Ст. 671 ГК РФ "Договор найма жилого помещения": комментарии

Ст. 671 ГК РФ открывает тему аренды жилой недвижимости или найма жилого помещения, если точно повторить положения закона. В чем его суть? Какая разница между арендой и наймом? Рассмотрим, какими правами в этой области обладает юридическое лицо.

Формы найма жилья

Ст. 671 ГК РФ - первая в главе, посвященной передаче жилья во временное пользование иным лицам.

В ЖК имеется конструкция социального найма, но она создана для обеспечения жильем нуждающихся людей, которые не в состоянии обойтись без помощи государства. И нельзя сказать, что муниципалитет или государство и наниматель в отношениях социального найма являются равными фигурами.

Аренда или найм

Формулировки ст. 671 ГК РФ отличаются от того, что говорится об аренде. Найм жилья – это передача собственником жилого помещения во владение и пользование с целью проживания. Предусматривается оплата за использование.

Аренда же – это передача во временное владение и пользование помещения или сооружения арендодателем. Оплата упоминается уже в последующих статьях.

Стороны соглашения

Ст. 671 ГК РФ указывают на собственника жилого помещения. От его имени подобные сделки имеет право заключать представитель по доверенности или лицо, выполняющие функции опекуна или попечителя.

Собственником является лицо, которое по сделке или путем наследования приобрело объект на праве собственности.

Имущество считается приобретенным после регистрации сделки в Росреестре. В качестве собственника вправе выступать и юридические лица. Каких-либо ограничений на организацию в этом случае не накладывается. Они равны с людьми в использовании своего имущества. Снимают жилье в основном граждане.

Одновременно с этим, если право собственности не зарегистрировано или регистрация проводилась по ранее действующим правилам, это не влияет на возможность распоряжаться имуществом, передавая его в пользование.

Замена стороны соглашения

Продление ранее заключенного договора с иным лицом разрешается, если новым нанимателем станет одно из лиц, вселенных с первым нанимателем. Оно должно на этот момент достичь совершеннолетия и быть дееспособным. Другие жильцы должны дать свое согласие. Если его не удается достичь, тогда все продолжающие проживать в помещении становятся сонанимателями на равных условиях.

Замена лица, действующего на стороне нанимателя, предполагается, если человек умирает или выселяется.

Вселение иных лиц

Кроме нанимателя в помещение вправе вселяться лица, которые с ним проживают на постоянной основе. Чаще всего это семья (супруг, дети, иные родственники, проживающие на постоянной основе). Не запрещено вселять на этом основании иных лиц, являющихся близкими (имеются в виду сожители).

На вселение лиц, не проживающих постоянно, требуется уже согласие наймодателя. Чтобы вселить ребенка независимо от степени родственной связи с ним, в согласии необходимости нет.

Объект соглашения

В ст. 671 ГК РФ с комментариями уделяется внимание понятию жилого помещения. В этом качестве понимаются дом, квартира, комната, иное изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.

Его отличие от нежилого помещения заключается в соответствии ряду требований. Если говорить простым языком, жилье обеспечено доступом к коммунальным ресурсам (вода, электроэнергия, тепло). В жилом помещении должно иметься пространство для кухни, санузла и ванны или душа. Жилье считается пригодным, если его размер соответствует минимальным требованиям.

Перечисленные признаки жилого помещения взяты из положений Жилищного кодекса и иных нормативных актов.

Условия использования

В п.1 ст. 671 ГК РФ указывается на передачу имущества во владение и использование с целью проживания. Что это означает? Владение и использование в ситуации с наймом означают возможность проживания в квартире или доме.

Каким образом эти пункты реализуются, решают стороны. О чем идет речь? Например, кто кроме наймодателя имеет право вселиться в помещение? Обладают ли подобным правом третьи лица, не являющиеся членами его семьи?

Кто оплачивает капитальный и текущий ремонты? Каким образом проводится оплата коммунальных услуг? Стороны вправе оговорить иные условия на свое усмотрение. Например, имеет ли право наниматель использовать квартиру или дом не только для проживания, но и для профессиональной деятельности, если она не вредит жилому помещению? Так, парикмахеры нередко используют в качестве места работы свое жилье.

Оплата найма

Размер и форма оплаты определяются сторонами соглашения. Некоторые собственники снижают размер платы в обмен на ремонт или иные услуги. Жилье, находящееся в частной собственности, передается за плату, которая аналогична за подобные объекты в конкретной местности.

Закон может устанавливать максимальный размер платы за проживание. Оплата производится в сроки, оговоренные в соглашении.

Если этот вопрос в соглашении не решен, применяются положения Жилищного кодекса РФ. Т. е. деньги вносятся на счет или передаются не позднее 10 числа месяца следующего за прошедшим месяцем. Например, плата за февраль вносится не позднее 10 марта.

Перечисленные положения с учетом ч. 2 ст. 671 ГК РФ одинаково касаются и простых людей, и юридических лиц.

Изменение условий оплаты допускается при одновременном согласии обеих сторон. Владелец жилья не вправе менять ее по своему усмотрению. Исключение – заключение нового соглашения с тем же нанимателем.

Особенности найма юридическими лицами

В ч. 2 ст. 671 ГК РФ указывается на право организаций на общих основаниях снимать жилье. Оно передается во владение и проживание граждан для проживания. Соглашение может заключаться на условиях аренды или иного договора. Закон установил единственное ограничение – помещение используется исключительно для проживания. Какой-либо деятельностью проживающее лицо или представители организации там заниматься права не имеют.

Иные положения договора

Ст. 671-688 ГК РФ уделяют внимание другим вопросам: форме соглашения, правам и обязанностям сторон, других людей, проживающих в помещении. Решены вопросы о сроке действия соглашения, преимущественном праве на заключение нового соглашения и о порядке и основаниях прекращения договора.

Законом предлагается сделать выбор из имеющихся вариантов или сформулировать пункт договора на усмотрение участников соглашения.

Подведем итоги

Предметом соглашения является жилое помещение. Оно предназначено только для проживания и находится в частной собственности. Если помещение нежилое или собственность государства – это уже или аренда или социальный найм.

В главе 35 раскрываются основные права и обязанности сторон, порядок оплаты найма, ремонта и иные условия. Стороны вправе выбрать иные варианты формулировок, которые не противоречат закону.