Виды стоимости в оценочной деятельности

Стоимость - одна из ключевых характеристик предмета гражданско-правовой сделки. Каковы ее признаки? Каким образом стоимости классифицируются? С какой целью в бизнесе или в риэлторском деле исчисляются соответствующие показатели и посредством каких методик?

Что такое "стоимость" и "оценка"

Прежде чем изучать виды стоимости и сопутствующие основания для ее классификации, определимся с тем, что она представляет собой. Критериев, которые бы позволяли дать ей однозначную характеристику, в среде мировых и российских экономистов достаточно много. В числе самых популярных такой: стоимость - это денежная сумма, которая устанавливается в качестве условия сделки в процессе взаимодействия субъектов гражданско-правовых отношений в предполагаемый момент передачи имущественных прав или иных механизмов пользования объектом. В свою очередь понятие "оценка" связано с механизмом определения суммы, о которой идет речь.

Аспекты оценки

Объектами оценки может быть недвижимость, услуги, транспорт, предметы быта, интеллектуальная собственность - все то, что предусмотрено гражданским законодательством в качестве возможного предмета для сделок с участием физлиц и юрлиц. Процедура, связанная с определением денежной величины, передача которой от одного субъекта правоотношений к другому является основанием для передачи имущественных прав, осуществляется посредством методов, признаваемых обеими сторонами. Их могут предлагать также и третьи лица, но при условии согласования с основными участниками сделки.

Те или иные виды стоимости товара, имущества или услуг могут определяться, в зависимости от сущности правоотношений, по желанию сторон или в силу требований законодательства. Так, например, при сделках с недвижимостью обращение к услугам оценщиков во многих случаях обязательно для регистрации права собственности.

Подходы, применяемые в оценке

Оценка, равно как, например, определение вида стоимости, может осуществляться в рамках различных подходов. В российской деловой практике сложились три основных: доходный, сравнительный и затратный. Рассмотрим их сущность.

Доходная модель подразумевает задействование методов, которые основаны на вычислении предполагаемой выручки от возможного использования новым владельцем объекта оценки - например, сдачи в аренду. Сравнительная модель предполагает изучение цифр, характеризующих виды стоимости имущества одних объектов, с показателями других, очень схожих по базовым признакам. Например оценщик, определяя соответствующий денежный показатель для квартиры, как правило, изучает уже имеющиеся предложения на рынке недвижимости. В рамках затратной модели подсчитываются возможные расходы, нужные с точки зрения поддержания объекта в должном функциональном состоянии. Если, скажем, человек покупает трактор, то нанятый им эксперт по оценке должен, определяя стоимость данного вида транспорта, учитывать потенциальные издержки, связанные с ремонтом техники.

Результат оценки стоимости

Как только виды стоимости имущества проанализированы, а соответствующая оценка дана, ее результат может задействоваться в качестве ориентира для определения окончательной цены по сделке. Или в иных целях - например, при заключении договора страхования, предоставления кредита, продажи доли и т. д. Рассмотрим, какие выделяют виды стоимости в оценке различных объектов российские эксперты. А также то, как может соответствующая информация использоваться на практике.

Классификация стоимостей

Какие виды стоимости того или иного объекта оценки выделяют современные эксперты? Критериев классификации здесь достаточно много. Рассмотрим одну из распространенных в среде российских экономистов моделей.

В ней присутствует, в частности, рыночная стоимость. Это цена, величина которой фиксируется в момент оценки объекта при условии, что предполагается его продажа в конкурентном сегменте. То есть обязательные условия определения корректной стоимости - наличие публичной информации о принципах ценообразования товара, отсутствие значимых внешних (регулятивных) факторов, влияющих на цену.

Есть в рассматриваемой модели инвестиционная стоимость. Ее показатели выявляются с целью предоставления сведений в адрес лиц, заинтересованных во вложениях в некий объект. В некоторых случаях инвестиционная стоимость может совпадать с рыночной. Но это не всегда так. Иногда одновременно с инвестиционной рассчитывается также и ликвидационная стоимость объекта. Ее величина выражает вероятный размер возможной выручки по факту перепродажи предмета сделки.

Существует кадастровая стоимость. Цель ее установления - занесение объекта в некий государственный или отраслевой реестр с последующим использованием информации соответствующими ведомостями. Как правило, речь в данном случае идет об исчислении налогов. Кадастровая стоимость обычно ниже рыночной, если говорить о недвижимости, или приблизительно равна ей.

