Техническая эксплуатация зданий и сооружений: организация работ и эксплуатационные требования
Техническая эксплуатация общественных зданий и сооружений состоит из комплекса мероприятий по обеспечению функционирования и безотказной работы всех их элементов и систем на протяжении как минимум нормативного периода службы объекта. Функционированием называется непосредственное использование строения в соответствии с его назначением. Рассмотрим далее основные требования и правила технической эксплуатации зданий и сооружений.
Общие сведения
Техническая эксплуатация зданий и сооружений включает в себя:
- техобслуживание;
- санитарное содержание;
- систему ремонтов.
Техобслуживание предусматривает обеспечение соблюдения нормативных режимов и проектных показателей, техосмотры ограждающих и несущих конструкций, наладку оборудования инженерных сетей.
Санитарное содержание состоит в уборке помещений, прилегающей территории, сборе мусора.
Система ремонта включает в себя капитальный и текущий ремонт.
Задачи
Мероприятия по технической эксплуатации зданий и сооружений направлены на обеспечение:
- безотказной работы конструкций объекта;
- соблюдения надлежащих санитарно-гигиенических условий;
- правильной эксплуатации инженерного оборудования;
- повышения уровня благоустройства объекта;
- выполнения своевременного ремонта и пр.
Безотказное функционирование
Длительность непрерывной работы конструкций и систем сооружения различна. При установлении нормативных периодов в качестве основы принимается продолжительность безотказного функционирования основных несущих частей, стен, фундаментов. Срок службы отдельных элементов объекта может быть меньше нормативного периода, предусмотренного для всего здания, в 2-3 раза.
Для безотказного и комфортного функционирования в течение всего эксплуатационного срока необходимо осуществлять замену систем или элементов. В ходе технической эксплуатации зданий и сооружений производятся работы по неоднократной наладке и восстановлению износившегося инженерного оборудования.
Элементы сооружения не должны использоваться до полного износа. В ходе функционального использования объекта выполняются работы, направленные на компенсацию нормативного износа. Неисполнение плановых работ, значительных по объему, может повлечь преждевременный отказ систем.
Техобслуживание
В ходе технической эксплуатации зданий и сооружений проводятся работы по поддержанию частей и элементов объекта в исправном состоянии, соблюдению режимов работы и параметров устройств.
Система техобслуживания должна обеспечить нормальное функционирование объекта на протяжении всего эксплуатационного срока. Периодичность ремонтов определяется на основании оценки состояния элементов и систем сооружения.
В рамках техобслуживания производятся работы по:
- Поддержанию исправности систем и контролю их технического состояния.
- Подготовке к сезонному использованию сооружения.
- Наладке инженерного оборудования.
Контроль состояния
Он осуществляется в рамках плановых и внеплановых осмотров с применением современных технических средств.
Плановые обследования могут быть частичными или общими. В ходе последних осуществляется осмотр всего объекта в целом. Частные осмотры предполагают исследование отдельных его частей.
Неплановое обследование выполняется после различных стихийных бедствий (ураганов, наводнений, снегопадов, ливней и пр.), аварий и других катастроф.
Работы в ходе осмотров
Общее обследование выполняется дважды в год: в весеннее и осеннее время.
В ходе весеннего осмотра проводится проверка готовности объекта к эксплуатации в весенне-летнее время, определяется объем работ по подготовке к использованию элементов и частей сооружения в осенне-зимний период. Кроме того, уточняются ремонтные мероприятия.
В ходе подготовки осуществляются:
- Укрепление водостоков (труб, воронок и пр.).
- Расконсервирование, ремонт поливочных систем.
- Ремонт оборудования тротуаров, площадок, отмосток, пешеходных дорожек.
- Осмотр фасадов, кровли и пр.
При осеннем обследовании объекта производятся:
- Утепление балконных, оконных проемов.
- Замена поврежденных балконных дверей, разбитых стекол.
- Утепление, ремонт чердачных перекрытий.
- Утепление, прочистка, ремонт дымовентиляционных каналов.
