В случае несоблюдения периода сдачи объекта, можно взыскать неустойку с застройщика. Размер компенсации составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, которая действовала на день выполнения обязательств. Рассмотрим далее, как взыскать неустойку по ФЗ с застройщика.
Специфика вычислений
Чтобы взыскать неустойку с застройщика по деловому участию, необходимо начинать расчет от даты нарушения установленного периода. К примеру, если в соглашении указано, что объект должен быть передан 01.10.2016, то вычисления начинают со 02.10.2016. При этом расчет ведется до даты оформления акта приема-передачи. Данное правило действует и в случае, когда разрешение на ввод сооружения в эксплуатацию подписано раньше его составления. Если заключена цессия, по условиям которой дата окончания строительства 01.01.2015 г., например, необходимо посмотреть, что указано в договоре о долевом участии. В последнем документе может присутствовать другое календарное число. Например, фирма обязуется передать жилплощадь субъекту в течение года с момента окончания строительства. Следовательно, компенсация будет рассчитываться со 02.01.2016 г.
Досудебное урегулирование
Перед тем как взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи объекта в суде, необходимо соблюсти претензионный порядок. Что это значит? Досудебный порядок предусматривает составление претензии и направление ее непосредственно застройщику. В ней указывается нарушение, допущенное компанией, выдвигается предложение погасить возникшую задолженность. При оформлении претензии особое внимание необходимо уделить адресу получателя. Он указывается, как правило, в реквизитах соглашения. Однако эксперты рекомендуют проверить его по выписке из ЕГРЮЛ. Получить ее можно при наличии ИНН компании.
Особенности отправки
Направить претензию можно двумя способами: лично или по почте. В первом случае необходимо иметь 2 экземпляра заявления. Один передается непосредственно застройщику, второй остается у потерпевшего. На нем представитель компании должен поставить отметку о регистрации. В частности, ставится дата и подпись должностного лица. Отметка заверяется печатью или штампом. Обычный срок, в который застройщик должен отправить ответ, - 10 дней. В этот период компания может принять решение удовлетворить требования. Однако часто бывает так, что фирма отказывает заявителю. В этом случае появляется возможность взыскать максимальную неустойку через суд. По почте лучше отправлять заказное либо ценное письмо с описью. В этом случае десятидневный период для ответа будет исчисляться с даты получения претензии адресатом.
Кому предъявлять иск?
Чтобы взыскать неустойку с застройщика, необходимо четко определить, кто является ответчиком. Во многих случаях у потерпевших возникают на этом этапе сложности. По общему правилу, ответчиком будет застройщик. Однако не во всех случаях он является тем субъектом, с которым заключено соглашение. Между тем, вне зависимости от того, кто является второй стороной – ПИФ, агент и пр. – жилплощадь должен передать именно застройщик. Поэтому иск предъявляется к нему. При возникновении сомнений относительно того, кто же выступает застройщиком, следует внимательно изучить разрешение на строительство. Оно выдается той компании, которая, собственно, сооружает здание.
Убытки
Решая взыскать неустойку с застройщика, по законодательству потерпевший вправе требовать компенсации реального ущерба и неполученных доходов. Первый формируется из расходов, которые заявитель понесет или должен будет произвести для восстановления своего нарушенного права. Неполученными доходами выступает прибыль, которая могла бы быть у лица в нормальных условиях оборота, если бы обязательства были исполнены. При установлении упущенной выгоды, согласно 393-й статье ГК, учитываются меры, предпринятые кредитором для ее получения.
Обоснования
Наличие убытков должно быть документально доказано. Теоретически заявитель, решая взыскать неустойку по ФЗ с застройщика, вправе включить в расчет арендную плату за квартиру, которую он снимал до получения спорной жилплощади. В этом случае необходимо приложить соглашение о найме, а также расписку собственника о получении денег. Если такие документы отсутствуют, суд вполне может отказать во включении этих расходов в убытки. Между тем, на практике даже при их наличии не всегда удается обосновать требования. В частности, у заявителя может стоять в паспорте штамп о регистрации. При этом проживать он может в съемной квартире. В этом случае нужно будет обосновать причины, по которым лицо занимало арендованное помещение. Если объект приобретен за счет кредита и в соглашении предусмотрена повышенная ставка до оформления квартиры в собственность, разницу между ней и обычным процентом вполне можно включить в убытки.
