Земли, пригодные для выращивания необходимых в продовольственном плане культур, во всех странах считаются стратегическими объектами. В России, которая хоть и считается на большей части своей территории "зоной рискованного земледелия", пригодных для сельского хозяйства земель с избытком, и, как и всякий полезный ресурс, они находятся под пристальным вниманием государства.
Земли для нужд сельского хозяйства как предмет сделки
В период перестройки, когда произошла практически полная смена законодательной базы в стране, государство потеряло свой статус единственного собственника земли. Принятый 25.04.1991 г. Земельный кодекс РСФСР и поправки к Конституции 1978 г. физическим лицам иметь в собственности неограниченное количество участков для разных нужд. При этом был установлен мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения продолжительностью в 10 лет, в случае её бесплатного получения, и 5 лет, с момента приобретения за плату.
Однако с принятием в 1993 г. Конституции РФ все ограничения были отменены, и участки стали полноценными участниками гражданского оборота.
Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) в статье 11.1 определяет участки как часть поверхности земли, территорию, границы которой установлены и зарегистрированы в определённом законом порядке. Также они являются недвижимыми, делимыми, непотребляемыми, оборотоспособными вещами, имеющими специфическую черту в виде правового режима (категории), который устанавливается в зависимости от целевого назначения земли.
Среди перечисленных в законе категорий земли, используемые для нужд сельскохозяйственного производства, находятся на первом месте, что обусловлено их особой важностью для государства. В части 1 статьи 77 ЗК РФ к ним относят следующие объекты:
- Участки, расположенные за пределами поселений и предназначенные для сельскохозяйственной деятельности - посева культур, животноводства, сенокошения, а также под размещение соответствующих объектов (ферм, зернотоков и пр.).
- Участки, на которых можно заниматься сельским хозяйством, но относящиеся к другим категориям - землям поселений и нелесным землям лесного фонда.
Все описываемые объекты по своему составу неоднородны, и в предназначенный для продажи участок могут входить следующие их виды:
Сельскохозяйственные угодья участки, имеющие приоритет в использовании для сельскохозяйственного производства | Несельскохозяйственные угодья участки с объектами "вспомогательного назначения" |
| Пашни (территории для посева культур) | Внутрихозяйственные дороги |
| Многолетние насаждения продуктовых растений (сады, виноградники и пр.) | Лесные насаждения для защиты участка от вредных явлений (пожаров, суховеев и пр.) |
| Залежи - земли, ранее используемые как пашня, но оставленные в покое для восстановления плодородных свойств | Участки под постоянными или сезонными зданиями, строениями и оборудованием, которые предназначены для хранения и переработки продукции сельского хозяйства |
| Сенокосы | Водные объекты - природные или искусственные замкнутые водоёмы (пруды, обводнённые карьеры) |
| Коммуникации, в том числе мелиоративные |
Независимо от состава и пропорций угодий, их продажа будет проводиться по особым правилам, определённым ЗК РФ и ФЗ № 101-ФЗ (далее - Закон об обороте). Однако существуют и некоторые особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения со значительным включением вспомогательных угодий. В частности, их состав, условия возникновения и дальнейшего использования обязательно должны быть включены в текст договора.
Ограничения в продаже земель
Гражданский оборот участков осуществляется в учётом ограничений, установленных Гражданским, Земельным кодексом РФ и другими законами. Под ними понимают условия, запрещения, стесняющие собственника по время отчуждения объекта недвижимости (сервитут, ипотека, управление на доверии, аренда и пр.).
Согласно нормам Закона об обороте, купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения имеет следующие ограничения:
- Участки не передаются в собственность иностранцам (физическим лицам или компаниям), лицам без гражданства, а также российским предприятиям, если в их уставном капитале доля иностранного участия составляет более 50%.
- Участки не могут быть проданы с последующим изменением категории (назначения). При этом после совершения сделки допустимо сменить разрешённое использование земли. Например, территории для сенокошения можно перевести в пастбища.
- Согласно статье 4 Закона об обороте, в собственности одного лица (человека или компании) может находиться только определённая площадь - от 10 до 100% от общего количества угодий в границах муниципальных образований. Более конкретные ограничения установлены региональными актами.
