Чем выше ставка ЦБ, тем дешевле жилье: что будет с ценами на недвижимость в 2025 году
Российский рынок недвижимости переживает непростые времена. Несмотря на традиционно высокий спрос на жилье, цены продолжают расти. Параллельно с этим аналитики отмечают снижение покупательской активности. Вот как долго сможет держаться эта противоречивая тенденция и что ожидает нас в 2025 году.
Ситуация на рынке недвижимости сегодня
Рынок жилья в России демонстрирует признаки стагнации. По данным за третий квартал, спрос на квартиры как на первичном, так и на вторичном рынках либо снизился, либо остался прежним. Цены на вторичное жилье в Московском регионе практически не изменились, в то время как на первичном рынке наблюдается незначительный рост в 1,5%.
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве достигла 403 тысяч рублей на первичном рынке и 296,4 тысячи рублей - на вторичном. Ипотечный рынок переживает спад: количество сделок сократилось до минимума, особенно заметно снижение продаж на первичном рынке после 1 июля. Вторичный рынок продемонстрировал стабильность: количество сделок составило 35 725, что незначительно отличается от показателей второго квартала.
Есть ли надежда, что цены снизятся
Высокие процентные ставки по ипотеке отпугивают многих потенциальных покупателей недвижимости. Однако есть вероятность, что в 2025 году цены на вторичное жилье в России пойдут вниз. При этом в уходящем году стоимость квадратного метра в крупных городах выросла в среднем на 5,5%.
Падение спроса на недвижимость связано с нежеланием покупателей брать ипотеку под высокие проценты. Многие предпочитают копить на жилье или ждут улучшения экономической ситуации. В результате снижается и предложение: собственники, опасаясь убытков, откладывают продажу и сдают квартиры в аренду.
Евгений Белокуров, эксперт по недвижимости, считает, что текущая ситуация на рынке, характеризующаяся высокими ставками по ипотеке и увеличением сроков продажи квартир, будет сохраняться до снижения ключевой ставки. В попытке ускорить процесс продажи продавцы все чаще идут на уступки, предоставляя покупателям скидки.
Все зависит от ставки Центробанка
Рынок недвижимости в 2025 году ожидает существенная корректировка цен. Эконом- и комфорт-класс окажутся наиболее чувствительными к колебаниям ключевой ставки Центробанка: чем выше ставка, тем больше вероятность снижения цен. В то же время сегмент бизнес-класса, скорее всего, сохранит стабильность. Заметные изменения на рынке стоит ожидать не ранее февраля.
В январе владельцы недвижимости будут тщательно взвешивать все факторы, влияющие на рынок: от колебаний валюты до изменений в экономической политике. Ожидается, что цены на жилье в России немного снизятся (на 3-5%), что связано с высокими ставками по ипотеке и завершением госпрограмм. Чтобы быстрее продать недвижимость, продавцы будут вынуждены предлагать более выгодные условия.
Рынок постепенно адаптируется к изменениям
По словам Константина Ламина, руководителя комитета по статистике и аналитике Гильдии риелторов Москвы, рынок недвижимости адаптируется к новым условиям, связанным с высокими ипотечными ставками. Тем не менее количество сделок остается на низком уровне. Цены на первичном рынке Москвы за третий квартал выросли на 1,5%.
Как отмечает эксперт, пик активности на первичном рынке жилья Москвы пришелся на второй квартал, когда была зарегистрирована 27 071 сделка. Однако ужесточение условий льготного кредитования в июле привело к ожидаемому снижению продаж на 44%.
Спрос на петербургские новостройки демонстрирует негативную динамику как по сравнению с предыдущими кварталами, так и с прошлым годом. По мнению аналитика Кристины Зубовой, это связано с ухудшением платежеспособности покупателей на фоне ужесточения ипотеки. Согласно исследованию аналитиков, продажи новостроек в Петербурге сократились на 1% за месяц и почти на половину за год.
Главное, чтобы жилье было доступным
В условиях снижения спроса на квартиры искусственное повышение цен на государственное жилье экономически неоправданно. Главная цель – сделать его доступным для граждан. Согласно проекту приказа Минстроя, средняя стоимость квадратного метра жилья в России снизится на 1,27% и составит 107 611 рублей в первом полугодии 2025 года.
