Как купить квартиру на стадии котлована и не быть обманутым

Покупка квартиры на начальном этапе строительства — один из самых доступных способов стать владельцем своего собственного жилья. Однако этот вариант довольно рискованный, где покупатель не застрахован от форс-мажора. Именно поэтому, перед тем как купить квартиру на стадии котлована, эксперты советуют тщательно подготовиться.

Преимущества покупки

С каждым годом становится все больше желающих приобрести квадратные метры, которых еще нет. Высокий спрос объясняется несколькими преимуществами такой покупки:

1. Максимально низкая цена. После строительства фундамента и нескольких этажей цена за квадратный метр заметно возрастет.
2. Широкий выбор квартир. На старте продаж есть возможность выбирать квартиру на любом этаже с любой планировкой.
3. Оплата в рассрочку. Такой способ оплаты делает приобретение еще более доступным.

Недостатки

Перед тем, как купить квартиру на стадии котлована, важно рассмотреть все недостатки такого приобретения:

1. Сроки завершения строительства. Сразу отпраздновать новоселье не получится, так как до ввода здания в эксплуатацию в лучшем случае уходит 1-3 года.
2. Несоответствие заявленным критериям. Характеристики готового жилья могут отличаться от обещаний застройщиков.
3. Мошеннические схемы. В этом случае покупатели просто теряют деньги и остаются без жилья.
4. Банкротство застройщиков, затягивание сроков строительства.
5. Дополнительные расходы. Некоторые застройщики вынуждают покупателя уплачивать комиссию за регистрацию договора.

План действий

Чтобы максимально снизить риски, эксперты по недвижимости советуют придерживаться следующего плана:

1. Выбор района для покупки квартиры.
2. Проверка компании-застройщика.
3. Изучение документации.
4. Оформление.

Поиск объекта

Перед тем, как купить квартиру на стадии котлована, нужно убедиться, что этот район устраивает покупателя по всем параметрам. Для этого нужно отправиться на строительную площадку и увидеть все своими глазами. При этом нужно обращать внимание на следующие показатели:

1. Окружающие объекты. От этого напрямую зависит безопасность и комфорт будущих жильцов. Одно дело, если многоэтажка застраивается в жилом районе с уже готовой инфраструктурой. Менее привлекательный вариант — дом в отдаленном районе с видом на пустырь или промзону.
2. Транспортная доступность. Для того чтобы оценить, насколько просто и быстро можно добраться до новостройки, изучение карты города будет недостаточно. Нужно обязательно поехать туда самому. При этом нужно учитывать близость станции метро, автобусных остановок и парковок.
3. Уровень развития инфраструктуры. Хороший показатель — наличие в шаговой доступности магазинов и супермаркетов, аптек, детских садов и школ.

Прибыв на строительную площадку, нужно оценить ситуацию на месте. Обратить внимание нужно на состояние территории, наличие (или отсутствие) рабочей бригады, количество спецтехники и активность выполнения работ.

Данные о строительном объекте можно найти на официальном сайте строительной компании. Можно также обратиться в офис продаж.

Проверка компании-застройщика

Следующий шаг — изучение всей доступной информации о компании-застройщике. Отзывов на официальном сайте компании будет недостаточно. Для составления полной картины нужно изучить:

1. Документы. У строительной фирмы обязательно должны быть на руках все необходимые бумаги. В большинстве случаев компании выкладывают эти документы в свободный доступ.
2. Городские форумы и социальные сети. Если у этого застройщика уже были неудачные проекты (затянутые сроки, форс-мажор и др.), эта информация обязательно промелькнет в Интернете.
3. Аккредитация в банках. Наличие аккредитации — признак, который повышает доверие к застройщику, так как банк проводит тщательную проверку компании и ее надежность.

Поиск новостройки через агентство

Искать подходящую квартиру и проверять застройщиков не обязательно своими силами. Эту задачу можно поручить риелторскому агентству. У этого способа несколько преимуществ:

1. Экономия времени. Всю рутину возьмет на себя специалист по недвижимости. Он подберет строящийся объект с учетом пожеланий клиента, проверит репутацию строительной компании, изучит документы и будет сопровождать сделку.
2. Профессиональный подход. Покупателю не придется самостоятельно разбираться в тонкостях документации в других вопросах.
3. Содействие при оформлении кредита или ипотеки.

Обращение к услугам риэлтора имеет только один недостаток — дополнительные траты.