Преимущественные права в покупке участков
Статья 8 упомянутого закона определяет главное препятствие для свободного оборота земель - приоритет региона на приобретение участка при его продаже. Учитывая стратегическую и продовольственную важность территорий, ограничение, предусматривающее особый порядок отчуждения, вполне обоснованно.
Суть преимущественного права состоит в том, что продавец при намерении заключить в будущем договор продажи участка, обязан в письменной форме предоставить следующую информацию:
- стоимость земли и срок расчётов между сторонами (не более 90 дней);
- площадь объекта в гектарах и кв. метрах;
- местоположение (адрес) участка по сведениям кадастрового учёта;
- кадастровый (условный) номер земельного участка;
- сведения о продавце, включая контактные данные.
В уведомлении не требуется указывать сведения о покупателе. Закон требует лишь обозначения желаний об отчуждении собственности. Также этот документ не влечёт возникновения каких-либо обязательств по продаже.
Извещение передаётся в канцелярию органа власти либо отправляется письмом с описью вложения. В последующем соответствующие отметки и документы будут главным доказательством в судебных спорах о действительности договора купли-продажи.
Если исполнительный орган (департамент, министерство, отдел) региона откажется от покупки, направив продавцу соответствующее уведомление, то продажа участка земли сельскохозяйственного назначения должна состояться в течение 1 года. Но решение по вопросу покупки земли может оказаться и положительным. В этом случае начинают действовать статьи законов регионального уровня, предусматривающие конкретные процедуры извещения продавца (уведомление, распоряжение или постановление) и оформления в последующем договора купли-продажи.
Например, продажа земель сельскохозяйственного назначения в Московской области, исходя из пункта 3 статьи 10 Закона № 75/2004-ОЗ от 12.06.2004 г., должна состояться в течение 60 дней после принятия муниципальным органом решения о приобретении участка.
Помимо прав региона или муниципального образования, законодательство РФ даёт преимущество и другим субъектам:
- Арендатор по пункту 8 статьи 22 ЗК РФ обладает правом выкупа арендованного участка из земель государственной собственности перед всеми другими желающими.
- При банкротстве собственника - сельскохозяйственной организации - правообладатели соседних земель имеют право преимущественного приобретения его владений.
Соблюдение условий о преимущественной покупке обязательно. В случае нарушения, купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения может не состояться или быть признана недействительной в суде.
Предложение о продаже земель: образец
Нормы статей № 101-ФЗ развиваются и на региональном уровне, путём издания отдельных законов. Например, продажа земли сельскохозяйственного назначения в Иваново регулируется Законом № 31-ОЗ от 08 мая 2008 г. "Об обороте земель на территории Ивановской области". В других же регионах положения об отчуждении названных объектов включены в общие законы в виде отдельной главы или параграфа.
То же происходит и в отношении извещений о будущей продаже участка. В большинстве регионов предлагается направить письмо в произвольной форме, указав в ней всю необходимую информацию. Но в некоторых субъектах форма утверждается исполнительным органом. Например, в Нижегородской области извещение обязательно должно соответствовать Приложению № 1 к Постановлению Правительства № 453-р от 13 марта 2012 г.
Подготовка к совершению сделки по приобретению участка
Договор, как юридический факт, появляется в результате процедуры его заключения между независимыми сторонами (продавцом и покупателем), которая состоит в достижении согласия по всем условиям. Однако для заключения договора необходимо и наличие следующих условий:
1. Формирование земельного участка.
Продажа земли сельскохозяйственного назначения может осуществляться только в отношении индивидуально-определённых участков, что подразумевает прохождение их через процесс межевания (установление и закрепление границ на местности) и постановку на кадастровый учёт в соответствии с ФЗ № 221-ФЗ от 24.07.2007 г.
2. Извещение органов исполнительной власти региона или/и района о желании продать участок на конкретных условиях и получение от них соответствующего ответа.
3. Получение согласия третьих лиц на продажу, выраженное в письменной форме. Действующие законы предусматривают следующие их виды:
- Согласие супруга собственника на продажу (пункт 3 статьи 35 СК РФ).
- Согласие временного управляющего, собрания кредиторов или предоставившего финансовое обеспечение лица (статьи 64, 82 и 101 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. "О несостоятельности").
