Налоговый вычет при продаже квартиры и прочего недвижимого имущества

При продаже квартиры или дома, отдельной комнаты и даже дачи физические лица обязаны внести в бюджет 13% от полученной суммы. Понятно, что это вряд ли кого-то обрадует. Однако существенно снизить налог позволит налоговый вычет при продаже квартиры.

Прежде всего, стоит определить, что вычет – это та сумма, которую можно отнять от налогооблагаемой базы (стоимости имущества), но не от причитающегося к уплате налога. Другими словами, если вычет равен 1 млн. рублей, льгота по налогу составит всего 130 тыс. рублей (а весь миллион, как часто думают незнакомые с налоговыми нюансами граждане).

Размеры имущественного вычета

Для определения суммы имущественной льготы, нужно исходить из длительности пребывания недвижимости в собственности налогоплательщика. Если квартира была куплена более трех лет назад, платить налог совсем не придется.

Если же срок владения составил меньше трех лет, снизить базу налогообложения можно одним из следующих способов:

- В размере 1 млн. рублей, причем если недвижимость была куплена по целевому кредиту, к этой сумме можно также прибавить все уплаченные проценты. Еще раз подчеркнем, что налоговый вычет при продаже квартиры касается только стоимости имущества, то есть если она оказалась меньше 1 млн., налогооблагаемая база считается нулевой, и никакого возмещения налога в данном случае не положено.

- На всю сумму расходов на покупку ныне продаваемого имущества. К ним относят непосредственно затраты на приобретение, проценты по целевому кредиту, а также издержки на ремонт в случае, если квартира по договору покупалась без внутренней отделки.

Но как правильно определить срок владения? Для этого необходимо отталкиваться от способа ее получения. Если квартира приобреталась по договору купли-продажи, мены, при дарении или ренте, то следует ориентироваться на дату регистрации договора. Однако если имущество находится в кооперативном доме, сроком начала владения будет считаться день полного погашения денежного пая. В случае с новостроем датой отсчета является день получения свидетельства о регистрации на право собственности. А при наследовании недвижимости сроком начала владения будет день смерти наследодателя.

Вычет на квартиру в долевой или совместной собственности

При реализации недвижимости, находящейся в долевом владении, имущественный налоговый вычет при продаже квартиры распределится между совладельцами пропорционально. К примеру, если доля одного из них составляет 1/6 дома, а другого –1/4, вычеты будут получены соответственно в размере по 600 и 400 тыс. рублей. В случаях, когда квартира находится в совместном владении, величина снижения базы налогообложения распределяется между собственниками по личной договоренности.

НДФЛ при продаже нескольких квартир

Нередко возникают ситуации, когда за один год налогоплательщик продает более одной квартиры или, к примеру, дом и дачу. В этом случае нужно знать, что налоговый вычет при продаже недвижимости в 1 млн. рублей в календарном году предоставляется однократно на всю налогооблагаемую базу, независимо от количества проданного имущества. А вот уменьшить базу по налогу при продаже недвижимости на сумму подтвержденных доходов можно в отношении каждого из имуществ.

Пример: Ивасин П. Р. в 2012 г. продал две квартиры за 980 тыс. рублей и 2 тыс. рублей, купленные в 2011 г. соответственно за 900 тыс. и 1800 рублей. В зависимости от способа получения вычета НДФЛ будет выглядеть так:

1) 1 млн. рублей на всю сумму дохода: ((980+2000) – 1000)*13% = 257,40 тыс. рублей.

2) В размере расходов для первой квартиры, фиксированной суммы – для второй: (980-900)*13% + (2000-1000)*13% = 140,40 тыс. рублей.

3) В размере расходов для обеих квартир: (980-900)*13% + (2000-1800)*13% = 36,40 тыс. рублей.

Несложно заметить, что от выбранного способа снижения налогооблагаемой суммы напрямую зависит величина подлежащего к уплате налога.

Порядок предоставления вычета

НК РФ устанавливает, что налоговый вычет при продаже квартиры может быть предоставлен неограниченное количество раз. То есть если вы уже продавали имущество в 2012 году и получили вычет, при продаже собственности в 2013 вы снова получите возможность снизить налог с продажи.

Воспользоваться вычетом можно на основании заявления, справки 2-НДФЛ, договора купли-продажи, копий свидетельства о регистрации права и всех имеющихся платежных документов. Чтобы получить налоговый вычет при продаже квартиры, налогоплательщику необходимо до 30 апреля следующего (за тем, в котором состоялась продажа) года обратиться в орган ИФНС по месту прописки с заполненной декларацией 3-НДФЛ.