Сделки с землей: основные принципы, юридическое определение, правовые и организационные основы, практические рекомендации, соответствие правовым и законодательным нормам

При рассмотрении сделок с землей появляется множество вопросов, касающихся нюансов применения законодательных норм, а также доступа к определенным сведениям. Совершение какой бы то ни было сделки с наделом предполагает изначальное наличие соответствующего участка в собственности, оформленного документально должным образом. При этом сама сделка осуществляется в соответствии с действующими нормами, после которой проводится процедура государственной регистрации.

В п. 2 ст. 214 ГК РФ говорится о том, что земля наряду с иными природными ресурсами принадлежит государству в случае если не оформлена в муниципальную или частную собственность. Чтобы стать предметом сделки, надел нужно представить как объект гражданского права, и оформить в виде объекта недвижимости. А это, в свою очередь, возможно только посредством образования участка земли (на основании ст.129 и ст.130 ГК РФ).

Земля как объект недвижимости

Понятие объекта приведено в законе о гос. регистрации прав на недвижимость и сделок с ней № 122-ФЗ, а также в Гражданском кодексе. Так, согласно ст. 261 ГК РФ, это объект, который можно идентифицировать и который имеет определенные технические характеристики, указание местонахождения, в том числе с учетом границ, описание обладателя прав и получение им соответствующих прав на участок земли в законном порядке.

Обладатель прав может совершать сделки с землей. Земельное право предусматривает положения, в соответствии с которыми этим лицом необязательно должен выступать собственник объекта. Права ему могут передаться как на собственность, так и только на владение и пользование (например, получение участка в аренду или право пожизненно-наследуемого владения). Хоть данные имущественные отношения и регулируются гражданским законодательством, при оформлении участка земли руководствуются положениями ЗК РФ. Многие нормы Земельного кодекса отсылают на документы градостроительного, проектного и землеустроительного типа.

Условия для создания наделов земли

Образование участков земли в виде индивидуальных объектов недвижимости, обособленных от других наделов, осуществляется посредством проведения кадастровых работ. Их выполняют, принимая во внимание следующие обстоятельства:

• Границы и пределы наделов земли устанавливаются согласно действующим нормам для определенных видов деятельности или согласно правилам землепользования, проектным и градостроительным документам.
• Исполнительный орган госвласти или органы на местах принимают решение о границах конкретного участка в течение двух недель с момента представления проекта надела с границами. Об этом говорится в ст. 29 ЗК РФ.
• Разработка проекта границ осуществляется с учетом порядка пользования земли согласно зонированию соответствующей территории и определяется правилами, которые утверждаются на местах.

Образование участка

Надо понимать, что границы и величина надела земли определяются в том числе с учетом применения фактической площади. Установка границ производится с использованием красных линий, границ участков, расположенных друг подле друга, а также естественных границ. Площадь и контур составляются на основе естественной возможности образования надела, на котором расположены объекты недвижимости. Требования градостроительного характера устанавливаются в Градостроительном кодексе.

Участок земли образуется на основе проекта путем установления границ на местности, а также изготовлением кадастрового плана. С учетом вышеизложенного можно сделать вывод, что участок земли может считаться образованным, если имеется:

• Распоряжение уполномоченного органа о границах участка.
• Определение функционального назначения и разрешенного пользования.
• Кадастровый план.

Форма заключения

Сделки с землей в обязательном порядке оформляются письменно. Заверять их у нотариуса требуется только в отдельных случаях. Но стороны могут сделать это и добровольно. Если отступить от положений, предусмотренных законом, сделка может быть признана ничтожной (то есть недействительной). Данные об этом можно найти в ст. 162, 166, 168, 550 и 609 Гражданского кодекса.

Регистрация

Следующее требование заключается в обязательной регистрации сделки с землей. Об этом говорится в статьях 131, 551 и 609 Гражданского кодекса, а также в законе о гос. регистрации прав на недвижимость и соответствующих сделок № 122-ФЗ. Если недвижимость не оформлена должным образом, то под вопрос ставится сама возможность реализации сделки, к примеру, путем купли-продажи. Регистрирующим органом проверяется история приобретения участка. Нарушение установленной процедуры может привести к тому, что государственная регистрация сделок с землей будет приостановлена, а в ряде случаев станет причиной отказа в переходе права собственности.

