Метод прямой капитализации: формула и примеры расчета

Ставка капитализации. В инвестировании в недвижимость вы быстро узнаете, что ставка капитализации является одним из наиболее часто используемых показателей для рассмотрения инвестиций. Это простой способ оценить финансовые результаты инвестиций, но, как вы увидите в этой статье, у него есть ограничения.

Введение

Метод прямой капитализации - это расчет коэффициента капитализации. Это как определение. Максимальная ставка рассчитывается и определяется так. Например, если здание производит $ 10,000 чистого операционного дохода и продает за $ 100,000, ставка может быть рассчитана как 0.1. Предельные ставки выражаются в процентах, поэтому мы читаем это как 10 процентов. Простота этого расчета позволяет быстро переставить его для решения неизвестной фигуры. В приведенном выше примере мы знаем NOI и значение, но если бы у нас были только NOI и ставка капитализации, мы могли бы так же легко определить значение. Полезность этого очевидна, поскольку вы не всегда будете иметь все три части информации. Доходный подход метода прямой капитализации можно увидеть ниже на фото. Это пример из сферы недвижимости.

Сфера использования метода прямой капитализации дохода

Поскольку ставка капитализации может быть рассчитана так быстро и легко, она стала цифрой, которую инвесторы и другие специалисты по недвижимости используют для сравнения одной инвестиции в другую. Две инвестиции могут находиться на рассмотрении, где оба имеют дико разные прейскурантные цены и шумы, но если к каждому применяется одинаковая ставка ограничения, вы можете легко сравнить их.

Профессиональные оценщики и инвесторы в недвижимость используют различные подходы к определению стоимости. Метод прямой капитализации является лишь одним из них, и это опирается на ту же формулу, которую мы ввели ранее. В финансовой терминологии метод оценивает здание как “бессрочное”. Фактически, математика, лежащая в основе этого расчета, предполагает, что инвестиции будут продолжать приносить доход на неопределенный срок.

Ставка капитализации служит ”дисконтом", который инвесторы применяют к этому потоку дохода для различных рисков, с которыми он приходит. Нет такой вещи, как безрисковые инвестиции, поэтому инвесторы делают скидку на любой поток доходов, чтобы учесть потенциальные проблемы и убытки, которые могут возникнуть с ним. Ставка капитализации просто говорит нам о соотношении дохода к цене, которую инвесторы готовы принять для будущего потока дохода.

Какой NOI ты используешь

Это вопрос, который инвестор всегда должен задавать, глядя на ставки капитализации. Нет общепризнанной NOI. Это создает проблему для инвесторов, когда они пытаются определить ставку рыночной капитализации для данной инвестиции. Они, возможно, слышали, что имущество по соседству с рассматриваемым продавалось “в пределах семи процентов", когда это могло быть просто на ”брокерских" номерах, которые завышали NOI. Если NOI выше или ниже, это будет иметь прямое влияние на истинную ставку капитализации, по которой торгуется актив. Поэтому важно работать с вашей командой, чтобы критически оценить сопоставимые рыночные показатели и тщательно рассмотреть, какие предельные ставки вы считаете действительными.

Когда следует ли использовать этот метод

Ставки капитализации и подход прямой капитализации к оценке является полезным инструментом, чтобы иметь в вашем наборе инструментов в качестве инвестора. Это позволяет для быстрого анализа сделки, и, если сделано системно с критическим объективом, может быть мощным методом. Однако, помимо этого, существует множество вспомогательных или альтернативных методов оценки. Знание того, когда вам нужно сделать больше, чем этот один расчет, является важным набором навыков при разработке возможностей анализа сделок.

Вывод формулы метода

В анализе инвестиций в недвижимость ставка капитализации равна отношению чистого операционного дохода к стоимости недвижимости. Ставки капитализации сопоставимых объектов используются для дисконтирования чистого операционного дохода объекта недвижимости с целью получения его внутренней стоимости.

Как и любые другие инвестиции, недвижимость оценивается по приведенной стоимости будущих денежных потоков. Существует два метода оценки стоимости недвижимости: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. В варианте прямой капитализации поток дохода от имущества, измеряемый чистым операционным доходом, считается бессрочным, а стоимость имущества равна NOI, деленному на ставку дисконтирования.

