Почему дорожают квартиры: основные причины роста цен на недвижимость

За последние несколько лет цены на недвижимость в России стремительно выросли. Давайте разберемся, почему дорожают квартиры.

Рост спроса

Одной из основных причин роста цен является увеличение спроса на недвижимость. Это связано с несколькими факторами:

• Рост доходов и покупательной способности населения
• Стремление людей сохранить и преумножить сбережения в условиях нестабильной экономики
• Благоприятные условия по ипотечным кредитам
• Увеличение объема ипотечного кредитования

Согласно данным ЦБ РФ, в 2022 году было выдано 3,5 млн ипотечных кредитов на сумму 8,8 трлн рублей. Это всего на 5% меньше, чем рекордный показатель 2021 года

Дефицит предложения

Другой важной причиной роста цен на недвижимость является дефицит предложения. Причины отсутствия достаточного объема жилья следующие:

1. Законодательные ограничения застройки в городах
2. Сложность получения разрешительной документации для новых проектов
3. Рост стоимости строительных материалов и их дефицит
4. Снижение объемов строительства жилья

По данным Росстата, в 2022 году в России было построено 92 млн кв. м жилья. Это ниже показателей 2020 и 2021 годов.

Из-за превышения спроса над предложением застройщики могут повышать цены. В такой ситуации развивается спекулятивный спрос - покупка с целью перепродажи по более высокой цене.

Согласно законодательству, предельный рост цен застройщики могут устанавливать самостоятельно

Инфляционные процессы

Почему дорожают квартиры? Значительное влияние на стоимость недвижимости оказывает инфляция. По итогам 2022 года она составила 11,9%. Это привело к росту цен практически на все товары и услуги.

Стоимость строительных материалов в 2022 году выросла на 20-50%. Это не могло не отразиться на конечной цене квадратного метра жилья. Кроме того, все коммунальные расходы тоже выросли, что увеличило эксплуатационные издержки.

В условиях высокой инфляции люди стараются как можно быстрее вложить деньги в недвижимость, чтобы сохранить их от обесценения.

Новые тенденции на рынке жилья

Среди значимых тенденций последних лет можно отметить:

• Увеличение спроса на арендное жилье
• Рост интереса к загородной недвижимости
• почему цены на квартиры такие высокие
• Возвращение спроса на «вторичку»

Рынок аренды активно развивается из-за роста мобильности населения. Все больше людей готовы часто менять место жительство и работы.

Загородная недвижимость пользуется спросом благодаря удаленной работе и желанию улучшить качество жизни. При этом цены на землю за городом тоже стремительно растут.

Цены на участки без подряда в Подмосковье в 2022 году поднялись на 23-43% в зависимости от направления

Квартиры на вторичном рынке также пользуются высоким спросом. Это связано с их более выгодной ценой и возможностью быстрого въезда.

Дальнейшее удорожание недвижимости

Эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на недвижимость в 2023 году. По данным Росреестра, в первом квартале стоимость жилья вырастет на 8-12%.

Основными факторами послужат:

• Сохраняющийся высокий спрос в крупных городах
• Переток инвестиций из других активов в недвижимость
• Ограниченное предложение новых проектов

Региональная специфика

Рост цен на недвижимость наблюдается по всей России, однако есть региональные особенности.

Более высокие темпы роста демонстрируют Москва, Санкт-Петербург и области вокруг двух столиц. В регионах c менее развитой экономикой прирост цен ниже.

К примеру, по данным ИНКОМ-Недвижимость, в 2022 году рост цен в Москве составил 21%, в Петербурге - 16%, а в Красноярске и Ростове-на-Дону - 5%.

Влияние на ипотечный рынок

Рост цен на недвижимость влияет и на ипотечные ставки. По прогнозам, в 2023 году ставки вырастут до 10-12% после исторического минимума 2022 года.

Это может негативно сказаться на доступности жилья для населения. Возможно снижение числа выдаваемых кредитов.

В январе 2023 года было выдано на 30% меньше ипотечных кредитов, чем в январе 2022

Госрегулирование рынка жилья

Для стабилизации ситуации государство планирует:

1. Увеличить объемы жилищного строительства
2. Субсидировать ипотечные ставки для отдельных категорий граждан
3. Ввести налог на пустующие квартиры

Однако в текущих макроэкономических условиях кардинально изменить ситуацию будет непросто. Скорее всего, тенденция роста цен в обозримой перспективе сохранится.

Альтернативные способы приобретения недвижимости

В условиях растущих цен, все большую популярность набирают альтернативные способы приобретения недвижимости.