- Согласие собственника (КФХ, сельхозпредприятия) соседних территорий, если сам продавец участка находится в состоянии банкротства на стадии конкурсного производства.
Приведённый перечень условий является открытым, так как необходимость совершения определенных действий для заключения договора купли-продажи, зависит от многих факторов, включая сам участок, его местоположение, правообладателя, способа отчуждения.
Например, при повторной купле-продаже не требуется проведение кадастровых работ, так как предмет договора уже поставлен на соответствующий учёт. Извещение органов власти о намерениях к продаже требуется, только если продавцом является частное лицо.
Существенные условия
Положениями статьи 432 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) определено, что до момента фактического заключения сделки и передачи имущества и денег сторонам необходимо договориться о следующих условиях:
1. Предмет договора - полное описание земельного участка, позволяющие отличить его от других. Практика выработала набор сведений, которые обязательно указывать в договоре:
- кадастровый номер;
- адрес (местоположение);
- площадь в гектарах или кв. метрах;
- категория и разрешённое использование.
2. Цена отчуждаемой земли - материальное выражение обязанности оплатить исполнение продавцом своих условий договора купли-продажи. Она может быть указана как за всю территорию в целом, так и за единицу площади. Стороны свободны в выборе размера цены, но не могут менять её произвольно.
В отсутствие перечисленных условий договор продажи участка не будет заключён, а само отчуждение его в собственность другого лица просто не состоится.
Права и обязанности продавца земельного участка
Продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения подразумевает не только определение предмета и цены, но и полную регламентацию действий сторон (продавца и покупателя) по вопросу передачи, принятия и оплате имущества, а также последующему оформлению документа в Росреестре.
Права и обязанности владельца определены в действующем законодательстве РФ и состоят в следующем:
1. Обязанности и права продавца.
1.1. Предоставление всей имеющейся у него информации об обременениях (ограничениях) участка, его качестве и перспективах использования по назначению. Это сведения:
- о разрешении на ведение специфических видов сельского хозяйства (устройство виноградников, создание объектов и пр.);
- наличие соседних участков, оказывающих какое-либо воздействие на приобретаемый участок;
- качественные свойства земли, которые влияют на ее использование и стоимость;
- иные данные, могущие каким-либо образом изменять решение покупателя о приобретении.
Права на земельный участок могут быть ограничены установлением на региональном уровне особых требований к использованию и режиму хозяйствования и быть связаны с охраной животного и растительного миров, сохранением плодородия почвы, мест обитания редких видов животных или птиц, естественных путей миграции и пр.
Собственники участков могут не знать обо всех имеющихся ограничениях, но должен указать в договоре те, которые ему известны.
1.2. Передача земельного участка.
Под этим положением подразумеваются действия продавца по фактическому и юридическому введению приобретателя во владение земельным участком. Причём подразумевается не буквальный смысл "вручения", а то, что вкладывается в это слово законом.
По пункту 1 статьи 224 ГК РФ любая вещь считается вручённой после непосредственного поступления во владение покупателя. Последнее может выражаться в виде освобождения участка от имущества продавца или прекращения хозяйствования.
Обязательство по передаче оформляется в виде специального документа - акта приёма-передачи за подписью сторон договора и только после этого считается исполненным.
2. Основное право продавца заключается в возможности требовать своевременной оплаты земельного участка по условиям договора купли-продажи. Если имущество отчуждается органом исполнительной власти, то он вправе:
- контролировать охрану и использование участка;
- требовать целевого использования имущества, а также выполнения других обязательств по использованию территории.
Права и обязанности покупателя земельного участка
Положения о действиях и возможностях приобретателя, как правило, аналогичны и в отношении продавца. Более того, последний может не иметь возможности исполнить свои обязанности без соответствующего действия покупателя. Вообще их можно условно разделить на 2 группы:
1. Основные обязательства.
1.1. Оплата стоимости участка в размере, сроки и порядке, установленным по договору купли-продажи. Как правило, это выражается в переводе средств на расчётный счёт в порядке полной предоплаты.
1.2. Совершение действий, направленных на принятие земельного участка в фактическое владение участков и составление акта приёма-передачи.