Однако важно помнить, что это только проект и на его утверждение потребуется время. Данные о стоимости квадратного метра используются для определения размера социальных выплат при покупке жилья по льготным программам и переселении из аварийного фонда.
Рыночная цена – величина свободная
Не стоит ожидать, что снижение государственного норматива стоимости квадратного метра существенно облегчит ситуацию на рынке жилья для покупателей. Как пояснила руководитель комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Эльвира Епишина, этот норматив определяет лишь размер государственной субсидии, а не рыночную стоимость жилья.
Рыночная цена формируется под воздействием спроса и предложения и не зависит напрямую от государственных регуляторов. Исключение могут составить лишь небольшие города с ограниченным предложением жилья, где государственные программы могут оказать более ощутимое влияние на рынок.
Падения стоимости "квадрата" ожидать не стоит
По мнению президента Российской гильдии риелторов Артемия Шурыгина, для оживления рынка жилья в мегаполисах необходимы более серьезные меры. Несмотря на небольшие корректировки цен, застройщики пока не готовы к существенному снижению стоимости квадратного метра.
По словам эксперта, застройщики вынуждены поддерживать высокие цены из-за инфляции, роста издержек на стройматериалы и финансирование, а также дефицита кадров. Снижение расходов покупателей на новостройки стало возможным благодаря маркетинговым инициативам застройщиков.
Они предлагают различные программы поддержки, включая рассрочки и субсидирование ипотеки. Повышение стоимости земли, подготовка строительных площадок, рост цен на стройматериалы и коммунальные услуги существенно ограничивают возможности застройщиков снижать цены.
В каждом регионе свой спрос на недвижимость
По словам Ольги Пискаевой, вице-президента Российской гильдии риелторов, в регионах, таких как Среднее Поволжье, наблюдается рост интереса к вторичному рынку жилья. Это связано с желанием людей сохранить свои сбережения от инфляции или получить дополнительный доход от сдачи недвижимости в аренду.
По словам эксперта, первичный рынок недвижимости сейчас менее предсказуем. Застройщики предлагают различные схемы продаж, чтобы поддержать спрос. Многие покупатели предпочитают вторичный рынок из-за его большей стабильности.
Аналитик Сергей Дымченко обратил внимание на существенные различия в динамике цен на первичном и вторичном рынках жилья Дальнего Востока. Так, в начале 2024 года цены на новостройки во Владивостоке выросли значительно быстрее, чем на вторичное жилье.
По словам Михаила Хорькова, зампреда комитета гильдии риелторов по аналитике, на рынке новостроек Екатеринбурга наблюдается интересная тенденция: рост числа сделок, совершаемых в рассрочку, что свидетельствует о снижении доступности ипотечного кредитования для покупателей.
Строить в ближайшее время больше не станут
Покупателям жилья не стоит рассчитывать на значительное снижение цен на квартиры, предупредил руководитель Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик. Застройщики сокращают объемы строительства и приостанавливают новые проекты, чтобы снизить риски.
Кирилл Холопик предупредил, что сокращение объемов строительства не приведет к снижению цен на жилье. Застройщики не заинтересованы в продаже квартир ниже себестоимости, так как это может привести к прекращению финансирования проектов.
Цены на жилье могут снова пойти вверх?
Артемий Шурыгин прогнозирует, что в ближайшем будущем застройщики будут сокращать объемы строительства, а цены на первичное и вторичное жилье постепенно сравняются. Однако эксперт не исключает возможности нового витка роста цен на новостройки при появлении соответствующих условий.
Правительство активно работает над мерами поддержки рынка недвижимости, заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. В ближайшее время можно ожидать новых решений, направленных на упрощение и продление действующих антикризисных программ.
Существующая практика предоставления рассрочки на покупку жилья сопряжена с определенными рисками для застройщиков. Для решения этой проблемы предлагается законодательно закрепить право на рассрочку, что позволит защитить интересы всех участников сделки.