Можно ли продать неприватизированную квартиру? Предварительный договор купли-продажи квартиры

У многих людей, имеющих муниципальное жилье, часто возникает вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия. В законодательстве четко прописано, что у физических лиц нет права на совершение сделок купли-продажи с недвижимостью, которая не была приватизирована. Если в свое время человек не воспользовался правом на приватизацию жилья социального найма, то теперь он может выкупить это право. Эта операция обычно проводится в том случае, если приватизированное жилье обменивают на неприватизированное вне зависимости от его местоположения.

Как это делается?

Это выглядит вполне определенным образом. Любой человек, у которого есть неприватизированная квартира или доля в коммуналке, может найти подходящего покупателя, которому либо необходима жилплощадь в другом городе, либо он готов ее обменять на нужное жилье. Когда эта процедура будет проведена, продавец может регистрироваться в той квартире, где он желает жить. На данный момент некоторые фирмы специализируются именно на таких сделках. У них есть дом в другом городе, через квартиры в котором и производятся операции обмена.

Естественно, у подобного вида сделок есть «подводные камни», а по их поводу часто разгораются споры о правомерности или неправомерности. Однако в результате этого выгода продавца очевидна, так как он продает жилье, которое ему не принадлежит. Единственным недостатком является то, что факт передачи денег не будет нигде указан. А это привлекает особое внимание со стороны мошенников, желающих воспользоваться такой ситуацией.

Правила безопасности

Как и в любой иной сделке с недвижимостью, в данном случае требуется быть предельно осторожными. А чтобы не попасть в лапы аферистов, требуется внимательно ознакомиться со всеми документами, которые вы подписываете, а также помнить, что договор обмен может быть признан недействительным в течение года после того, как его заключили. Если вы поняли, что стали жертвой обмана, то требуется обратиться в полицию как можно скорее. Если фирма, которая занимается такими сделками, добросовестная, то она не допустит подобной ситуации, так как продавцу вручат деньги за квартиру после того, как он будет зарегистрирован на жилой площади, которая предусматривалась для него с самого начала оформления сделки.

Второй вариант выхода из ситуации

Если отвечать на вопрос "можно ли продать неприватизированную квартиру", то стоит отметить, что имеется еще один вариант того, как поступить при возникновении такой необходимости. Для начала требуется отыскать потенциального покупателя на вашу недвижимость.

Может выяснить, есть ли возможность для приватизации вашего жилья. Следует помнить, что приватизации не подлежат такие объекты, как квартиры в военных городках, в домах специального назначения, в домах с текущим капремонтом, социальное жилье, а также комнаты в общежитиях. Если ваше жилье никак не относится ни к одному из названных видов, то можете собирать пакет документов на приватизацию. Это:

- справка о составе семьи и жилом помещении;

- справка о начисленной жилой квоте;

- паспорта;

- чеки «Жилье»;

- свидетельства о рождении детей, которым еще нет 18 лет;

- документы, говорящие о наличии определенных льгот.

Если говорить даже о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, то стоит отметить, что с перечисленными документами вам потребуется явиться в районную администрацию со всей семьей. Тут вам нужно будет заполнить заявление, которое должны подписать все члены семьи. Его будут рассматривать в течение одного месяца. В присутствии нотариуса происходит составление договора о приватизации. Как только он будет признан государством, квартира получит статус приватизированной.

Как быть с покупателем?

В описываемой ситуации необходимо сказать, что покупатель должен быть в курсе того, что квартира не приватизирована. Часто, если потенциальный покупатель заинтересован в приобретении именно этого конкретного жилья, он готов внести задаток, которые вам потребуется для оформления всех необходимых документов. Договор о задатке лучше всего заверить нотариально. Конечно, в этом случае стоимость квартиры будет немного ниже той, что была бы в случае, когда она изначально уже приватизирована. От покупателя вам поступает задаток, после этого у вас будет оформлено право на продажу квартиры, а далее вы можете ее продавать.

Третий вариант

Если продолжить разбираться в вопросе о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, то стоит сказать и еще об одном варианте. Можно оформить договор социального найма на недвижимость, которая имеется у вас в распоряжении, на покупателя. Для этого сначала вы должны договориться с ним, после чего можете прописать его в свою квартиру в соответствии с договором социального найма. После того как вы получите оговоренную между вами сумму, вы можете выписываться из квартиры. Далее у покупателя появляется возможность оформить договор социального найма на жилье на свое имя, а потом и приватизировать его в собственность.

Какие права вы получаете после приватизации?

