Налог при продаже квартиры: особенности расчета, требования и рекомендации

Налог при продаже квартиры уплачивает продавец с денег, вырученных от реализации недвижимости. Фискальный сбор составляет тринадцать процентов. Два года назад налог платился при продаже квартиры, в собственности находившаяся менее трех лет. Налог не зависел от кадастровой стоимости объекта. С тех пор произошли очень важные изменения в законодательстве, влияющие почти на всех жителей страны.

В обновленной версии закона установлены иные, чем были ранее, временные рамки для людей, кому можно не платить сборы, и введены поправки, определяющие, с какой суммы продажи квартиры платится налог. Наиболее значительное изменение, произошедшее в области налогообложения полученных при реализации жилой недвижимости денежных средств, связано с заменой расчетной базы с инвентаризационной стоимости на кадастровую стоимость недвижимого объекта.

Ставка налога на продажу квартиры не корректируется, она остается тринадцать процентов. Однако изменится наименьший срок пользования недвижимостью, при котором уплачивать данный фискальный сбор не нужно. Два года назад владения собственностью на протяжении периода в три года было достаточно, чтобы не платить налог. После нововведений минимум пять лет надо владеть собственностью, и тогда физическое лицо будет освобождено от выплаты налога. Вступление в силу нового закона обозначило не только юридические изменения, но и финансовые: размер налога значительно увеличился. Все о налогах на квартиру и других изменениях в законодательстве расскажем далее.

Самое главное нововведение

Внедрение рассматриваемого изменения началось еще три года назад. Оно длится до сих пор и будет продолжаться еще продолжительное время. На пути стопроцентного установления расчета налога по кадастровой стоимости недвижимости есть проблема, заключающаяся в существенной разнице между стоимостью объекта инвентаризационной и кадастровой. Цена по кадастру практически не совпадает с рыночной оценкой, она весьма велика. Стоимость по инвентаризации едва ли достигает по величине до части стоимости объекта согласно рыночной оценке.

Законодательная власть пытается пресечь незаконную деятельность в области продажи недвижимости благодаря данному нововведению. У спекулянтов и преступников пропадет возможность преднамеренно уменьшать стоимость недвижимости, учитывая, с какой суммы продажи квартиры берется налог сейчас. Когда закон основывался на стоимости согласно инвентаризации, сделать это было вполне возможно и легко. Теперь обстоятельства продажи иные. Величина фискального сбора рассчитывается по рыночной стоимости.

Однако нововведение, определяющее, какой налог с продажи квартиры в собственности уплачивается, вызвало другие проблемы:

• Трудность реализации жилья, требующего капиталовложений на ремонт.
• Проблематичность продажи, когда владельцы недвижимости вынужденно уменьшают стоимость жилья, ввиду каких-либо семейных проблем, чтобы быстрее продать его ради получения дохода.

Полный переход на стоимость, согласно кадастру, во всех регионах страны должен состояться через два года. Сейчас процесс находится на промежуточной стадии. Предполагается, что одновременно с его течением законодательные структуры отслеживают различные препятствия в применении нововведений и принимают меры для их усовершенствования. За четыре года законодательных изменений уже многое сделано. За этот временной период многие регионы смогли перейти на кадастровую стоимость жилья касательно того, какой налог с реализации квартиры платится. Однако многие субъекты страны до сих пор продолжают полностью или частично исчислять налог по стоимости согласно инвентаризации.

За счет перехода на кадастровую оценку:

• Регулируются события, связанные со спекулятивной (противозаконной) перепродажей жилья.
• Увеличивается приток финансов в государственную казну, ведь кадастровая стоимость жилья является величиной, практически аналогичной той, которая действует на рынке недвижимости. Сведение на нет всех противозаконных схем реализации жилья с одной стороны окажет весьма позитивное воздействие на общее положение в стране.
• Уменьшается благосостояние граждан страны, потому что собственники вынуждены выплачивать большое количество средств в казну, что негативно сказывается на их благосостоянии.

