Техническая эксплуатация зданий и сооружений: организация работ и эксплуатационные требования

Техническая эксплуатация общественных зданий и сооружений состоит из комплекса мероприятий по обеспечению функционирования и безотказной работы всех их элементов и систем на протяжении как минимум нормативного периода службы объекта. Функционированием называется непосредственное использование строения в соответствии с его назначением. Рассмотрим далее основные требования и правила технической эксплуатации зданий и сооружений.

Общие сведения

Техническая эксплуатация зданий и сооружений включает в себя:

  • техобслуживание;
  • санитарное содержание;
  • систему ремонтов.

Техобслуживание предусматривает обеспечение соблюдения нормативных режимов и проектных показателей, техосмотры ограждающих и несущих конструкций, наладку оборудования инженерных сетей.

Санитарное содержание состоит в уборке помещений, прилегающей территории, сборе мусора.

Система ремонта включает в себя капитальный и текущий ремонт.

Задачи

Мероприятия по технической эксплуатации зданий и сооружений направлены на обеспечение:

  • безотказной работы конструкций объекта;
  • соблюдения надлежащих санитарно-гигиенических условий;
  • правильной эксплуатации инженерного оборудования;
  • повышения уровня благоустройства объекта;
  • выполнения своевременного ремонта и пр.

Безотказное функционирование

Длительность непрерывной работы конструкций и систем сооружения различна. При установлении нормативных периодов в качестве основы принимается продолжительность безотказного функционирования основных несущих частей, стен, фундаментов. Срок службы отдельных элементов объекта может быть меньше нормативного периода, предусмотренного для всего здания, в 2-3 раза.

Для безотказного и комфортного функционирования в течение всего эксплуатационного срока необходимо осуществлять замену систем или элементов. В ходе технической эксплуатации зданий и сооружений производятся работы по неоднократной наладке и восстановлению износившегося инженерного оборудования.

Элементы сооружения не должны использоваться до полного износа. В ходе функционального использования объекта выполняются работы, направленные на компенсацию нормативного износа. Неисполнение плановых работ, значительных по объему, может повлечь преждевременный отказ систем.

Техобслуживание

В ходе технической эксплуатации зданий и сооружений проводятся работы по поддержанию частей и элементов объекта в исправном состоянии, соблюдению режимов работы и параметров устройств.

Система техобслуживания должна обеспечить нормальное функционирование объекта на протяжении всего эксплуатационного срока. Периодичность ремонтов определяется на основании оценки состояния элементов и систем сооружения.

В рамках техобслуживания производятся работы по:

  • Поддержанию исправности систем и контролю их технического состояния.
  • Подготовке к сезонному использованию сооружения.
  • Наладке инженерного оборудования.

Контроль состояния

Он осуществляется в рамках плановых и внеплановых осмотров с применением современных технических средств.

Плановые обследования могут быть частичными или общими. В ходе последних осуществляется осмотр всего объекта в целом. Частные осмотры предполагают исследование отдельных его частей.

Неплановое обследование выполняется после различных стихийных бедствий (ураганов, наводнений, снегопадов, ливней и пр.), аварий и других катастроф.

Работы в ходе осмотров

Общее обследование выполняется дважды в год: в весеннее и осеннее время.

В ходе весеннего осмотра проводится проверка готовности объекта к эксплуатации в весенне-летнее время, определяется объем работ по подготовке к использованию элементов и частей сооружения в осенне-зимний период. Кроме того, уточняются ремонтные мероприятия.

В ходе подготовки осуществляются:

  • Укрепление водостоков (труб, воронок и пр.).
  • Расконсервирование, ремонт поливочных систем.
  • Ремонт оборудования тротуаров, площадок, отмосток, пешеходных дорожек.
  • Осмотр фасадов, кровли и пр.

При осеннем обследовании объекта производятся:

  • Утепление балконных, оконных проемов.
  • Замена поврежденных балконных дверей, разбитых стекол.
  • Утепление, ремонт чердачных перекрытий.
  • Утепление, прочистка, ремонт дымовентиляционных каналов.
  • Остекление, закрытие слуховых окон на чердаках.
  • Заделка продухов в цоколях.

