Когда квартира уже оформлена в ипотеку, может ли банк поднять ставку и в каких случаях

Согласно требованиям действующего законодательства, банки не могут в одностороннем порядке изменять ставки по ипотечным кредитам. Но в отдельных случаях это все же возможно. Предлагаем рассмотреть данный вопрос более подробно.

Законодательная база

Отношения между финансовым учреждением и заемщиком, подписавшим кредитный договор, регулируются Федеральным законом «О банках и банковской деятельности». В частности, ст. 29 данного закона запрещает банкам увеличивать проценты по кредиту в одностороннем порядке. Кроме этого, финансовая организация не может установить или увеличить комиссии за операции по договору или увеличить срок его действия.

За банком сохраняется право уменьшить ставку по ипотеке без предварительного согласования с заемщиком. Но он обязан заранее уведомить клиента об изменениях и ознакомить с новым графиком платежей.

Из правила есть исключение

Действие закона не распространяется на кредиты с так называемой плавающей ставкой. Подобные договоры заключаются достаточно редко, но все же их владельцы должны понимать, что в данном случае банк привязывает ставку по ипотеке к ключевой ставке Центрального банка, независимой ставке рублевых кредитов или вкладов и другим индикаторам. При изменении данных параметров ставка по ипотеке на законных основаниях может меняться как в меньшую, так и в большую сторону.

Обратите внимание. Если кредитный договор предусматривает изменение кредитной ставки в зависимости от различных индексов, это должно сопровождаться соответствующими формулами и схемами расчета, указанием верхней и нижней границ процентной ставки. То есть, банк не может просто написать, что изменит ставку при изменении внешних условий. В противном случае такой пункт договора можно оспорить, ведь он нарушает права заемщика.

Банк может повысить ставку по соглашению сторон

Увеличение ставки по уже выданному кредиту на покупку квартиры также возможно, если банк смог договориться об этом с заемщиком.

Юристы напоминают, что в тех случаях, когда финансовая организация звонит клиенту и просит подойти в отделение для «подписания дополнительного соглашения» и так далее, необходимо внимательно прочесть все условия обновленного договора. Заемщик может отказаться подписывать дополнительное соглашение, если его категорически не устраивают предложенные банком изменения. В таком случае кредитор обязан сохранить прежние условия договора.

Изменение ипотечной ставки при отказе от страховки

Еще один момент, который необходимо учесть: в договоре может быть прописано сохранение за банком права увеличить проценты по ипотеке, если заемщик в течение 14 дней после подписания договора отказался от страховки и в течение 30 дней не заключил новый страховой договор.

В таком случае кредитор может на законных основаниях увеличить ставку по уже заключенному с заемщиком договору. Верхний предел новой ставки определяется действующей в день изменений ключевой ставкой либо максимальной ставкой, указанной в договоре.

Изменение ставки по решению суда

Подобная мера может быть предпринята по отношению к заемщику, который неоднократно нарушал условия кредитного договора. К примеру, регулярно задерживал платежи или вовсе отказался возвращать деньги.

При обращении в суд у банка может быть несколько требований, в числе которых - досрочное расторжение кредитного договора и принудительное взыскание с заемщика полной суммы задолженности либо увеличение процентной ставки по ипотеке. Но стоит отметить, что второй вариант практикуется достаточно редко, так как не гарантирует возврата средств «злостным неплательщиком» и не исключает необходимости повторного обращения в суд, но уже для расторжения договора.

А что насчет льготной ипотеки?

Этот вопрос немного сложнее. К примеру, по условиям «Сельской ипотеки» государство субсидирует ключевую ставку. В договоре имеется пункт о том, что в случае отказа государства субсидировать кредит клиенту придется погашать задолженность по базовой, а не льготной ставке.

Такая ситуация возможна в том случае, если в федеральном бюджете закончатся деньги на финансирование льготной программы.

Что делать, если банк увеличил ставку по ипотеке?

Заемщик может решить ситуацию через суд, подав иск о нарушении прав потребителя. Одновременно можно направить жалобы в прокуратуру и Роспотребнадзор.

Что говорят о повышении ставок сами банки?

Еще в начале марта 2022 года крупные российские банки адаптировали свои кредитные программы к новым экономическим условиям и заметно увеличили процентные ставки. При этом банкиры отмечают, что не планируют вносить изменения в уже существующие договора – заемщики продолжат выплачивать кредиты на изначальных условиях.

То же самое относится и к льготным ипотечным программам, в частности, «Семейной ипотеке» под 6% и «Дальневосточной ипотеке» под 2% годовых.