Изучение документов

Тем, кто планирует самостоятельно изучать документацию компании, стоит обратить внимание на следующие бумаги:

1. Устав.
2. Свидетельство регистрационное.
3. Свидетельство, которое подтверждает постановку на налоговый учет.
4. Выписка из ЕГРЮЛ. Она представляет собой документ, который подтверждает факт существования компании и содержит основные данные о фирме.
5. Разрешение и проектная декларация на строящийся объект. Важно учесть, что подобные разрешения выдает мэр города.
6. Документы, подтверждающие право владения земельным участком. Это может быть как право собственности, так и аренда. В последнем случае сроки аренды должны быть больше, чем сроки предполагаемого окончания строительства.
7. Проверка и изучение спонсоров строительства. Это может быть банк или покупатели, которые также приобретают квартиру на начальном этапе строительства.
8. Бухгалтерские отчеты (предоставляются за 3 года).
9. Лицензии, допуск СРО (подтверждает законность ведения строительства).

Лучше всего для изучения всей документации пригласить юриста.

Как купить квартиру на стадии котлована

На начале строительства квартиры как таковой еще не существует, поэтому стандартный вариант купли-продажи не подходит. Для совершения покупки используется несколько способов:

1. Заключение ДДУ (договора о долевом участии). Согласно этому документу, покупатель передает застройщику деньги, которые будут использоваться для дальнейшего строительства. Этот способ наиболее распространен. Кроме того, это снижает риски покупателя, так как ДДУ проходит через Росреестр.
2. Покупка жилищного сертификата.
3. Участие в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе).
4. Покупка по переуступке.

Бронирование

Если после изучения документации клиент остался доволен и планирует покупать квартиру в строящемся доме, то компания-застройщик может предложить заключить предварительный договор. Этот документ предполагает бронирование определенной квартиры на период сбора документов и общение с банками (если жилье покупается в ипотеку).

Если договор о бронировании не заключается, то нет гарантии того, что выбранная квартира будет ждать своего покупателя, пока он соберет бумаги.

Оформление кредита

Если жилье будет куплено не за наличные, а по ипотеке, то после бронирования квартиры покупатель должен обратиться в банк. К этому моменту он должен подготовить следующие документы:

• паспорт;
• предварительный договор с застройщиком;
• подтверждение доходов;
• документы, свидетельствующие о заключении брака и рождении детей (при наличии).

В некоторых случаях служащие банков могут запрашивать дополнительные бумаги.

Заключение ДДУ

При покупке жилья в строящемся доме, ДДУ — главный документ, который может подтвердить, что покупатель может претендовать на определенное помещение в строящемся здании. ДДУ контролируется законом (№ 214-ФЗ) и должен содержать в себе следующие данные:

1. Точные сведения о строящемся объекте. В бумагах должны быть прописаны: строительный адрес, местоположение, площадь (общая), количество этажей, строительные материалы стен и перекрытий.
2. Сведения о приобретаемом объекте (общая площадь, планировка, данные о назначении помещений, этаж, номер квартиры).
3. Срок передачи. Должна указываться дата, когда застройщик передаст покупателю объект недвижимости после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
4. Гарантийные сроки.
5. Цена договора, способ оплаты и порядок выплат. Если жилье приобретается в рассрочку, обязательно должны присутствовать данные о периодичности оплаты.
6. Права и обязанности сторон. В этой части договора прописывается ответственность, которую будут нести стороны за нарушение условий.
7. Реквизиты обеих сторон.

После подписания ДДУ его необходимо зарегистрировать в Росреестре. На это уходит около 2 недель.

Способы оплаты

Процесс оплаты зависит от того, каким способом покупатель приобретает жилье:

1. Наличные. После регистрации ДДУ в Росреестре указанную в договоре сумму переводят на эскроу-счет. Там деньги будут храниться до того времени, пока компания-застройщик не выполнит свою часть обязательств.
2. Ипотека. Клиент подписывает ипотечный договор с банком, после чего банк сам переводит деньги на счет застройщика. А покупатель оплачивает ипотеку по установленному графику.

Получение квартиры в собственность

После того как дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, покупатель получит оповещение и ему нужно будет явиться на принятие квартиры. Покупатель проводит осмотр объекта недвижимости и стороны ставят свои подписи на акте приема-передачи.

Чтобы закрепить свое право владения имуществом, нужно обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности. Для этого потребуется около 10-14 дней. По результату новый владелец жилья получит выписку из ЕГРН.