Есть также такое понятие, как страховая стоимость. Она подразумевает расчет величины выплат по договору страхования. В ряде случаев одновременно с ней рассчитывается также и восстановительная стоимость объекта. Это происходит, например, если соответствующее соглашение со страховой компанией подразумевает не денежную компенсацию, а приведение объекта к изначальному функциональному состоянию по факту повреждения или выхода из строя.

Таким образом, мы рассмотрели 4 вида стоимости, которые наиболее распространены в российской экономической школе, а также несколько дополняющих их. Этот перечень, конечно, не исчерпывающий. Есть частные виды рыночной стоимости, равно как и инвестиционной, или же кадастровой, касающиеся характеристик объектов с разным, как вариант, правовым статусом. Теперь перейдем к изучению сущности объектов, в отношении которых соответствующий параметр рассчитывается в аспекте практической значимости.

Оценка бизнеса

Конечно, конкретных типов объектов, в отношении которых определяется стоимость, очень много. В числе самых часто встречаемых в российской деловой практике - это бизнес и недвижимость. В первом случае оценивается совокупность активов фирм, принципов менеджмента и видов деятельности, генерирующих прибыль. Прежде чем изучать виды стоимости предприятия, полезно будет определить цели, которые стоят перед субъектом соответствующей оценки.

Зачем определять стоимостные параметры для бизнеса? Первый вариант здесь - перспективы продажи предприятия. Владелец фирмы может решить заняться другим делом, но прежде выгодно передать текущее в руки другого собственника. Также оценка бизнеса может производиться для повышения качества управления компанией, выявления возможных недостатков в системе менеджмента. Еще вариант - привлечение внимания инвесторов в случае, если оборотного капитала не хватает, или фирмой поставлена задача расширить рынок, вследствие чего есть потребность в дополнительных средствах. Оценка бизнеса может осуществляться при оформлении кредита - именно она, как правило, служит ориентиром для принятия решения под выдаче займа банком.

Стоимости при оценке бизнеса

Какие виды стоимости задействуются при оценке предприятий? Какие принципы здесь чаще всего используются? Основные виды стоимости, которые применимы в отношении оценки бизнеса - рыночная и инвестиционная. По мнению некоторых экспертов, рассматривая возможность покупки предприятия, партнеру целесообразно делать акцент именно на втором направлении в анализе соответствующих перспектив. Поскольку типично "рыночная" цена для бизнеса - показатель, не всегда говорящий о потенциале развития предприятия однозначно. Но если речь идет о том, чтобы выявить именно ее, то ключевые принципы исчисления нужных цифр могут базироваться:

- на сопоставлении имеющихся показателей с теми, что характерны для других участников рынка;

- на изучении конкурентных преимуществ бизнеса;

- на субъективном видении экспертов, производящих оценку;

- на изучении влияния внешних факторов.

Если речь идет об определении инвестиционной стоимости бизнеса, то могут применяться эти же принципы, но в дополнение к ним также допустимо задействовать и ряд других:

- моделирование поведения субъектов, вовлеченных в бизнес (влияния факторов);

- расчет рентабельности (прирост рыночной стоимости с течением времени).

Конкретные показатели стоимости могут удовлетворить потенциального покупателя бизнеса или инвестора, в зависимости от того, каков предполагаемый размер вложений в дело и каковы перспективы их окупаемости. Во многих случаях инвестиции могут иметь кредитное происхождение. Величина возможной прибыли должна быть не просто отличной от нуля, но также и обеспечивать выплату процентов банку. Дополнительными ориентирами в принятии решений инвестором, не считая показателей, отражающих рыночную и инвестиционную стоимость бизнеса, могут быть:

- предполагаемая устойчивость бизнеса (способность генерировать доход в течение продолжительного времени);

- соотнесение сроков окупаемости с конкурентными бизнесами (быть может, инвестору выгоднее вложиться в другую фирму, а покупателю - приобрести именно ее);

- уровень доверия между партнерами.

Указанные критерии могут быть весьма субъективны. Поэтому в деловой практике рыночная и инвестиционная стоимость бизнеса - параметры хоть и важные, но не всегда относящиеся к числу ключевых.

Еще один возможный фактор - стоимость видов работ, связанных с оценкой бизнеса на предмет инвестирования или возможной покупки. Если исследование предприятия может сопровождаться значительными вложениями, не подразумевающими реальной прибыли (например, обращение к внешним экспертам, аудиторам и аналитикам), то вполне вероятно, что инвестор или потенциальный покупатель бизнеса предпочтут не иметь дела с конкретной фирмой.

