Долевая собственность - что это такое и каковы ее особенности
Долевая собственность - удобный и выгодный способ владения недвижимостью для многих российских семей. Но есть ли у нее подводные камни? Давайте разберемся.
1. Что такое долевая собственность и как она возникает
Долевая собственность - это когда право владения одним объектом недвижимости (дом, квартира, земельный участок) принадлежит сразу нескольким лицам. Каждый собственник имеет свою долю в этом имуществе.
Согласно ГК РФ , имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая долевая собственность возникает в таких случаях:
- Наследование. Например, квартира переходит к троим наследникам, и каждый получает в ней определенную долю.
- Покупка недвижимости в долевую собственность. Несколько человек объединяют деньги и покупают квартиру в рассрочку, оформляя ее на всех покупателей с определенными долями.
- Дарение. Один из родителей дарит детям часть квартиры, выделяя каждому свою долю по документам.
В отличие от долевой собственности, при совместной собственности доли владельцев не определены и предполагается, что все имеют равные права на объект целиком.
2. Особенности оформления долевой собственности
Чтобы оформить долевую собственность (ОДС) на объект недвижимости, нужно выполнить несколько условий:
- Получить письменное согласие от всех собственников объекта на выделение долей.
- Подготовить пакет документов: заявление в Росреестр, паспорта, свидетельство о собственности на объект.
- Оплатить государственную пошлину за регистрацию ОДС в размере 2000 рублей.
- Подать документы в Росреестр для получения выписки из ЕГРН, которая будет подтверждать доли собственников.
С 2019 года разрешено не заверять нотариально согласия на выделение долей в некоторых ситуациях. Это упростило процедуру.
От уплаты госпошлины освобождаются малоимущие граждане, чей доход ниже прожиточного минимума.
3. Права владельцев долей в ОДС
Получив официальное подтверждение о выделении доли в праве общей собственности, каждый участник ОДС может:
- Продать, подарить или завещать свою долю третьим лицам без согласования с другими собственниками. При этом они имеют преимущественное право выкупа этой доли.
- Сдавать свою долю в аренду и получать доход.
- Использовать всю недвижимость по прямому назначению наравне с другими собственниками.
Однако владелец доли не имеет права по своему усмотрению использовать конкретную часть объекта или помещения.
4. Обязанности собственников долей
Долевая собственность это не только права, но и обязанности для владельцев долей. В частности, собственник обязан:
- Уведомлять всех остальных участников ОДС в письменной форме о намерении продать или подарить свою долю сторонним лицам.
- Предоставлять другим собственникам возможность воспользоваться преимущественным правом выкупа его доли в течение месяца.
- Согласовывать важные решения по эксплуатации и ремонту объекта недвижимости, находящегося в ОДС.
5. Достоинства и недостатки долевой собственности
Это удобный, но не всегда простой формат владения недвижимостью. Рассмотрим его плюсы и минусы подробнее.
Преимущества ОДС:
- Свобода распоряжения собственной долей.
- Защита долей от обращения взыскания по долгам других собственников.
Недостатки ОДС:
- Сложности физического выделения конкретных помещений под доли в натуре.
- Вероятность длительных судебных разбирательств при конфликте интересов участников ОДС.
6. Выделение доли в натуре или определение ее стоимости
Доля в ОДС может носить как абстрактный характер (идеальная доля), так и конкретизироваться в виде реального помещения или части дома:
- Идеальная доля - это денежное выражение в процентах или в виде дроби от всей стоимости объекта недвижимости.
- Реальная доля представляет собой конкретную комнату в квартире или часть дома с отдельным входом, которая закреплена в натуре за данным собственником ОДС.
Определение реальной стоимости доли в денежном выражении производится исходя из рыночной стоимости всего объекта недвижимости с учетом доли конкретного владельца.
7. Особенности продажи доли в ОДС
Чтобы продать свою долю в ОДС, собственник должен:
- Направить остальным собственникам письменное предложение о покупке его доли с указанием цены и других условий.