Формула

Стоимость имущества методом прямой капитализации определяется по формуле приведенной стоимости бессрочного платежа:

r -ставка капитализации, а NOI - чистый операционный доход. Он по своей сути включает в расчет темпы роста NOI. Предельная ставка r равна ставке дисконтирования i минус скорость роста g. Это переменные для формулы метода прямой капитализации.

Переставляя приведенное выше уравнение, мы получаем математическое выражение для r. Ставка капитализации r определяется на основе отношения чистого операционного дохода (NOI) к стоимости сопоставимых объектов недвижимости. NOI равных доходов- имущество за вычетом всех операционных расходов, ремонтов и технического обслуживания, страхования, налогов на имущество, коммунальных услуг и т. д. NOI - это неровная мера чистых денежных потоков, т. е. она не вычитает никаких процентных расходов или любых других капитальных затрат, а также стоимости имущества и максимальной ставки.

Предельные ставки

Предельные ставки, используемые для оценки имущества, должны быть из сделок с недвижимостью, которые очень похожи на имущество, оцениваемое с точки зрения местоположения имущества, размера, характера имущества (жилое и коммерческое), срока аренды (краткосрочный или долгосрочный), возраста, т. е. определяются ли затраты на ремонт и улучшение и т. д.

Пример использования метода прямой капитализации дохода

Учитывая следующие данные, значение свойства A с использованием предельной ставки, полученной с использованием информации, доступной для продажи имущества B и C в зависимости от того, является наиболее подходящим. Пример метода прямой капитализации при оценке бизнеса:

Свойство B больше похоже на свойство A, чем свойство C, следовательно, мы должны значение свойства А, используя процент капитализации, полученное из значения и NOI информации о свойстве B.

Ставка верхнего предела, используемая выше, может быть скорректирована вверх или вниз с учетом различий между сопоставимым свойством (т. е. свойством B) и оцениваемым свойством (т. е. свойством A).

Прямая капитализация против анализа дисконтированных денежных потоков

Многие брокеры рынка коммерческой недвижимости, кредиторы и собственники используют оценки недвижимости, имея значение доходного подхода. Оценка, полученная из прямой капитализации - анализ дисконтированных денежных потоков (DCF). Для оценки стоимости с прямой капитализацией, стабилизированный чистый операционный доход (NOI) делится на ставку рыночной капитализации. Оценка стоимости, анализ DCF требует оценки каждый год вместе с NOI, наряду с ожидаемой стоимостью реверсии в конце периода анализа. Обычно аналитик использует капитализацию доходов для оценки возвратов. Эти ожидаемые денежные выгоды затем дисконтируются на соответствующем тарифе для того, чтобы получить рынок оценки стоимости. Метод прямой капитализации при оценке инвестиционных рисков считается по приблизительно таким же правилам.

Оценка чистого операционного дохода

Хотя эти расчеты просты и понятны, они зависят от предположений оценщика или оценки. При использовании прямой капитализации, свойства стабилизированного NOI необходимо оценить. Эта оценка разработана на основе рыночных данных для сопоставимых объектов недвижимости в рыночной зоне; представляет мнение оценщика о том, как имущество должно сработать. Потому что мнение оценщика основано на наблюдении рыночных данных, трудно придираться к его или ее оценке NOI. Когда рынок “адекватный”, понятие "стабилизированный NOI" особенно полезно. Однако особую озабоченность вызывают две области.

Во-первых, что делать, если недвижимость имеет значительную вакансию на момент оценки? Очевидно, никто не развивает недвижимость с ожиданием значительной, постоянной вакансии. Так, оценщик может использовать рыночную долю вакансий, а не свойства реальных вакансий. Это приводит к увеличению NOI для свойства предмета и может завышать значение свойства.

Во-вторых, если ожидается, что будущий NOI собственности увеличится из-за повышенного спроса на площади, что приводит к повышению арендных ставок, прямая капитализация за один год NOI может занижать стоимость недвижимости. Потому что анализ DCF позволяет ежегодные регулировки внутри ставки арендной платы, нормы вакансий, потерь по инкассо и операционным расходам, анализ DCF может быть использован для ожидания покупателем увеличения NOI с течением времени.