Количество дополнительных обязанностей, возлагаемых на покупателя, довольно велико и, обычно, включает согласие платить земельный налог не со дня изменения собственника участка в реестрах налоговых органов, а со дня заключения договора купли-продажи или момента начала фактического использования объекта. Его же, как правило, обязывают провести и оплатить регистрацию перехода прав на участок в органах Росреестра.
Если собственником предмета продажи выступает орган власти, то на приобретателя могут быть перенесены и другие обязанности, включая:
- обеспечение содержания и благоустройства прилегающей территории и подъездных путей;
- сроки и порядок освоения посевной территории;
- обеспечение свободного доступа представителей государственных органов на участок для целей проверки особенностей хозяйствования;
- сохранение межевых, геодезических знаков;
- определённый набор и сроки проведения мероприятий по охране и улучшению состояния земель.
2. Главное право покупателя отвечает обязанности продавца и состоит в требовании своевременной передачи земельного участка с возможностью беспрепятственного осуществления своих полномочий собственника:
- возведения строения и сооружений для нужд сельского хозяйства;
- использования для собственных целей общедоступных полезных ископаемых, грунтовых вод и закрытых водоёмов;
- проведения оросительных, осушительных, мелиоративных работ, устройства водоёмов (прудов и обводнённых карьеров).
Договоры приобретения земельных участков не имеют обязательной формы и заключаются по общим правилам о купле-продаже недвижимости. Но не возбраняется использовать и ранее действующие акты, формы договоров. Например, Приказом Роскомзема РФ 1-16/770 от 02.06.1993 г. был утвержден образец договора купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения. В настоящее время этот документ утратил силу, но может служить ориентиром при сделках по отчуждению земельных участков.
Недействительные положения договора купли-продажи
Пункт 2 статьи 37 ЗК РФ перечисляет условия, при наличии которых продажа земли сельскохозяйственного назначения будет недействительна:
- Право продавца или иного лица выкупить имущество назад по своему желанию или при каких-либо условиях. Наличие такого положения противоречит самой сути собственности.
- Ограничения нового собственника (приобретателя) в возможности дальнейшего распоряжения полученным имуществом. Например, запрет на оформление ипотеки, посев определённых культур, сдачу в аренду и пр.
- Освобождение продавца земельного участка от ответственности при появлении претензий и притязаний на участок со стороны третьих лиц или государственных органов. Обязанность возмещения убытков покупателю за изъятие или препятствия в использовании участка предусмотрена статьёй 461 ГК РФ.
- Описание действий будущего собственника, каким-либо образом связанных с изменением категории земельного участка или его использованием не по назначению, то есть не для нужд сельского хозяйства.
Установление перечисленных ограничений имеет определённые смысл и эффективность. Например, благодаря им исключены случаи, когда под видом купли-продажи заключается договор залога. В зависимости от степени и объема включения в договор, продажа земли сельскохозяйственного назначения может быть признана недействительной в части или полностью.
Способы заключения договора продажи
С учётом формы собственности и субъектного состава выделяют следующий порядок продажи земель сельскохозяйственного назначения:
- Приобретение частного участка по универсальным правилам купли-продажи, предусмотренным § 7 главы 30 ГК РФ, статьями 30 и 38 ЗК РФ, статьёй 8 ФЗ № 101-ФЗ.
- Приобретение участка посредством проведения торгов (конкурсов или аукционов). Обычно эта процедура проводится при отчуждении участков, находящихся в публичной собственности. Отдельные правила, устанавливающие особенности продажи земель сельскохозяйственного назначения через торги, отсутствуют, и нормы Закона об обороте отсылают к стандартным положениям статей 38-38.1 ЗК РФ.
- Приобретение участка арендатором. При таком способе покупке большое значение имеет форма собственности. Если продаже подлежит частный участок, то сделка проходит по универсальным правилам. А вот выкупить арендуемые земли у государства или региона, как следует из пункта 4 статьи 10 Закона об обороте, можно в преимущественном порядке, но только при отсутствии действующих предписаний, выданных государственными или муниципальными органами, предоставившими участок в аренду.
Принцип свободы договора распространяется, в том числе, и на способ его заключения, что даёт возможность отчуждать земельные участки не только по универсальным правилам, но и через частные земельные торги (конкурсы, аукционы). Нормы Закона об обороте этому не препятствуют, обязывая соблюсти только обязательство в извещении органа власти субъекта о намерении продать участок.