- Дождаться истечения месячного срока, чтобы другие участники ОДС могли воспользоваться преимущественным правом выкупа доли.
- Если отказы получены, оформить договор купли-продажи доли с любым покупателем и зарегистрировать его.
8. Выделение долей несовершеннолетним
Законные представители детей как участников ОДС могут:
- Использовать материнский капитал для выделения ребенку доли в квартире или доме.
- Получить разрешение органов опеки на продажу доли ребенка, если есть выгодные условия.
9. Как избежать конфликтов между сособственниками
Чтобы минимизировать риски конфликтов, участники ОДС могут:
- Заключить договор о порядке пользования недвижимостью с четким распределением обязанностей.
- Провести инвентаризацию и оценку объекта, четко определив доли в денежном выражении.
- Заранее оговорить порядок возможного выхода кого-либо из ОДС или изменения долей.
10. Налогообложение доходов от долевой собственности
Доходы, которые приносит долевая собственность, также подлежат налогообложению:
- При продаже доли в ОДС взимается налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученной прибыли.
- Если собственник сдает свою долю в аренду, то это рассматривается как доход от сдачи имущества внаем. С него нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%.
11. Альтернативы долевой собственности
Существуют и другие варианты совместного владения недвижимостью, например:
- Совместная собственность без определения конкретных долей.
- Раздельная собственность на основании брачного договора.
- Пожизненное содержание с иждивением в обмен на передачу жилья.
У каждого варианта есть свои нюансы, необходимо взвесить все за и против.
12. Как правильно оформить выход из долевой собственности
Чтобы грамотно продать свою долю или выйти из ОДС, рекомендуется:
- Заказать в Росреестре актуальную выписку о правах на объект недвижимости.
- Оценить реальную рыночную стоимость своей доли или всего объекта.
- Уведомить заказными письмами всех участников ОДС о намерении продать долю.
- Получить от них официальные отказы в покупке или дождаться истечения месячного срока.
- Оформить нотариально все документы для перехода прав собственности на долю.
Типичные ошибки при выходе из ОДС
Часто встречаются такие ошибки собственников долей:
- Не уведомили или неправильно уведомили остальных участников ОДС о продаже доли.
- Не дождались истечения срока для использования преимущественного права выкупа.
- Неправильно определили действительную рыночную стоимость своей доли.
- Не проверили "чистоту" сделки и риски мошенничества со стороны покупателя.
Риски при покупке доли в ОДС
Покупателям долей также стоит иметь в виду возможные риски:
- Продавец может продавать долю без уведомления или согласия других собственников.
- Возможны сговор собственников и последующее оспаривание сделки как незаконной.
- Могут быть проблемы с оформлением и переходом прав собственности из-за ошибок или недочетов в документах.
Преимущества долевого владения объектами недвижимости:
- Возможность свободного распоряжения своей долей.
- Защита доли от кредиторов и коллекторов.
- Получение дохода от сдачи доли в аренду.
Недостатки и риски ОДС:
- Сложность физического выделения конкретных помещений.
- Вероятность затяжных конфликтов между сособственниками.
- Высокие риски мошенничества при сделках с долями.
Главные плюсы ОДС:
- Возможность свободно распоряжаться своей долей в недвижимости.
- Защита доли от обращения взыскания по долгам других собственников.
- Получение дохода от сдачи доли в аренду.
Основные минусы долевого владения:
- Сложность или невозможность физически выделить свою долю в натуре.
- Высокие риски судебных разбирательств при неурегулированных конфликтах интересов.
- Большая вероятность мошенничества при сделках с долями в ОДС.
15. Выводы
Итак, подводя итог всему вышесказанному, можно с уверенностью сказать, что долевая собственность - достаточно удобный, но в то же время непростой формат владения недвижимостью. Это популярная форма владения недвижимостью, при которой право собственности на объект принадлежит сразу нескольким лицам. В статье разобраны достоинства и недостатки долевой собственности это компромисс между свободой распоряжения своей долей и рисками конфликтов между сособственниками. Даны практические советы по оформлению, использованию и выходу из долевой собственности с минимальными рисками.