Искомый налоговый сбор требует от граждан страны, собственников имущества, определенной дисциплины

После реализации жилой недвижимости жители страны получают от налоговой инспекции уведомление с информацией, какой налог с продажи квартиры в собственности полагается к выплате. Если уведомление к гражданину не поступает, ему необходимо самостоятельно решать вопрос с получением реквизитов на оплату, так как отсутствие письма из налоговой не освобождает налогоплательщика от ответственности за невыплату и штрафы.

Кто платит налог при продаже квартиры?

Одними из самых волнующих вопросов для граждан нашей страны всегда были проблемы, связанные с обложением налогоплательщиков фискальными сборами в пользу государственного бюджета. Люди во избежание совершения экономических просчетов желают повысить свою финансовую грамотность и узнать, какие налоги платить при продаже/покупке квартиры. В частности, их волнуют налоговые сборы, связанные с продажей недвижимости, претерпевшие в последнее время серьезные изменения, связанные со временем владения, расчетной базой и прочими вводными данными.

Налогом облагается полученный доход (прибыль) после продажи жилого объекта любого вида (квартира, дом, комната). Уплачивает сбор всегда продавец. Часто граждане интересуются, какой налог берется с продажи квартиры или любого другого недвижимого объекта? Ставка составляет тринадцать процентов от стоимости. Стоит сказать, что сбором облагается не общая стоимость недвижимости, а лишь та часть, которая увеличилась за период владения. Пример следующий:

• стоимость приобретения жилья - восемь миллионов;
• цена продажи - десять миллионов;
• налог на объект - тринадцать процентов от разницы между стоимостью покупки и суммой реализации.

Как уменьшить налог?

Налоги и расходы при купле продаже недвижимости можно снизить законным способом путем уменьшения доходов на фактически произведенные расходы:

• Стоимость первоначальной покупки квартиры. На эту сумму разрешается сократить прибыль от реализации объекта. Расходы обязательно требуют подтверждения документально (выписки о перечислении денег, проведенные через коммерческий банк; расписки физических лиц; чеки, подтверждающие расходы на ремонт жилого объекта (приобретение строительных материалов, оплата услуг рабочих).
• Расходы, связанные со строительством жилья, куплей дома либо доли в объекте недвижимости, земли.
• Выплаты процентов за кредит или займ, взятый на куплю недвижимости или строительство объекта. Сумма не может превышать два миллиона. Этот вид вычета дается единожды налогоплательщику в жизни.

Куда и какой налог платят с продажи квартиры?

Для перечисления фискального сбора продавец осуществляет следующие действия:

• заполняет декларацию;
• сдает ее в налоговую инспекцию лично или отправляет заказным письмом по почте;
• получает квитанцию;
• оплачивает сбор в отделении коммерческого банка.

Какой налог взимается с продажи квартиры, если собственник ребенок? За несовершеннолетнего денежные средства уплачивают родители.

Налоговая декларация не подается:

• При проведении сделки дарения или мены. Одариваемая сторона не платит налог. При дарении квартира отдается безвозмездно, а при обмене никто не получает денежную выручку, так как мена признается равноценной.
• При продаже находящейся в собственности квартиры более минимального срока, требуемого по закону.

Условия неуплаты налога

В российском законодательстве предусмотрены условия, позволяющие не платить налог при реализации недвижимости. Они касаются периода владения недвижимостью до времени продажи и других способов передачи:

• Заработки продавца недвижимости не подлежат обложению сбором, когда жилище пребывало в собственности хотя бы минимальный установленный законом период времени. Иными словами, начиная с 2016 года, при продаже квартиры собственности более пяти лет сбор не вносится в казну. Иными словами, когда гражданин имеет квартиру, дом или комнаты и является их законным собственником больше чем пять лет и одновременно с этим стал ее официальным собственником после установления новых правил исчисления фискального сбора при продаже недвижимости, то налог на прибыль от ее продажи он не платит.
• Если недвижимость приобреталась путем оплаты паевых взносов. Какой налог заплачу с продажи квартиры? Очень распространенный вопрос граждан, владеющих паями. Избежать уплаты фискального сбора в данном случае можно после истечения минимального срока владения с момента установления права владения. Пройти должно пять лет после того, как все регистрационные документы имеются на руках у собственника жилого объекта.