Когда имущество, как ожидается, станет полностью арендованным в течение ближайших трех-пяти лет, например, стоимость проживания может быть снижена до желаемого уровня. Эта спецификация ожидаемых изменений приводит к реалистичным оценкам NOI в течение периода - результат намного лучше, чем капитализация годичного NOI. Но с другой стороны, просто предполагая, что доля вакансий будет сокращена в течение трехлетнего периода, это может привести к завышению NOI.

Анализ DCF идеально подходит для таких ситуаций, как эта. Однако, анализ DCF не сильно полезен при информации о том, что объект недвижимости полностью сдан в аренду. Приведенная стоимость ряда равных годовых денежных потоков равна эквиваленту капитализированной стоимости. Это не ошибка в использовании свойств анализа DCF, когда не ожидается существенных изменений в NOI. Однако пользователи оценочного отчета должны понимать, что результаты этого метода не лучше, чем те, которые производятся путем правильного применения прямой капитализации. Метод прямой капитализации при оценке инвестиционных рисков считается по приблизительно таким же правилам.

Выбор капитализации и ставок дисконтирования

Теоретически опасения по поводу капитализации одного года NOI исключены. Мастерство оценщика в определении рыночной капитализации, ставка от сопоставимых продаж - это играет большую роль. Если ставка рыночной капитализации получена из продаж недвижимости с долей вакантных площадей, сопоставимой с предметами с соответствующими ожиданиями покупателя о судьбе полностью арендованного объекта недвижимости, значение смогло быть оценено с некорректированного NOI и ставки рыночной капитализации.

Также покупатели, которые ожидают в будущем NOI повышение его свойств цен на оплату труда, отражают эти ожидания. В обоих случаях ожидания отражаются на наблюдаемой капитализации цены. Проблема оценщика возникает при необходимости сопоставить объекты, которые не могут быть найдены. В этом случае оценщик должен разработать ставку капитализации и оценить NOI из лучших доступных аналогов и произвести оценку рыночной стоимости, которая отражает ожидания потребителей.

Для анализа DCF используется соответствующая ставка дисконтирования, преобразующая оценки NOI в оценку значения. Когда анализ DCF используется для оценки рынка недвижимости, ставка дисконтирования должна быть извлечена из рынка с использованием данных сопоставимых свойств. Итак, потребность в соответствующих сопоставимых данных одинакова для анализа DCF и для прямой капитализации. Когда анализ DCF используется для инвестиционного анализа, требуемая норма прибыли должна использоваться для дисконтирования ожидаемых денежных потоков.

Необходимый трудный выбор

Анализ прямой капитализации и DCF - каждый подходит в определенных обстоятельствах. В частности, прямая капитализация подходит для ожидания свойств стабильного анализа NOI; DCF хорошо подходит для ожидаемых свойств изменяющегося NOI. Выбор подходящей ставки капитализации и ставки дисконтирования иногда может быть трудным для обоих методов. Основное преимущество анализа DCF в том, что в сборе данных, необходимых для оценки NOI за период анализа, нужно узнавать о перспективе предмета собственности.

Анализ DCF требует тщательного рассмотрения. Ставка капитализации ожидаемого спроса и предложения для определенного типа космических и эксплуатационных расходов. Правильно сделанный, такой анализ может предоставить информацию, которая не очевидна через прямую капитализацию. Часто, однако, первичное использование анализа DCF подтверждает рыночную стоимость оценки прямой капитализации. Несмотря на то, что для некоторых свойств NOI оценки, используемые в анализе DCF, могут быть более точными, независимое подтверждение оценки прямой капитализации рыночной стоимости требует соответствующей скидки ставки.

Вывод

В современном мире есть большое количество экономических инструментов и разобраться в них достаточно сложно. В этой статье подробно разобран метод прямой капитализации. Это очень полезный метод, который часто используется в экономике. Теперь читатель с ним знаком и может им пользоваться. Метод прямой капитализации дохода при оценке любой формы бизнеса или объекта дохода помогает построить успешный бизнес с минимальными рисками.