Периодичность выполнения плановых работ регламентируется Инструкцией по технической эксплуатации зданий и сооружений соответствующего назначения.

В ходе частичных осмотров необходимо выявить неисправности и дефекты, которые могут быть устранены в период, отведенный для обследования. Неисправности, препятствующие нормальному функционированию объекта, ликвидируются в срок, определенный в строительных нормах.

Технический журнал по эксплуатации зданий и сооружений

Он является документом, отражающим сведения о состоянии объекта. Типовой образец журнала приводится в Приложении 10 к Положению о технической эксплуатации производственных зданий и сооружений.

В журнале должна содержаться информация о:

  • результатах наблюдений за объектом и его конструктивными элементами;
  • периодических техосмотрах;
  • инструментальных наблюдениях за осадками и прочими деформациями элементов сооружения;
  • фактах грубых нарушений правил эксплуатации и мерах по их пресечению;
  • проведенных капитальных ремонтах (в частности, указываются сроки, место, объем и характер работ);
  • проведенных реконструкциях объекта.

По указанным сведениям можно не только проследить историю эксплуатации сооружения/здания, но и сформировать представление о его техническом состоянии на конкретный период времени. Сведения журнала используются для планирования ремонта и при заполнении дефектных ведомостей.

Ответственным за ведение документа назначается лицо, осуществляющее надзор и уход за объектом.

Технический журнал заполняется в одном экземпляре на отдельное крупное здание/сооружение или их группу.

Нормативное регулирование

В РФ порядок техэксплуатации объектов определяется в федеральных законах и нормативных актах, принятых в соответствии с ними. К примеру, техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений регламентируется Положением ПОТ Р О-14000-004-98.

В некоторых странах бывшего СССР действуют аналогичные нормы. Так, в Республике Беларусь утвержден Технический кодекс установившейся практики (ТКП) о технической эксплуатации зданий и сооружений.

Нормативное регулирование вопросов, касающихся использования и функционирования объектов, направлено на решение следующих задач:

  • Обеспечение безопасности населения, защита имущества граждан и организаций, государства и муниципалитетов.
  • Сохранение экологической обстановки на благоприятном для растений, животных и человека уровне.
  • Предупреждение введения в заблуждение собственников о сохранности физических параметров и свойств сооружений/зданий и помещений в них.
  • Обеспечение эффективного функционирования объектов.

Ремонт

Он может быть текущим и плановым. Текущие работы должны быть своевременными и систематическими. Они направлены на восстановление поверхностей элементов и конструкций, устранение мелких дефектов.

Плановый ремонт проводится не реже 1 раза в 3 г. При необходимости работы могут производиться ежегодно. Экономическую целесообразность частого ремонта определяют инженеры и финансисты.

Необходимость внеплановых работ определяется непосредственно при эксплуатации объекта. Необходимо отметить, что отсрочка либо затягивание выполнения ремонта может создать угрозу для здоровья/жизни работников (если здание промышленное) или жильцов (если дом жилой).

Капремонт

Он может быть 2 типов: выборочный и комплексный. В последнем случае осуществляется замена всех изношенных элементов, оборудования, инженерных конструкций.

При выборочном ремонте, соответственно, работы проводятся в отношении отдельных частей объекта. При его проведении может осуществляться усиление некоторых конструкций.

Разрушающие факторы

В ходе эксплуатации объекта необходимо учитывать:

  • Внешнее воздействие. Деформации и повреждения могут являться следствием техногенных или природных катастроф, влиянием климатических условий (постоянный ветер, высокая влажность, низкие температуры).
  • Жизненный цикл объекта. У каждого здания есть свой срок эксплуатации. Он завершается сносом объекта.

Немалое значение для эффективного функционирования здания имеет микроклимат в помещениях. Беспорядочное сочетание уровня температуры, влажности может привести к разрушению материалов, нарушению их сцепления друг с другом.

Комментарии