Среди них можно выделить:

• Покупка жилья в новостройке по ДДУ
• Инвестирование в долевое строительство через паевые фонды
• Совместная покупка квартиры с использованием жилищных кооперативов

Такие схемы позволяют сделать первые шаги на рынке недвижимости при ограниченном бюджете.

Гибкие формы собственности

Помимо этого, растет интерес к гибким формам владения жильем. Это:

1. Долгосрочная аренда от 5 лет
2. Лизинг квартир
3. Коворкинг недвижимости

Такие модели дают возможность гибко менять место жительства, не вкладывая большую сумму сразу в покупку.

Развитие загородной недвижимости

Вслед за ростом цен на городское жилье, увеличивается и стоимость загородной недвижимости.

Особой популярностью пользуются участки без подряда в радиусе 50-100 км от Москвы и Санкт-Петербурга. Также растет интерес к готовым домам с участком в других регионах.

По данным Росреестра, в 2022 году количество сделок с загородной недвижимостью выросло на 30%

Жилье для аренды как бизнес

В условиях растущего спроса на арендное жилье, этот сегмент становится привлекательным видом бизнеса и инвестиций.

Доходность таких вложений может достигать 8-12% годовых при приобретении квартир в новостройках и последующей сдаче их в аренду.

Бюджетный сегмент

Несмотря на общую тенденцию роста цен, сохраняется спрос на доступное бюджетное жилье эконом-класса за счет поддержки госпрограмм.

На фоне высоких цен в Москве и Петербурге, перспективными с точки зрения роста цен и спроса являются региональные города-миллионники.

К ним относятся Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск и другие крупные города с развитой инфраструктурой и экономикой.

Здесь наблюдается приток населения, активное строительство жилья, развитие транспортной системы. Все это создает предпосылки для роста цен на недвижимость.

Спрос в малых городах

Помимо этого, из-за активного распространения удаленной работы и цифровизации, растет спрос на недвижимость в малых городах и поселках городского типа.

Здесь наблюдается отток городского населения, в том числе людей с высоким уровнем дохода. Это также оказывает влияние на местные рынки недвижимости.

Влияние экологических факторов

При выборе недвижимости люди все чаще обращают внимание на экологическую обстановку в регионе и близость к зеленым зонам.

Это становится конкурентным преимуществом при прочих равных условиях. Такие факторы также влияют на ценообразование на локальных рынках жилья.

Развитие юридических услуг

В условиях роста количества сделок, возрастает спрос на квалифицированные юридические услуги при покупке недвижимости.

Речь идет как о сопровождении сделок для физических лиц, так и о комплексном обслуживании инвестиционных и девелоперских проектов в сфере недвижимости.

Новые строительные технологии

Строительные компании активно внедряют новые технологии, повышающие скорость возведения зданий при снижении стоимости.

К таким технологиям относятся: модульное строительство, использование легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК), 3D-печать домов.

Это помогает нарастить объемы предложения на рынке и снизить себестоимость жилья.

Влияние демографических тенденций

На рынок недвижимости также влияют демографические тенденции в стране. Согласно прогнозам, к 2025 году численность населения России снизится на 1 млн человек.

С одной стороны, это означает сокращение числа потенциальных покупателей жилья. Но с другой - в мегаполисах продолжится рост населения за счет мигрантов из малых городов и сел.

Новые форматы жилой недвижимости

Помимо традиционных квартир, растет предложение апартаментов, таунхаусов, квартир с пропиской в рекреационных зонах.

Эти форматы позволяют разнообразить предложение на рынке для состоятельных покупателей. В них также активно внедряются "умные" системы жизнеобеспечения.

Возвратный лизинг жилья

Перспективным направлением является возвратный лизинг квартир. Гражданин продает имеющуюся квартиру лизинговой компании, а затем берет ее обратно в аренду с возможностью последующего выкупа.

Это позволяет получить деньги за имеющееся жилье и продолжить в нем проживать. Такая модель пользуется спросом.

Развитие сервисов для аренды жилья

Быстрыми темпами развивается рынок арендного жилья. Растет число онлайн-сервисов по подбору арендаторов, управлению арендными отношениями.

Для собственников это упрощает процесс сдачи квартир в аренду. Для арендаторов - позволяет найти подходящие варианты и избежать мошенничества.

Развитие программ реновации

В крупных городах продолжается реализация программ по реновации ветхого и аварийного жилфонда. Это поддерживает строительную активность и влияет на структуру предложения недвижимости.