Гражданин может воспользоваться правом продажи без взноса налога благодаря предельному наименьшему сроку владения недвижимостью при выполнении определенных условий. Должно соблюдаться одно из них:

• Собственность появилась после приватизации.
• Квартира (дом) унаследован или принят в дар от близкого родственника (родители, дети, полнокровные братья и сестры).
• Имущество вручено по соглашению с иждивенцем касательно его пожизненного содержания.
• Минимальная продолжительность периода собственности, освобождающая продавца от налогов, составляет пять лет.

Итак, налог при продаже квартиры предусмотрен фискальным законодательством. Его уплаты можно избежать следующим образом:

• Дождаться срока владения пять лет.
• Продать недвижимость по цене приобретения.
• Реализовать квартиру по стоимости не более одного миллиона рублей. При условии, что сумма продажи будет не менее семидесяти процентов от стоимости по кадастру. Иначе доходы уравниваются с кадастровой стоимостью, но с корректирующим коэффициентом. Этот показатель делает невозможным уход от уплаты фискальных сборов путем значительного занижения стоимости недвижимости в документе между продавцом и покупателем. Один миллион рублей сегодня вычитается от совокупной суммы согласно контракта купли-продажи. Если человек вдруг продает недвижимость за миллион рублей, то ему не надо будет выплачивать в налоговую инспекцию фискальный сбор.

Недвижимое наследство

Получение (принятие) наследства - достаточно сложный с юридической точки зрения процесс, длящийся минимум полгода. Многих граждан нашей страны интересует вопрос, какой налог с продажи квартиры по наследству необходимо уплачивать в государственную казну? Ответ не порадует тех, кто надеется быстро, выгодно и без излишних финансовых расходов продать унаследованное имущество (квартиру, дом или землю). При продаже жилого объекта, унаследованного или подаренного, налогом на полученный доход она тоже облагается. Освобождение от уплаты налога с выручки от продажи недвижимости наступит только после пяти лет владения квартирой или другим объектом. Есть еще ряд законодательных ограничений:

• определение цены наследуемого жилого объекта рассчитывается ориентируясь на его стоимость согласно кадастра;
• существует ограничение стандартного фискального вычета суммой в миллион рублей.

Данные условия продажи создают проблемы для людей, желающих продать унаследованное имущество быстро и легко, сэкономив на фискальном сборе. Если покупатель приобретает другую квартиру взамен имеющейся, то надо внимательно рассчитать выгодность сделки, когда минимально разрешенный период в собственности еще не истек, ведь придется заплатить тринадцать процентов от всей суммы, а не от различия между ценой покупки и продажи. Решившись продать недвижимость и перейти к купле другого имущества, можно получить существенный финансовый урон.

Стоит помнить, что отсчет минимального срока владения наследуемым имуществом наступает с момента открытия наследства, то есть со дня смерти бывшего собственника имущества, а не с момента принятия наследства (регистрации недвижимости в государственных органах).

В данном случае при освобождении берется срок в три года. По закону с нововведениями, вступившем в силу с 2016 года, взимается тринадцать процентов от продажи. Пенсионеры и инвалиды не платят этот фискальный сбор. Они относятся к льготной категории налогоплательщиков.

Сделки между родственниками

При проведении сделок между родственниками, являющимися близкими, покупатель (одариваемый) теряет право на получение фискального вычета. Недвижимость, полученная в дар от близких родственников, от фискального сбора законодательно освобождается.

Налоговые вычеты от продажи

Налог при покупке квартиры и налоговый вычет описаны в НК РФ. Заявить право на вычет при продаже жилого объекта могут граждане страны, обязанные оплатить налог с заработанного дохода. Получение имущественной льготы помогает существенно уменьшить базу для расчета фискального сбора, а порой избавить гражданина от уплаты налога. Рассмотрим:

• на какую сумму могут наедятся налогоплательщики при реализации недвижимости;
• какие особые условия предусмотрены законом для подтверждения права гражданина на имущественный вычет.

