Земли сельскохозяйственного назначения (СХН) являются базисом для производства основных видов продовольствия, кормов для животных и сырья для отдельных отраслей промышленности. Потому для них установлен особый режим пользования, призванный обеспечить охрану, повышение уровня плодородия, а также недопущение вывода их из оборота.
Виды земель СХН
Законодатель в Земельном кодексе РФ и ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" № 101-ФЗ выделяет в составе территорий, предназначенных для ведения сельского хозяйства, следующие виды земель:
1. Сельскохозяйственные угодья - это земли высокой ценности, имеющие приоритет для государства и подлежащие особой охране. Они являются средством для производства основных видов продовольствия. Дополнительно в составе этих территорий выделяют особо ценные и продуктивные участки, которые обеспечивают дополнительной степенью защиты.
2. Несельскохозяйственные (обслуживающие) угодья - участки, на поверхности которых расположены объекты (природные, искусственные), используемые при ведении сельского хозяйства и содержании окружающих земель.
Соответственно, участки СХН могут быть простыми и сложными. В первом случае они состоят из одного вида территорий, которые могут иметь равное или неоднородное качество и степень использования. А сложные, в свою очередь, состоят как из сельскохозяйственных, так и из "обслуживающих" угодий в разном процентном соотношении.
По сведениям Национального земельного фонда, площадь сельскохозяйственных угодий в России составляет 195,6 млн га, а территория для обслуживания земель СХН - 207,6 млн га.
Понятие сельскохозяйственных угодий
Согласно «Перечню земельно-учетной терминологии», утверждённому Министерством сельского хозяйства СССР 21.07.1970 г., сельскохозяйственное угодье - это земельный участок, используемый в сельском хозяйстве, как главное средство производства: пашня, залежь, многолетние насаждения (без лесной площади), сенокосы и пастбища (без оленьих). Они являются средством производства и неоднородны по своей структуре, качеству и площадях.
Этот термин отражает особенности функционального использования территории, обусловленные ее природными свойствами (почва, рельеф) и наличием на ней ресурсов, требуемых для ведения определённого вида деятельности. Используя этот термин, уточняют правовой режим конкретных участков.
Структура и особенности угодий СХН
В ст. 79 ЗК РФ ясно определяется структура сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения). В Постановлениях Росстата № 104 от 20.12.2007 г. (пункт 41) и № 95 от 30.11.2005 г. (пункты 12.5-12.11) были даны следующие положения:
1. Пашня - это сельскохозяйственное угодье, которое систематически обрабатывают и используют под посевы продовольственных культур (зерновые, овощные, масличные, многолетние травы и пр.), а также под размещение парников (теплиц, оранжерей), и пары. К последним относят:
- Чистые (чёрные) - площади, вспаханные осенью прошлого года под озимые культуры текущего года.
- Кулисные - участки, где посеяли высокостебельковые культуры для задержания снега зимой и борьбы с эрозией почвы.
- Сидеральные - территории с посеянными бобовыми культурами, которые в дальнейшем будут переработаны в зелёное удобрение.
2. Сенокос - сельскохозяйственный участок, систематически используемый для сенокошения (заготовки кормовых трав).
3. Пастбище - участок, на котором регулярно проводят выпас (выгон) животных.
4. Многолетние насаждения - угодье, занятое искусственными насаждениями кустарников, плодовых деревьев и трав, предназначенных для получения урожая плодов, ягод, лекарственных трав и технической продукции.
На практике выделяют такие виды земель, как залежь. Это сельскохозяйственные угодья, которые ранее использовались под пашню, но оставлены не засеянными более 1 года и не подготовлены под пар.
Часто предлагается также внести в перечень понятие "неудобных земель" - участков СХН, непригодных для нормального ведения сельского хозяйства или требующих восстановления (солончак, солонцы, смытые, каменистые земли и пр.). Причём территория сельскохозяйственных угодий может прийти в негодность в результате природных факторов (эрозия, оползни, заболачивание и пр.), действий человека (чрезмерное использование) или техногенных катастроф.
