Федеральные стандарты оценки: определение, значение и особенности

В рамках гражданского оборота нередко возникает необходимость в оценке какого-либо имущества. Такую деятельность осуществляют профессионалы – эксперты. При этом они руководствуются ФСО – федеральными стандартами оценки. В этих нормативных актах закреплены правила и требования, основные методы и подходы, используемые в деятельности специалистов. Рассмотрим далее основные положения государственных стандартов оценки.

Общие понятия

В Стандарте профессиональной оценки разъясняются основные термины, используемые в деятельности. К ним, в частности, относят:

• Объекты оценки. Ими называют имущество и права на него, участвующие в гражданском обороте.
• Подход к оценке. Им называют комплекс приемов, объединенных общей методологией. Метод выполнения оценки представляет собой последовательность процедур, посредством которой определяется стоимость объекта в рамках одного из подходов.
• Цена. Она представляет собой денежную сумму, предлагаемую, запрашиваемую, уплачиваемую сторонами по совершаемой или предполагаемой сделке.
• Стоимость объекта. Под ней понимают наиболее вероятную расчетную величину, определенную на дату оценки в соответствии с избранным видом на основании требований Российского стандарта оценки № 2.
• Итоговый размер стоимости. Он рассчитывается при использовании установленных в ФСО подходов к оценке и обобщения (согласования) результатов, полученных при их применении, обоснованных оценщиком.

Подходы

В Федеральных стандартах оценки используется три комплекса методов:

• Сравнительный. Он основывается на сопоставлении объекта, подвергающегося оценке, с аналогами. В рамках этого подхода могут использоваться разные методы, в том числе основанные на прямом сравнении и исследовании статистических данных о рынке. Его целесообразно применять при наличии достаточной информации о характеристиках и ценах аналогов.
• Доходный. Он представляет собой совокупность методов, посредством которых определяется ожидаемая прибыль от использования объекта. Его составляют приемы, основанные на дисконтировании потоков денежных средств и капитализации доходов. Такой подход целесообразен, если в распоряжении аналитиков есть достоверные сведения, позволяющие спрогнозировать предстоящие поступления и возможные расходы.
• Затратный. Он предполагает определение величины расходов на приобретение, замещение или воспроизводство объекта с учетом износа. При его применении рассчитываются издержки на создание точной копии или объекта с сопоставимыми полезными свойствами. Критерии признания объектов таковыми устанавливаются в Стандарте оценки, закрепляющем отдельные требования к анализу определенного перечня предметов или для специальных целей.

Задание

В соответствии со Стандартами оценки, оно выступает в качестве неотъемлемого элемента договора между специалистом и заказчиком. В задании должны присутствовать следующие сведения:

• Объект.
• Права на предмет, подвергаемый оценке, учитываемые при расчете его стоимости.
• Цель.
• Предполагаемые направления использования результатов процедуры.
• Вид стоимости.
• Допущения.
• Дату оценки.
• Прочие данные, предусмотренные в ФСО.

Дополнительные требования могут регламентироваться соответствующим видом Стандарта оценки.

Этапы

Оценка проводится в несколько этапов:

• Заключается договор между заказчиком и специалистом. В его содержании должно присутствовать задание.
• Собирается и анализируется информация, необходимая для оценки.
• Применяются необходимые подходы и методы, проводятся расчеты.
• При необходимости результаты согласовываются, определяется итоговый размер стоимости объекта.
• Составляется отчет.

Специалист может самостоятельно определять целесообразность применения того или иного подхода и конкретных методов.

Нюансы

Согласно Стандарту оценки, если в ходе процедуры использовалось несколько подходов или методов в рамках какого-либо одного из них, проводится предварительное согласование результатов. Это необходимо для определения промежуточных показателей. Если они существенно отличаются, в отчете описывается проведенный анализ и причина расхождений.

Существенным считается отклонение, при котором результат, полученный специалистом, выходит за рамки диапазона стоимости, определенной при использовании другого похода.

Цель и результат

Оценка осуществляется для определения стоимости объекта. Результат может использоваться сторонами при определении цены по договору.

Стоимость объекта является существенным условием сделки купли-продажи, передачи в залог либо аренду, кредитования, страхования. Она используется при внесении вклада в капитал хозяйствующего общества, для целей налогообложения, при формировании бухгалтерской отчетности, приватизации имущества, реорганизации предприятия, разрешения споров и пр.

Виды ФСО

Соответствие Стандартам оценки необходимо при определении стоимости:

• Недвижимости.
• Бизнеса.
• Для целей залога.
• Оборудования и машин.
• Интеллектуальной собственности и нематериальных активов.

Виды объектов

Они различаются в зависимости от назначения Стандарта оценки. ФСО могут использоваться для определения стоимости:

• Недвижимых объектов. К ним относят сооружения/здания, земельные наделы (застроенные и свободные), жилые/нежилые помещения (по отдельности или в совокупности), с учетом имущественных прав, связанных с ними. Объектами могут являться также доли в праве.
• Акции, паи, вклады в уставной капитал.
• Имущественный комплекс предприятия либо его часть.
• Объекты прав, в отношении которых в соответствии с действующим законодательством предусмотрена возможность участия в обороте и залог.
• Единицы оборудования, выступающие в качестве изделий машиностроительного производства или аналогичных им объектов, оборудование, его части (по отдельности либо в совокупности).
• Морские/воздушные суда, космические аппараты, водные виды ТС, используемые для внутреннего плавания, подлежащие госрегистрации.

Требования к оценке недвижимости

В ходе сбора сведений об объекте специалист либо его представитель осуществляет осмотр в период, максимально близкий к дате определения стоимости, если заданием не предусматривается иное условие.

Если обследование не проведено, оценщик обязан указать в отчете причины, по которым это произошло, ограничения и допущения, связанные с невыполнением осмотра.

Комплексное изучение участка и объектов капстроительства, находящихся на нем, в случае отсутствия правоустанавливающей документации производится с учетом обязанностей и прав собственника, предусмотренных в действующих нормах права, типичного поведения законных владельцев аналогичной недвижимости.

Правила оценки в целях залога

При заключении соглашения со специалистом заказчик может уведомить его о потенциальном или уже существующем залогодержателе. Если последний предъявляет общедоступные специальные требования, согласующиеся с законодательством и требованиями ФСО, оценщик информирует о них заказчика. При этом он должен их учитывать, если соответствующее предписание содержится в задании.

При оценке для передачи имущества в залог специалист определяет рыночную стоимость объекта. Дополнительно могут рассчитываться инвестиционная либо ликвидационная цена, если соответствующее условие содержится в задании.

При определении стоимости комплекса имущества (объектов, связанных единым функциональным назначением) обязательно проводится анализ возможного независимого функционирования и продажи ценностей от остальных активов, включенных в него.

Отчет

В нем оценщик указывает итоговый показатель стоимости объекта. Кроме этих сведений, он вправе привести собственные суждения о допустимых пределах, в которых, как он полагает, может находиться цена, если заданием не предусматривается иное.

Итоговый размер стоимости выражается в рублях.