет квартиры, заработанной пенсионером.