Оценка недвижимости

Полезно будет изучить то, какими бывают виды стоимости недвижимости, а также какие реализуются подходы в оценке ее. Но прежде - как и в случае с бизнесом - определим цели, которые преследуются участниками гражданско-правовых сделок соответствующего типа. Необходимость в том, чтобы изучить виды стоимости недвижимости, а также обратиться к услугам оценщика, возникают в следующих основных случаях:

- предстоит сделка купли-продажи квартиры, офиса, иного строения или помещения;

- оцениваются активы фирмы;

- определяется размер налогооблагаемой базы в аспекте имущественных сборов.

Конечно, на практике поводов для осуществления оценки недвижимости может быть и больше. Например, в ряде случаев возникает необходимость определить виды сметной стоимости в дополнение к основным процедурам. Или - как вариант - оценить недвижимость с целью ее передачи под государственные нужды.

Стоимости при оценке недвижимости

Выше мы отметили, что основные виды стоимости предприятия - это рыночная и инвестиционная. В отношении недвижимости могут быть исследованы те же параметры, но, как правило, в дополнение идет еще ряд некоторых. А именно - кадастровая и страховая стоимость объекта. В ряде случаев определяется также и ликвидационная. Особенности определения рыночной и инвестиционной стоимости мы уже рассмотрели выше. В случае с недвижимостью общие принципы и методики по своей форме в целом схожи с теми, что применяются при оценке бизнеса. Только задействуются они при большей адаптированности к специфике соответствующего рынка: "конкуренция" заменяется "состоянием" (уровнем ремонта, материалами отделки и ее качеством и т. д.), "рентабельность" - ожидаемым "удорожанием".

Изучим теперь то, как осуществляется исчисление цифр для кадастровой, страховой и ликвидационной стоимостей. Все они обладают некоторой спецификой. Каждый вид определяемой стоимости из перечисленных характеризуется особенностями в аспекте методов оценки. Рассмотрим их.

Если речь идет о кадастровой стоимости недвижимости, то оценщик берет за основу методики, отражаемые в релевантных законодательных источниках, рекомендациях Минфина и других ведомств, ответственных за практическое использование соответствующих сведений о жилье. В ряде случаев могут задействоваться также критерии, характерные для определения рыночной стоимости объекта. Может изучаться различная техническая документация.

Если стоит задача определить страховую стоимость недвижимости, то в данном случае, как правило, оценщик руководствуется преимущественно рыночными методами, однако с поправкой на фактическое содержание сделки купли-продажи. Например, если человек покупает квартиру по ипотеке, то в страховую стоимость может быть включена только сумма кредита. И в этом случае соответствующая база для исчисления суммы по договору со страховщиками может быть ниже, чем если бы за основу была взята в чистом виде рыночная стоимость квартиры.

Ипотека - пример сегмента рынка, где практически значимой для субъектов гражданско-правовых сделок может быть ликвидационная стоимость объекта. В случае если, например, физлицо или организация не смогут выполнить условия по оплате кредита, банк, вероятно, примет решение о продаже имущества, находящегося в залоге. Еще до подписания сделки по оформлению займа финансовая организация, вероятно, пожелает проанализировать перспективы ликвидационной составляющей проекта.

Отметим, однако, что некоторые эксперты считают неправомерным использовать термин "ликвидационная стоимость" в отношении операций с недвижимостью при взаимодействии с банками. Дело в том, что по умолчанию договор ипотеки не подразумевает обязательный переход квартиры в собственность банка - она является лишь обеспечительной мерой по кредиту. В то время как в чистом виде ликвидационная стоимость подразумевает исчисление цены, по которой владелец объекта (например, бизнеса) сможет продать свое имущество (скажем, по причине банкротства предприятия). Поэтому употреблять термин, о котором идет речь, в отношении недвижимости, следует с осторожностью.

Стоимость - величина постоянная?

Многие современные экономисты полагают, что нет. Если, конечно, говорить о рыночной экономике, где есть место механизму свободного формирования цен, исходя из спроса и предложения. Вне зависимости от того, какие виды стоимости товара исследуются, каждый из них - это непостоянная величина, примерный ориентир, который могут задействовать стороны сделки в конкретный момент времени. Есть, безусловно, отрасли, где волатильность соответствующих показателей минимальна - например, сегменты рынка, где преобладают госзаказы. Но это, скорее, исключение. Умение ориентироваться в изменчивой среде стоимостей - одно из самых важных конкурентных преимуществ любого современного бизнеса.