После приватизации вы, как собственник, имеете право продать квартиру. Какие документы нужны для этого, вам подскажет нотариус, с которым вы будете работать при заключении договора и совершении сделки. Как правило, к базовым бумагам относятся: технический паспорт на объект недвижимости; документ с отметкой БТИ; справка из ЖЭКа (форма №3) о составе прописанных людей в квартире; справка о регистрации права собственности (выписка из Реестра) на недвижимость; документ, подтверждающий отсутствие задолженности за пользование коммунальными услугами, ваш паспорт и ИН. Вы можете не только продать жилье, но и обменять его.

Если вы желаете продать квартиру в минимальные сроки, то вам стоит обратиться в агентство. Специалисты не только окажут вам помощь в поиске покупателя, но и помогут заметно сэкономить время. Если на сбор справок для приватизации у вас тоже нет времени, то вам помогут сделать обмен на буферное жилье, они же подскажут, нужны ли для этого какие документы. Продать квартиру можно будет уже после того, как вы станете собственником. Вы обмениваете свое жилье на буфер, то есть квартиру, принадлежащую фирме. От вас и покупателя в государственную организацию потребуется подать заявку на обмен, а потом дождаться разрешения. Когда вы его получите, покупатель станет распоряжаться вашей квартирой. Вам не стоит опасаться подобных сделок, так как это не только безопасно, но и довольно выгодно.

Если вас заботит вопрос о том, как разделить неприватизированную квартиру, то стоит отметить, что новое законодательство запрещает это делать. Под данным понятием имелось в виду разделение лицевых счетов в ней. Теперь можно только разменять неприватизированную квартиру на две другие, имеющие такой же статус.

Особенности договоров

Довольно часто граждане, которые собрались приобрести жилье, опасаются его двойной продажи и мошенничества со стороны продавца. Именно для таких людей в российскую практику был введен предварительный договор купли-продажи квартиры. Он дает обеим сторонам сделки вполне определенные права. Это своеобразное обязательство того, что в будущем сторонами будет совершена сделка, а также позволяет устранить повышение стоимости объекта недвижимости и сохранения его первоначального вида без ухудшений передаваемого имущества в будущем. Но иногда предварительный договор купли-продажи квартиры содержит условия, которые создают определенные нюансы совершения сделки. Поэтому при его составлении и заключении требуется быть предельно внимательными.

Содержание предварительного договора купли-продажи

Этот документ содержит в себе полный перечень необходимых условий для составления в будущем основного договора. В указанном документе должны обязательно содержаться сроки, в которые между сторонами должна быть совершена сделка купли-продажи квартиры, размер денежной суммы, вносимой покупателем в качестве задатка или аванса. Также в предварительном договоре может указываться состояние объекта, мебели, которая передается вместе с квартирой. В этом случае продавец берет на себя определенные обязательства, от которых он не вправе отказаться в будущем, когда будет заключаться договор купли-продажи квартиры. Документы в этом случае призваны привлечь одну из сторон к ответственности, если она будет уклоняться от совершения сделки. Убытки, причиненные в результате этого, могут взиматься в судебном порядке.

Подводные камни при продаже

Итак, теперь, когда вы знаете, можно ли продать неприватизированную квартиру. Стоит сказать о тех подводных камнях, с которыми часто сталкиваются в таких ситуациях. Риск есть при любом варианте продажи неприватизированной квартиры. Основной фактор здесь – это мошенничество со стороны агентства или покупателя. К примеру, вы можете столкнуться с тем, что после вашей выписки из квартиры вам не выплатят полагающиеся деньги. Либо агентство просто не захочет выкупать обратно квартиру-буфер. Вы должны сначала тщательно проверить репутацию человека и фирмы, с которыми желаете сотрудничать.

Интересы покупателя тоже пострадают при «буферной» схеме, так как если его право на приватизацию уже было использовано, то он не станет собственником новой квартиры, а просто останется в ней жильцом.

Со стороны закона подстерегает еще одна опасность. Кто-то из заинтересованных лиц вполне может подать в суд заявление о недействительности совершенной сделки. Формально на то будут все основания: теоретически такая продажа вполне может рассматриваться в качестве мнимой или притворной сделки. И довольно сложно прогнозировать результат судебной тяжбы.

Вместо заключения

А если вы задумались над тем, как продать квартиру с несовершеннолетними, то тут вас ждет еще больше проблем и вопросов, так как вы должны доказать, что этим лицам будет где проживать в будущем. Именно поэтому самым правильным вариантом будет приватизация жилья, даже если вы уже договорились с покупателем и получили от него задаток. При совершении каждого своего шага требуется тщательно все документировать, что поможет вам избежать множества проблем.