Оценка зданий и сооружений: документы, правила и методы

Оценка зданий и сооружений может проводиться по многим причинам. Чаще всего это касается оплаты налогов на имущество, размер которых зависит от кадастровой стоимости объекта. Чтобы пересмотреть эту цифру и вносить меньшую сумму денежных средств в качестве налоговых платежей, собственники заказывают независимую оценку недвижимости в специализированной организации. В статье будет представлен перечень необходимых документов для проведения процедуры, а также правила и методы, по которым осуществляется данное действие.

Зачем нужна?

Кроме причины, касающейся пересмотра кадастровой стоимости объекта, существует целый ряд иных обстоятельств, которые требуют оценки состояния зданий и сооружений:

• Предпродажная подготовка с выявлением рыночной стоимости на конкретную дату. Процедура необходима в целях совершения любого вида сделки (купля-продажа, обмен, аренда, оформление долей и т. д.).
• По решению суда или для рассмотрения разбирательства в судебной инстанции.
• Для расчета ущерба вследствие порчи имущества.
• В целях оформления кредита или ипотеки.
• Для внесения объекта в уставной капитал организации.

Кому доверить проведение независимой оценки

Специалисты советуют придерживаться следующих правил при выборе подходящей фирмы:

• Задать вопрос в поисковике, например, в «Яндексе», указав свой регион. Это будет намного продуктивней, чем искать объявления в печатных изданиях или опрашивать знакомых и родственников.
• Изучить рекламу нескольких компаний. Чем больше сведений на просторах интернета, тем надежнее фирма, но тем дороже будут ее услуги.
• Следует найти сайт выбранной фирмы и изучить его с точки зрения уровня оформления, наполненности, наличия на странице контактов и информации по вашему вопросу.
• Необходимо проверить размещение на сайте скан-копий разрешительных документов, свидетельств, подтверждающих законность деятельности компании, а также свидетельства о страховании профессиональной ответственности.
• Рекомендуется поискать отзывы в сети Интернет. Конечно, если их всего два-три, то это не будет иметь определяющего значения, но наличие отрицательных мнений клиентов должно насторожить собственника имущества.
• Подыскав подходящий вариант, следует позвонить в компанию, представиться и пообщаться на интересующую вас тему. Четкие и лаконичные ответы помогут вам сделать правильный выбор. Невозможность дозвониться, попадание на автоответчик, переключение с одного сотрудника на другого должно насторожить клиента.

Документы для оценки зданий и сооружений

Обычно собственник имеет несколько документов на объект недвижимого имущества. Чтобы выяснить, какие из них необходимы для проведения процедуры, следует обратиться в выбранную оценочную компанию. Как правило, сотрудник фирмы при первой встрече или в телефонном разговоре пояснит, что нужно предоставить специалисту по работе с клиентами. Основными документами, позволяющими провести оценку рыночной стоимости зданий, сооружений, принадлежащих юридическому лицу, являются:

• Свидетельство о регистрации права собственности на имущество.
• Документы об ограничениях в использовании объекта.
• Подтвержденные границы здания или сооружения, с отражением местонахождения.
• Инвентарная карточка, оформленная согласно данным бухгалтерского учета.
• Справка о первоначальной (восстановительной) стоимости и сумме начисленной амортизации.

Документы, касающиеся права на землю под объектом:

• Технический паспорт, изготовленный Бюро технической инвентаризации, с чертежами на объект.
• Отсутствие документов из БТИ предполагает предоставление технических характеристик согласно данным бухгалтерского учета.
• Перечень основных средств фирмы, находящихся внутри здания или в составе сооружения, а также их балансовая стоимость.
• Проектные документы с пояснительной запиской.
• Комиссионные акты фактического износа имущества.

Свидетельство о государственной регистрации

Этот документ являлся правоустанавливающим до июня 2016 года и выдавался на все объекты недвижимого имущества. В случае изменения собственника, адреса, технических характеристик (например, по причине реконструкции) или при внесении необходимых корректировок в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) сразу же выдавалось новое свидетельство.

С лета 2016 года документ не оформляется, а подтвердить право собственности можно, получив выписку из ЕГРП, которая действует в течение одного месяца.

Ограничения на объект

Здесь предоставляется информация о наличии обременений, арендаторов, договоров, соглашений и любых ограничений, которые, несомненно, оказывают влияние на итоговую цену объекта в результате проведения оценки зданий и сооружений. Особое значение имеют различные тяжбы, рассматриваемые в судебных инстанциях на момент проведения специалистом нанятой фирмы процедуры определения стоимости объекта.

Местонахождение

Адрес имущества может быть подтвержден свидетельством о праве собственности, выпиской из ЕГРП, геодезическим планом, технической или проектной документацией. Следует также предоставить специалисту, оказывающему оценочные услуги, кадастровый номер здания, сооружения и земельного участка, на котором расположен объект.

Бухгалтерские данные

Учет основных средств на предприятии ведется всегда. В соответствии с требованиями ПБУ 6/01 имущество ставится на баланс. Далее на него обязательно заводится инвентарная карточка. Она может быть заполнена от руки, что характерно для мелких фирм. В таком случае все изменения об объекте также вносятся вручную. Но большинство предприятий использует 1С. Здесь данные об объекте заносятся в программу, а учет ведется автоматически.