Вычетом может воспользоваться любой гражданин, продающий объект недвижимости, не относящийся к льготной категории граждан, освобожденных от уплаты налогов. Условия освобождения от сбора, от необходимости заявлять право на фискальную льготу, существенно изменились два года назад:

• Для объектов, приобретенных до нововведений, условия иные. При продаже квартиры собственность менее 3 лет налог не уплачивается (нет необходимости даже подавать налоговую декларацию в ИФНС).
• Три года собственным пользованием объектом недвижимости, приобретенного до законодательных нововведений, дают право не уплачивать фискальный сбор с доходов при продаже, если жилье было получено безвозмездно, по договору ренты либо в процессе приватизации.
• Пять лет с момента регистрации права на объект, приобретенный после изменений в законе, освобождает от уплаты налога на доход с продажи.

Если недвижимый объект находился в собственности менее трех или пяти лет, закон требует расчета и уплаты налога с прибыли от продажи по ставке тринадцать процентов. В таких финансовых ситуациях обращение за фискальным вычетом требуется, ведь оно позволяет гражданам получить финансовую выгоду путем снижения размер сбора вплоть до нуля. Заработанный доход гражданина от продажи объектов недвижимости облагается по общим правилам по ставке тринадцать процентов. Под доходом надо понимать разницу между ценой приобретения и продажи объекта имущества, либо цену объекта, приобретенного по безденежным сделкам (наследство, дарение, мена).

Если стоимость продажи не более стоимости приобретения, сбор равен нулю. Однако налоговые инспекторы могут проверить обоснованность стоимости, указанной в документе купли-продажи для выявления незаконных случаев преднамеренного занижения стоимости. Для расчета правдивости цены используется показатель стоимости недвижимости согласно кадастра. Если прибыль от продажи не превышает семьдесят процентов от указанного показателя, инспекторы будут требовать использовать не договорную цену, а рыночную.

Получить вычет при продаже квартиры можно в году, следующем после даты совершения купли-продажи. Для этого необходимо подать декларацию и самостоятельно рассчитать фискальный сбор, учитывая размер вычета.

Если владелец недвижимости продает собственность до описанных выше сроков, ему необходимо будет заплатить сбор, указанный в его декларации. Для проверки соблюдения указанных сроков используется дата регистрации сделок купли-продажи. Необходимые сведения содержатся в документах о регистрации недвижимости и реестре прав на недвижимость. Если владельцу продаваемой собственности необходимо сообщать налоговой инспекции доход и уплачивать налог, нужно учитывать особенности предоставления фискальной льготы:

• Право на вычет носит добровольный характер (требуется заявление налогоплательщика). Для этого нужно указать право на льготу в декларации о заработанных доходах.
• Суть фискальной льготы состоит в сокращении дохода, облагаемого налогом, на сумму, указанную в законодательных нормах. В текущем году для продавцов недвижимой собственности предусмотрено ограничение по сумме налогового вычета не более миллиона рублей. Помимо ситуаций реализации квартир, такой же максимальный предел применяется при сделках с комнатами, домами и участками земли под строительство. На вопрос, какой налог с продажи доли в квартире, ответ аналогичный: как и для комнат, домов и так далее. Для ряда иных объектов самая большая возможная сумма вычета составит двести пятьдесят тысяч рублей. Порядок применения фискальной льготы в требуемой сумме выглядит следующим образом. Заработанный доход уменьшается на миллион рублей, а с остатка рассчитывается налог. Если цена реализованной недвижимости не превышает миллиона, подавать сведения в инспекцию, уплачивать налог не требуется. Сумма имущественного вычета распространяется на все сделки по реализации жилья, совершенные в течение одного года. При продаже двух и более объектов можно использовать только раз стандартный вычет в размере миллиона. Если он использован по первой сделке, расчет суммы фискального сбора по второй и следующей квартире (дому) будет осуществляться без льгот. Если жилой объект находился в долевой собственности, каждый из дольщиков имеет право на льготу самостоятельно, если продал свою долю по отдельно составленному контракту купли-продажи. Предоставление вычета будет для каждого владельца доли сделано в отдельности, то есть будет подано две или более налоговой декларации.
• Вместо получения налогового вычета можно уменьшить сумму заработанного дохода, полученного от продажи недвижимого объекта, на подтвержденные затраты на приобретение или строительство объекта. Налогоплательщику необходимо рассчитать самый целесообразный вариант поведения.