- Остекление, закрытие слуховых окон на чердаках.
- Заделка продухов в цоколях.
Периодичность выполнения плановых работ регламентируется Инструкцией по технической эксплуатации зданий и сооружений соответствующего назначения.
В ходе частичных осмотров необходимо выявить неисправности и дефекты, которые могут быть устранены в период, отведенный для обследования. Неисправности, препятствующие нормальному функционированию объекта, ликвидируются в срок, определенный в строительных нормах.
Технический журнал по эксплуатации зданий и сооружений
Он является документом, отражающим сведения о состоянии объекта. Типовой образец журнала приводится в Приложении 10 к Положению о технической эксплуатации производственных зданий и сооружений.
В журнале должна содержаться информация о:
- результатах наблюдений за объектом и его конструктивными элементами;
- периодических техосмотрах;
- инструментальных наблюдениях за осадками и прочими деформациями элементов сооружения;
- фактах грубых нарушений правил эксплуатации и мерах по их пресечению;
- проведенных капитальных ремонтах (в частности, указываются сроки, место, объем и характер работ);
- проведенных реконструкциях объекта.
По указанным сведениям можно не только проследить историю эксплуатации сооружения/здания, но и сформировать представление о его техническом состоянии на конкретный период времени. Сведения журнала используются для планирования ремонта и при заполнении дефектных ведомостей.
Ответственным за ведение документа назначается лицо, осуществляющее надзор и уход за объектом.
Технический журнал заполняется в одном экземпляре на отдельное крупное здание/сооружение или их группу.
Нормативное регулирование
В РФ порядок техэксплуатации объектов определяется в федеральных законах и нормативных актах, принятых в соответствии с ними. К примеру, техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений регламентируется Положением ПОТ Р О-14000-004-98.
В некоторых странах бывшего СССР действуют аналогичные нормы. Так, в Республике Беларусь утвержден Технический кодекс установившейся практики (ТКП) о технической эксплуатации зданий и сооружений.
Нормативное регулирование вопросов, касающихся использования и функционирования объектов, направлено на решение следующих задач:
- Обеспечение безопасности населения, защита имущества граждан и организаций, государства и муниципалитетов.
- Сохранение экологической обстановки на благоприятном для растений, животных и человека уровне.
- Предупреждение введения в заблуждение собственников о сохранности физических параметров и свойств сооружений/зданий и помещений в них.
- Обеспечение эффективного функционирования объектов.
Ремонт
Он может быть текущим и плановым. Текущие работы должны быть своевременными и систематическими. Они направлены на восстановление поверхностей элементов и конструкций, устранение мелких дефектов.
Плановый ремонт проводится не реже 1 раза в 3 г. При необходимости работы могут производиться ежегодно. Экономическую целесообразность частого ремонта определяют инженеры и финансисты.
Необходимость внеплановых работ определяется непосредственно при эксплуатации объекта. Необходимо отметить, что отсрочка либо затягивание выполнения ремонта может создать угрозу для здоровья/жизни работников (если здание промышленное) или жильцов (если дом жилой).
Капремонт
Он может быть 2 типов: выборочный и комплексный. В последнем случае осуществляется замена всех изношенных элементов, оборудования, инженерных конструкций.
При выборочном ремонте, соответственно, работы проводятся в отношении отдельных частей объекта. При его проведении может осуществляться усиление некоторых конструкций.
Разрушающие факторы
В ходе эксплуатации объекта необходимо учитывать:
- Внешнее воздействие. Деформации и повреждения могут являться следствием техногенных или природных катастроф, влиянием климатических условий (постоянный ветер, высокая влажность, низкие температуры).
- Жизненный цикл объекта. У каждого здания есть свой срок эксплуатации. Он завершается сносом объекта.
Немалое значение для эффективного функционирования здания имеет микроклимат в помещениях. Беспорядочное сочетание уровня температуры, влажности может привести к разрушению материалов, нарушению их сцепления друг с другом.