47% рынка в зоне риска: как дела у недвижимости в России на фоне высокой ключевой ставки
По информации Минстроя, почти половина объектов недвижимости (47%) с запланированным вводом жилья в эксплуатацию в 2026 году находится в зоне риска. Одним из основных факторов, негативно влияющих на ситуацию на рынке, эксперты называют рост ключевой ставки ЦБ России (21%), которая лишь на последнем заседании осталась без изменений.
Ее новый прогноз на следующие два года значительно превышает прогноз Банка РФ, который был озвучен в феврале 2024 года. Ожидаемый размер ставки в пределах 17–20% в наступившем году исключает кредитование отрасли по доступным ставкам.
Низкая рентабельность
В ведомстве отметили, что при высокой ключевой ставке, продолжающемся росте стоимости материалов, строительных работ, жесткой кредитной политике ЦБ России как минимум у 28% проектов по строительству жилья LLCR (Loan Life Coverage Ratio) показатель обеспечения кредита ожидаемыми финансовыми потоками не превышает значения 1,1. Столь низкий показатель рентабельности нивелирует стимулы по запуску новых и реализации уже запущенных проектов в запланированных сроках и объемах.
Сейчас от банковского финансирования полностью зависят 97,5% строительных проектов. При ставке 21% в сравнении с 8,5% (август 2023 года) стоимость обслуживания кредитов уже увеличилась на рекордные 355 миллиардов рублей.
Аналитики считают, что в зоне риска в первую очередь оказались проекты, ввод которых в эксплуатацию запланирован на 2026 и последующие годы. В министерстве пояснили, что в них доля проданного жилья на ноябрь 2024-го составила лишь 17%.
Насколько риски массовых банкротств застройщиков реальны
В своем выступлении на XVIII Московском форуме Александр Шарапов, президент международной группы компаний Becar Asset Management, отметил, что заградительные ипотечные ставки, превышающие 15% годовых, могут спровоцировать массовые банкротства девелоперов.
Он напомнил, что такая ситуация уже была в других странах. Например, в ФРГ, когда были повышены ставки, строительный сектор за два года рухнул на 50%, а количество сделок по ипотеке снизилось на 60%. В этот период обанкротились многие застройщики.
Для поддержки строительной отрасли необходимы льготные кредиты для девелоперов. Эта практика успешно применяется в Соединенных Штатах, в Китае. К примеру, застройщикам можно предложить льготное финансирование для строительства жилья под аренду.
В зоне риска застройщики, сделавшие ставку на льготную ипотеку
Эксперты объясняют тенденцию банкротства строительных компаний, которая значительно возросла в 2024 году, высокой ключевой ставкой и падением продаж. При этом аналитики уверены, что этот процесс не станет массовым – этого не допустят власти страны.
Банкротство застройщиков возможно в двух случаях:
- Когда на обслуживание корпоративного долга не хватает средств.
- Если к моменту сдачи объекта значительная часть жилья не распродана и средств на счетах недостаточно для погашения долга по проекту и процентов по нему.
В первом варианте риски возникают значительно быстрее. Это связано с тем, что большинство застройщиков покрывали расходы на покупку земельных участков за счет облигаций или бридж-кредитов.
Как застройщикам выжить в кризисных условиях
Важно держать на особом контроле соотношение строительной готовности объекта и уровня продажи жилья. К примеру, до конца этого года нормальным будет считаться уровень в 70%.
Несмотря на реальные проблемы, эксперты и аналитики исключают возможность в России массовых банкротств строительных компаний. Свою убежденность они аргументируют тем, что большинство застройщиков сформировали финансовую подушку безопасности во время роста цен на жилье и льготной ипотеки.
Отрасль, скорее всего, продолжит консолидироваться. Начнутся слияния и поглощения. Федеральные застройщики будут поглощать региональных ради получения новых строительных площадок, имея на местах готовые кадровые и технические ресурсы.