Шаги налогоплательщика

Мы ответили на вопрос о том, какой налог уплачивается с продажи квартиры. Далее опишем, как заявить о праве на вычет. Для использования права на вычет при приобретении недвижимости и при уплате налога с продажи квартиры, какие документы нужны:

• Необходимо подать декларацию в инспекцию по месту регистрации по окончании календарного года.
• Требуется подготовить подтверждающие документы о совершении сделки (контракт купли-продажи, акт приемки-передачи жилого объекта, выписку из реестра прав на недвижимость).
• Собрать документы о получении дохода от реализации жилого объекта.
• Нужно подготовить документы о произведенных затратах на приобретение или строительство жилого объекта для уменьшения сбора (документ купли-продажи, расписка или поручение о передаче денежных средств, выписка из реестра, свидетельство о собственности).
• Все перечисленные документы предоставить в инспекцию в срок до тридцатого апреля.
• Не позднее двадцать пятого июля уплатить сумму налога, рассчитанного с учетом вычета.

Сумма полученных денег от покупателя должна быть равной цене квартиры (дома) в контракте.

Определяющее значение для получения вычета и для расчета, какие налоги необходимо платить при продаже жилья, имеет корректность предоставления отчетных форм и документов. Если возникают непреодолимые трудности при расчете вычета или фискального сбора, имеет смысл проконсультироваться у финансового специалиста, обратиться за помощью к сотрудникам налоговой инспекции. В окончательном пакете документов должны быть следующие отчетные формы:

• Налоговая декларация.
• Контракт купли-продажи, акт приемки-передачи.
• Подтверждающие документы о приеме денежных средств по контракту (выписки, платежные поручения).
• Паспорт гражданина страны.

В отличие от налогового вычета при покупке объекта недвижимости, декларирование дохода от продажи собственности не связано с возвратом налога на доходы физического лица из бюджета. В связи с этим не требуется прикладывать реквизиты счета для возврата уплаченного дохода из казны. Как подать документы:

• личное посещение инспекции;
• обращение через представителя;
• отправка документов по почте с описью вложения;
• заполнение отчетной формы на сайте инспекции через специальный программный ресурс.

Налоговые инспекторы имеют право на проведение камеральной проверки, если у них возникли сомнения в соответствии цены продаваемой недвижимости ее кадастровой стоимости. Они проверяют, какой подоходный налог с продажи квартиры должен был быть уплачен на самом деле.

У продавца могут быть запрошены дополнительные документы, обосновывающие расчет стоимости продажи недвижимости. Если у сотрудников инспекции не возникает сомнений относительно представленных данных и рассчитанного размера вычета, то налогоплательщику направляется уведомление с требуемыми данными. Человеку остается внести в бюджет сумму налога, рассчитанную в налоговой декларации с учетом предоставленного вычета.

Ответственность за уклонения от уплаты налога

Итак, понимание, какие налоги платят продавец и покупатель при сделках купли-продажи недвижимости, очень важно. За неуплату фискального сбора предусмотрена ответственность согласно гражданского и уголовного законодательства. Нарушение трактуется, как не правдивые показания и уход от налогов. Величина и суровость наказания весомые.

Нарушителю угрожает денежный штраф до ста тысяч рублей или ограничение (лишение) свободы до трех лет. Не имеет значения, понимал или не понимал налогоплательщик, кто должен платить налог при продаже недвижимости. Спокойнее и безопаснее подать в инспекцию налоговую декларацию и уплатить причитающуюся фискальную сумму. Если налогоплательщик пропустит срок выполнения обязательств, то начинают начислять пени за несвоевременную оплату.

Если налоговым специалистам не удастся решить вопрос с оплатой непосредственно с налогоплательщиком, то они подадут иск в суд и документально покажут, с какой суммы облагается налогом продажа квартиры.