Понятие и виды несельскохозяйственных земель
Несельскохозяйственные угодья - это земельные участки, поверхность которых является базисом (основой) для размещения определённых объектов, предназначенных для ведения сельского хозяйства (обслуживание территорий, защита и пр.).
Виды угодий этого типа перечислены в ст. 77 ЗК РФ. В этот список входят:
1. Земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, необходимой для защиты участков от неблагоприятных явлений. При этом насаждения не относятся к лесному фонду и полностью принадлежат владельцу, который может распоряжаться ими по своему усмотрению (вырубка). Согласно данным Национального земельного фонда, площадь угодий с древесными и кустарниковыми посадками защитного типа составляет 19 млн га.
2. Участки с расположенными на них замкнутыми водоёмами. Под последними подразумевают пруды, заболоченные территории (не болота) и обводнённые карьеры, которые, согласно ч. 2 ст. 8 Водного кодекса РФ, не являются государственной собственностью. По состоянию на 2016 г. площадь земель под замкнутыми водоёмами достигала 13 млн га.
3. Земли, по которым проходят внутрихозяйственные дороги и коммуникации для сельского хозяйства (мелиоративные системы, оросительные трубы и др.). Стоит отметить, что под дорогами подразумевают просёлочные (самовольные, самонакатанные) тропы и колеи, не принадлежащие РФ, региону или муниципальному образованию. Участки под дорогами по всей России занимают площадь в 2.3 млн га.
4. Земельные участки со зданиями и сооружениями, используемыми для переработки (первичной), производства и хранения сельскохозяйственной продукции (мельницы, склады, молочные накопители и др.).
Несельскохозяйственные угодья являются сложносоставным объектом, где земля выступает главной вещью, а различные объекты - принадлежностями.
Сельскохозяйственное угодье как объект
Зачастую в законодательстве угодье рассматривается как самостоятельный объект права собственности или используется в качестве синонима земельному участку. Например, ст. 58 ЗК РФ говорит о сельскохозяйственных угодьях, оленьих пастбищах, которые находятся в собственности граждан или организаций, а в п. 2 ст. 4 Закона № 101-ФЗ "угодье" подменяет понятие "участок".
Однако подобное замещение в корне неверно и даже опасно для статистического подсчёта территорий земель СХН в России и определения их структуры. Следует понимать, что "угодье" не имеет индивидуальных границ и не учитывается в государственном кадастре как самостоятельный объект. В гражданском обороте (купля-продажа, аренда и пр.) оно может участвовать только в составе определённого участка.
Ограничения в гражданском обороте участков СХН
Оборот участков СХН осуществляется по правилам гражданского и земельного законодательства и учитывает действующие ограничения. Под последними понимают установленные НПА запрещения или условия, стесняющие правообладателей в процессе владения или распоряжения участком СХН.
Федеральный закон № 101-ФЗ предусматривает следующие ограничения:
1. Запрет иностранцам (физические лица, организации с иностранным участием в более чем 50%) приобретать сельскохозяйственные угодья. При этом аренда земли в неограниченном количестве никак не запрещается.
2. Невозможность изменения целевого назначения без предусмотренных законом оснований. Использование сельскохозяйственных угодий без цели ведения соответствующей деятельности недопустимо.
3. Установление предельных размеров участков СХН, которые могут находиться в собственности одного лица или организации. Конкретные показатели определяются на уровне региона в диапазоне от 10% до 90% от общей площади угодий в конкретном муниципальном образовании.
4. Преимущественное право субъекта и административного района на приобретение участка СХН в случае его продажи.
Ограничения в обороте связаны с тем, что сельскохозяйственные территории являются стратегическими объектами, обеспечивающими продовольственную безопасность страны. Препятствие свободному обращению земель есть в законодательстве практически всех стран, и в РФ они достаточно мягкие. Например, в Дании организации не вправе приобретать или арендовать угодья, а покупатели-физические лица должны прожить в сельской местности не менее 8 лет.
