Обременение: что это такое и почему важно знать о нем?

Обременение - это юридический термин, обозначающий ограничение права собственности на какое-либо имущество. Чаще всего речь идет об обременении недвижимости - квартиры, дома, земельного участка. Такие ограничения могут накладываться на основании закона или договора.

В статье мы разберем основные виды обременений недвижимости, рассмотрим способы их снятия, а также возможность продажи имущества, на которое наложены ограничения.

Основные виды обременений недвижимости

Обременение - это ограничение прав собственника в отношении принадлежащего ему имущества. Обременения могут устанавливаться в добровольном порядке по воле собственника либо принудительно на основании закона или решения суда. Основные виды обременений недвижимости:

• Ипотека - ограничение права собственности при залоге недвижимости в обеспечение возврата кредита.
• Арест - запрет распоряжаться имуществом, налагаемый судом.
• Запрет регистрационных действий - невозможность совершать сделки с недвижимостью.
• Сервитут - право ограниченного пользования чужой недвижимостью.

Помимо перечисленных, встречаются и другие виды обременений, такие как право пожизненного проживания, рента, ограничения по распоряжению наследственным имуществом. Обременение всегда связано с ограничением полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Для совершения сделок с обремененной недвижимостью часто требуется согласие лица, в пользу которого установлено обременение, либо решение суда об его снятии. Поэтому при покупке недвижимости крайне важно выяснять, не обременена ли она какими-либо правами третьих лиц.

Как узнать об обременениях при покупке недвижимости

Перед покупкой недвижимости крайне важно выяснить, не обременена ли она какими-либо правами третьих лиц. Иначе вы рискуете столкнуться с неприятными сюрпризами после совершения сделки. Обременение означает ограничение прав собственника, поэтому наличие скрытых обременений может создать массу проблем.

Чтобы избежать этого, нужно проверить следующее:

• Выписка из ЕГРН - содержит сведения обо всех зарегистрированных обременениях.
• Документы на недвижимость - договор купли-продажи, акт приема-передачи и т.д. Позволяют выявить возможные притязания третьих лиц.
• Техническая документация - кадастровый план, техпаспорт и т.п. Помогут определить наличие сервитутов.

Также имеет смысл навести справки у управляющей компании и соседей. Это поможет выяснить, нет ли в квартире посторонних жильцов с правом проживания.

Не полагайтесь только на слова продавца об отсутствии обременений. Требуйте документального подтверждения этому. Если продавец отказывается предоставлять необходимые документы или дает расплывчатые ответы, лучше отказаться от сделки, чтобы избежать проблем в будущем.

Тщательная проверка поможет застраховать себя от скрытых обременений и купить недвижимость, свободную от прав третьих лиц. Это позволит беспрепятственно ей владеть, пользоваться и распоряжаться в соответствии с вашими интересами.

Способы снятия различных видов обременений

Существует несколько способов снятия обременений с недвижимости. Выбор конкретного способа зависит от вида обременения.

Обременение - это ограничение прав собственника, установленное в законном порядке. Чтобы его снять, нужно устранить основания, по которым оно было наложено.

Снятие ипотеки

Ипотека снимается после полного погашения задолженности перед банком. Для этого банку предоставляются:

• Заявление о снятии обременения.
• Справка из банка об отсутствии задолженности.
• Паспорт и правоустанавливающие документы на недвижимость.

На основании этих документов банк направляет в Росреестр заявление о снятии ипотеки, после чего ограничение снимается.

Снятие ареста

Арест снимается на основании решения суда, вынесшего постановление об аресте, или вышестоящего суда. Для этого подается заявление о снятии ареста.

Снятие запрета на регистрационные действия

Данный запрет снимается после того, как отпали основания для его наложения. Например, после оформления наследства или определения долей сособственников недвижимости.

Подача в суд заявления о снятии запрета также может стать основанием для его отмены.

Снятие сервитута

Сервитут может быть прекращен по соглашению между лицом, в пользу которого он установлен, и собственником обремененной недвижимости. Оформляется это соглашение в письменном виде и подается на регистрацию в Росреестр.

Также основанием для снятия сервитута может стать решение суда, если сервитут был установлен на определенный срок, который истек, либо отпали причины для его существования.

Возможна ли продажа обремененной недвижимости

Возможность продажи недвижимости, на которую наложено обременение, зависит от конкретного вида обременения.

Рассмотрим основные варианты:

• Продажа недвижимости при ипотеке. Продажа возможна при получении согласия банка как залогодержателя. Либо ипотечный кредит может быть рефинансирован новым собственником с согласия банка.
• Продажа при аресте. Невозможна, так как арест предполагает запрет на любые сделки с недвижимостью.
• Продажа при запрете регистрационных действий. Невозможна, поскольку запрет блокирует государственную регистрацию любых сделок, в том числе купли-продажи.
• Продажа при установлении сервитута. Возможна. При этом сервитут сохраняется и распространяется на нового собственника недвижимости.

Таким образом, продажа обремененной недвижимости в ряде случаев допускается при соблюдении определенных условий. В иных ситуациях требуется предварительно снять обременение.

Риски покупки обремененного имущества и как их минимизировать

Покупка обремененной недвижимости несет определенные риски для нового собственника. Обременение предполагает наличие прав третьих лиц в отношении объекта собственности, что ограничивает права владельца.

Основные риски при покупке обремененного имущества:

• Невозможность свободно им пользоваться и распоряжаться.
• Необходимость содержать лиц, проживающих по договору пожизненной ренты.
• Возникновение конфликтов из-за нарушения чужих прав.

Чтобы минимизировать риски, рекомендуется:

• Тщательно проверить всю историю объекта и наличие обременений.
• Убедиться, что продавец является действительным собственником.
• Включить в договор гарантии отсутствия скрытых обременений.

При выявлении обременений следует оценить возможные риски и выгоды от покупки. Иногда обременения носят временный характер или не слишком обременительны.

В то же время наличие обременений может существенно снизить стоимость недвижимости и ограничить права собственника. Поэтому в каждом конкретном случае нужен взвешенный подход.

Главное правило - не доверять на слово и проверять всю доступную информацию об объекте. Это позволит вовремя выявить возможные риски и принять верное решение о целесообразности покупки.

Порядок действий при выявлении незаявленных обременений после сделки

Если после покупки недвижимости выясняется, что на нее наложены незаявленные обременения, необходимо предпринять определенные действия для защиты своих прав. Обременение представляет собой ограничение прав собственника объекта недвижимости.

Рекомендуемый порядок действий:

1. Собрать доказательства существования обременения (документы, заявления).
2. Направить претензию продавцу с требованием устранить обременение.
3. При неустранении - подать иск о признании сделки недействительной либо о возмещении убытков.

В судебном порядке можно потребовать:

• Расторжения договора и возврата уплаченных средств.
• Уменьшения покупной цены.
• Возмещения расходов на снятие обременения.

На этапе претензионного урегулирования целесообразно предложить продавцу совместно снять обременение либо компенсировать затраты на это.

В любом случае, выявив обременение, следует незамедлительно направить претензию, чтобы продавец не смог в дальнейшем отказаться от своих обязательств. Это позволит максимально защитить свои права.

Своевременное обращение к продавцу или в суд - залог восстановления нарушенных прав или получения компенсации при покупке обремененной недвижимости.