Пакет документов
Чтобы взыскать неустойку с застройщика по деловому соглашению, необходимо собрать бумаги для предъявления их в суд вместе с иском. В пакет документов входят копии:
- Договора участия в строительстве. Вместе с ним предоставляются приложения.
- Платежных бумаг, удостоверяющих оплату по соглашению.
- Договора цессии (если она имела место).
- Претензии, бумаг, подтверждающих ее отправку.
- Документов, удостоверяющих и обосновывающих дополнительные убытки.
- Переписки с компанией, если она была.
Составление иска
Он оформляется в соответствии с правилами ГПК. В иске указывается суд, в который он направляется, сведения об ответчике и заявителе. В содержании указываются факты нарушения обязательств со ссылками на договор. В просительной части приводятся собственно требования. Далее составляется перечень приложений. В конце ставится дата и подпись заявителя. В числе приложений может присутствовать расчет неустойки и убытков. Направляется иск в суд по адресу нахождения ответчика. Если размер неустойки меньше 50 тыс. руб., то заявление подается мировому судье по месту расположения застройщика. Данное правило устанавливает ст. 23, ч. 1 п. 5 ГПК.
Нюансы
Суд имеет право уменьшить сумму, если она несоразмерна последствиям, возникшим в связи с нарушением обязательств. Уменьшение неустойки допускается в исключительных случаях по ходатайству ответчика. Суд, в свою очередь, должен будет указать мотивы, по которым размер будет снижен. При этом учитывается степень выполнения обязательств ответчиком, действительная величина ущерба, нанесенного в связи с допущенным нарушением, прочие обстоятельства, заслуживающие внимания. Таким образом, в некоторых случаях удастся только частично взыскать неустойку с застройщика.
Москва
Существует несколько вариантов подачи иска. Как и претензию, его можно направить почтой или предъявить лично. В последнем случае, в свою очередь, есть возможность оставить иск в канцелярии либо передать непосредственно судье в приемное время. В Москве это можно сделать после обеда в понедельник или в первой части дня во вторник. При этом целесообразно предварительно уточнить, в участок какого судьи входит адрес ответчика. Эту информацию можно узнать в канцелярии. Если иск подается впервые, следует попросить судью посмотреть его содержание и приложения к нему. Если все оформлено верно, в этот же день может быть назначено слушание. В некоторых случаях судьи не принимают иски к производству на приеме. Однако все же они могут проверить его на наличие процессуальных ошибок.
Рекомендации
После того, как иск сдан, целесообразно позвонить в канцелярию спустя 7-10 дней и узнать о судьбе заявления. Если оно принято к производству, заявителю скажут дату и время заседания. По закону, суд направляет определение по почте. Однако гражданин может ходатайствовать о личном получении. При оставлении иска без движения суд укажет, какие ошибки были допущены, установит срок для их устранения. Необходимо уложиться в указанный в определении период, в противном случае заявление будет считаться неподанным.
Особенности процесса
Следует приготовиться к тому, что быстро взыскать неустойку с застройщика не получится. В среднем процесс занимает около 2-3 месяцев. На первом – предварительном – заседании будет осуществляться подготовка к разбирательству. Стороны приглашаются на собеседование. Некоторые застройщики стремятся затянуть процесс. Они начинают ходатайствовать о привлечении третьих лиц, отложении заседания и так далее. Истцу в этом случае необходимо убедить судью в том, что все эти манипуляции направлены на затягивание рассмотрения дела.
Завершение процесса
В ходе рассмотрения дела выясняются все обстоятельства, заслушиваются доводы сторон. После этого суд выносит решение. На заседании зачитывается резолютивная его часть, то есть, собственно, итог процесса. В течение 5-10 дней решение выносится в окончательной форме. Оно вступает в силу в течение 30 дней. Этот срок отводится на обжалование. Если ответчик не оспорил решение, то истец может получить исполнительный лист. С ним он направляется в службу приставов. Сотрудник ФССП принимает документы и открывает исполнительное производство.