В целях осуществления оценки восстановительной стоимости здания и сооружения специалисту фирмы, проводящему работы, предоставляется копия инвентарной карточки, заполненная вручную и заверенная подписью уполномоченного лица.

Документы на землю

Необходимо предоставить оценщику информацию о состоянии земельного участка под зданием или сооружением. Кроме кадастрового номера, существует перечень документов, в который входит:

• кадастровый паспорт или план;
• свидетельство о праве собственности (если оно оформлялось до 2016 года) или праве постоянного бессрочного пользования, а с 2016 года – выписка из ЕГРП;
• договор (в случае аренды).

Если имеются обременения на участок, то о них также необходимо сообщить при заключении договора с компанией на осуществление работ по оценке зданий и сооружений.

Технический паспорт

Такой документ обычно изготавливается перед процедурой оформления права собственности на объект. Если имущество принадлежит юридическому лицу, что подтверждает выписка из ЕГРП, и никаких изменений в части технических характеристик с момента регистрации не происходило, то оценщику вполне можно предоставить техпаспорт на здание или сооружение, изготовленный БТИ ранее. Новый документ заказывать не нужно. Даже в том случае, когда он отсутствует у собственника, можно обратиться к специалистам технической инвентаризации по месту нахождения объекта с целью получения дубликата. Эта процедура обойдется в несколько раз дешевле, чем оформление нового паспорта на имущество.

Если объект перешел в собственность по договору купли-продажи, а техническая документация не была передана новому владельцу, для оценщика следует составить краткую характеристику согласно данным бухгалтерского учета и подписать уполномоченным представителем собственника.

Иные документы

Несомненно, чтобы процесс оценки стоимости зданий и сооружений происходил без заминок, следует предоставить всю информацию на имущество специалистам нанятой фирмы. Это касается того случая, когда требуется оценить здание вместе с начинкой, например, оборудованием, которое сложно демонтировать. Можно дополнительно дать ознакомиться с проектной документацией. Если объект частично разрушен, то следует оформить комиссионные акты, подтверждающие фактический износ имущества.

Для физических лиц

Обывателю чаще всего требуется воспользоваться оценочными услугами для определения рыночной стоимости квартиры, дома или земельного участка, находящегося в собственности. В этом случае перечень документов небольшой и сводится к трем пунктам:

• документ о праве собственности;
• кадастровый паспорт (на землю);
• технический паспорт (на здание или квартиру).

Используемые способы проведения оценки

Существует три метода, посредством которых специалист может определить стоимость:

• Аналоговый, при использовании которого сравнивают недавние цены проданного имущества. Такой способ подходит для оценки жилья. Оценщик изучает продажи текущего года, подводя с помощью коэффициентов реализованное имущество к тому, которое оценивает в настоящее время. Таким образом, вначале он находит информацию по проданному жилью и корректирует их цену, учитывая имеющиеся характеристики на оцениваемый аналог. Затем он сравнивает несколько похожих объектов в таком же сегменте и выводит среднюю цену.
• Затратный, который учитывает все расходы на возведение здания или сооружения. Чаще всего это касается вновь построенного жилья с небольшими площадями. Здесь имеется в виду количество средств, которое будет необходимо в настоящем времени для воссоздания точно такого же объекта из идентичных материалов схожего качества монтажа и даже с аналогичными архитектурными решениями.

• Доходный, в котором с точностью можно определить рыночную стоимость, учитывая прибыльность в случае вложения средств. Такой метод хорош для определения цены коммерческих площадей. Во-первых, устанавливают период, на который будет рассчитываться прибыльность. Во-вторых, оценивается объем ожидаемого дохода. В-третьих, рассчитывается прибыль, которую будет получать собственник после расчетного периода. В-четвертых, просчитывается сумма всех доходов в обозримом будущем.

Износ имущества

Все объекты недвижимого имущества подвержены старению. В бухгалтерском учете это понятие определяется как износ, процент которого можно оценить, исходя из начисленной амортизации. Методы оценки физического износа зданий и сооружений также используются компаниями, занимающимися определением рыночной стоимости имущества. В настоящее время предпочтение отдается расчету, при котором определяется износ каждого элемента конструкции, а затем все показатели суммируются. При таком методе обязательно учитывается восстановительная стоимость объекта недвижимого имущества.

Как работают специалисты

Существует ряд правил, которых придерживаются при заключении договора на проведение оценки зданий и сооружений:

• Анализ объекта, предлагаемого заказчиком для определения стоимости.
• Выявление сервитутов, обременений, ипотеки.
• Четкое определение вида имущества с проверкой наличия расчетных методик.
• Выяснение ограничений, которые могут помешать проведению работ.
• Анализ информации, предоставленной заказчиком с определением достаточности сведений.

В своей работе оценщик придерживается следующих принципов:

• Независимость от заинтересованных людей и обстоятельств.
• Объективность оценки.
• Отсутствие конфликта интересов у исполнителя и заказчика.
• Обязательное заключение договора на проведение работ.
• Установление четких договоренностей о сроках и предмете обследования.

Таким образом, при оценке имущества заказчику необходимо предоставить в пользование исполнителю все требуемые документы. От этого будет зависеть срок определения рыночной стоимости недвижимого имущества. Также следует обеспечить представителю оценочной компании доступ на объект, что является обязательным условием выполнения обязательств исполнителя по заключенному договору на проведение работ.