Апелляция
Обычно застройщики, которые не намерены выплачивать неустойку и убытки, обжалуют вынесенное в первой инстанции решение. При этом зачастую дело сильно затягивается. Так, например, ответчик может подать апелляционную жалобу с ошибками. Суд, в свою очередь, оставляет ее без движения, назначая время для их исправления. В результате разбирательство может затянуться на долгие месяцы. Далеко не каждый заявитель имеет возможность ходить по судам и отстаивать свои права. Можно было бы поручить дело и квалифицированному юристу, но не у всех есть деньги на оплату его услуг. Застройщики, в свою очередь, предлагают мирно решить вопрос, выплатив только часть неустойки. Некоторых истцов устраивает и такой вариант. Если же потерпевший решает все-таки взыскать неустойку с застройщика в полном размере, ему нужно подготовиться к дальнейшим заседаниям. В первую очередь на апелляционную жалобу необходимо подготовить отзыв. На аргументы, приведенные ответчиком, следует ответить грамотно, с точки зрения норм права. Здесь может потребоваться помощь юриста. Можно обратиться к адвокату за помощью в составлении отзыва.
Исполнительное производство
Непосредственно взыскать неустойку с застройщика по ДДУ должен будет судебный пристав. Как выше было сказано, выданные судом документы подаются в ФССП. Исполнительное производство включает в себя 3 стадии. На первой осуществляется подготовка к принудительному взысканию. На этом этапе решаются вопросы, касающиеся возможности принятия ИЛ к производству, добровольной выплаты установленной суммы, принимаются меры по розыску должника и пр. На второй стадии осуществляется собственно принудительное взыскание. На завершающем этапе производство прекращается в связи с его исполнением или неисполнением.
Выводы
Как видно, взыскать неустойку с застройщика по ДДУ не всегда бывает просто. При анализе судебной практики сложно однозначно сказать, каков процент успеха. Многое зависит от честности самого застройщика, юридической грамотности истца. При возникновении спорной ситуации необходимо помнить, что перед тем как идти в суд, следует соблюсти претензионный порядок. В таких делах он является обязательным. Это означает, что если истец не предъявит документов, подтверждающих направление претензии ответчику, его иск не будет удовлетворен. При составлении предварительного требования необходимо четко и ясно выразить свою позицию. Вместе с этим не нужно угрожать. Претензия должна быть составлена официальным языком. Следует избегать эмоциональных высказываний, излагать требования по существу. При этом следует предупредить застройщика о том, что в случае неудовлетворения претензии материалы будут направлены в суд.
На практике имеют место случаи, когда ответчик соглашается выполнить требования. При обоюдном желании стороны всегда могут прийти к компромиссу. Если же мирно решить вопрос не удалось, придется идти в суд. При составлении иска необходимо руководствоваться нормами гражданско-процессуального законодательства. В заявлении должны быть указаны все обязательные реквизиты, стоять дата и подпись. Особое внимание необходимо обратить на число экземпляров иска и приложений к нему. Их должно быть столько, сколько сторон в деле, плюс еще один для суда. При расчете неустойки не следует завышать ее размер. Суд будет определять соотносимость величины компенсации и серьезности допущенного нарушения. Закон предусматривает возможность уменьшить размер взыскания. Особенно внимательно следует отнестись к расчету убытков. Все потери должны быть обоснованы и подтверждены документально. Необходимо помнить, что доказывание полностью ложится на истца. Кроме этого, следует быть готовым к тому, что дело не разрешится быстро, как этого многие ожидают.
Заключение
Застройщики бывают разные, далеко не все из них в состоянии признавать вину и нести ответственность. Ответчик вполне может привлечь к делу адвоката. Если у истца нет возможности воспользоваться услугами юриста, ему может быть очень сложно отстоять свою правоту. В этом случае следует только надеяться на справедливость суда. Однако не стоит бояться идти в суд и требовать взыскания. Конституция гарантирует защиту прав граждан. Этим нужно воспользоваться. Главное – в своих действиях опираться на нормы права. Нужно внимательно изучить процессуальные нормы, условия соглашения, существующую практику по делам, проанализировать, как тот или иной участник ЖСК взыскал неустойку с застройщика. Это займет определенное время и отнимет силы, однако зачастую результат того стоит. По отдельным вопросам можно вполне проконсультироваться у квалифицированного юриста.