С 2005 года в закон № 122-ФЗ были внесены изменения. Регистрирующий орган стал гарантом того, что за частными лицами признаются те или иные участки земли, находящиеся в собственности. Поэтому данная государственная инстанция вправе запросить у заявителя дополнительные документы или подтверждения, касающиеся законности прав на недвижимость. Оспорить государственную регистрацию можно через суд.

Судебная практика об отчуждении участка

Судами была сформирована определенная практика при рассмотрении споров в отношении прав на участки земли, включая основания отказа в регистрации соответствующих прав. При этом были выявлены некоторые особенности. Так как существуют разные виды сделки с землей, то могут появляться дополнительные требования и споры, которые препятствуют ее окончанию. Такие выводы у судов возникли по следующим основаниям.

К примеру, сделка купли-продажи выполняется вместе с передачей прав на построенный объект. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ, такие виды сделок с землей, как отчуждение надела, с лицом, которому принадлежат и сооружения, расположенные на участке, осуществляются вместе с ними.

Отчуждение не производится без расположенных зданий, даже если они принадлежат иному лицу. Таким образом, собственник, желающий продать землю, должен сперва оформить документы на все объекты, находящиеся на участке. Тем не менее надел и сооружения на нем могут рассматриваться в качестве отдельных объектов, если оформлены на разных собственников. Если приобретается объект недвижимости, находящийся на участке, то покупатель имеет право на землю. Сделки с землей, в связи с этим, продолжаются путем оформления права и на часть участка, необходимого для пользования на тех же условиях, на которых ими пользовался предыдущий собственник.

Если недвижимость расположена на участке земли, принадлежащем продавцу по праву постоянного пользования, а покупателю на этих основаниях надел не может предоставляться, то последний вправе оформить договор аренды или оформить его в собственность. Об этом говорится в п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ, а также в п. 2 ст. 3 закона № 137-ФЗ («О введении в действие ЗК РФ»).

Передача права на аренду

В соответствии с ЗК РФ, предельные величины надела земли, занятого сооружениями, определяются на основе норм отвода участков для определенных видов деятельности или правил пользования землей, а также проектной и градостроительной документации. Покупатель сооружения, расположенного на участке, который принадлежит продавцу по праву аренды, после регистрации права собственности на сооружение приобретает те же права владения участком земли, что и продавец. При этом не важно, оформлялся ли соответствующий договор или нет.

Нюансы регистрации

До разграничения госсобственности на наделы регистрация сделок с землей не требуется. В то же время эта процедура возможна, если на участке расположен объект недвижимости, который уже зарегистрирован в Едином реестре.

Земли, ограниченные и изъятые из оборота

Сделки могут совершаться не со всеми угодьями. Так, бывают земли, ограниченные в обороте. Они не предоставляются в частную собственность. Исключение составляют случаи, предусмотренные законами.

Земли, изъятые из оборота, установлены в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Это территории:

• Заповедников.
• Национальных парков.
• Сооружения с размещением воинских формирований и ФСБ.
• Объектами атомной энергии.
• Лечебно-трудовые и исправительные учреждения.
• Захоронения.
• Линии связи и коммуникации, предназначенные для охраны границы РФ.

В п. 5 ст. 27 ЗК РФ указаны земельные участки, которые не изъяты из оборота, но являются:

• Занятыми особо ценными объектами культурного наследия.
• Объектами, включенными в перечень Всемирного наследия.
• Заповедниками.
• Объектами наследия археологического типа.
• Оборонной промышленности.
• Таможенных нужд.
• Необходимые для организации транспорта.
• Обеспечения нужд связи.
• Занятые космической инфраструктурой.
• Находящиеся под гидротехническими зданиями.
• Загрязненные отходами и радиоактивными веществами.
• Иные земли, подвергшиеся деградации.
• Участки лесного фонда, кроме случаев, указанных в федеральных законах.
• Государственные и муниципальные наделы, входящие в водный фонд.

Передача в собственность земель разных категорий

В отношении участков лесного фонда не может быть совершена сделка (продажа земли) с частным лицом. Они находятся только в государственной собственности, но допускается передача наделов в собственность регионов. Земли лесного фонда могут передаваться только на праве пользования.

Земли сельскохозяйственного назначения передаются в собственность на основании закона об обороте земель сельхозназначения № 101-ФЗ. Помимо правил оборота в нем определяются условия предоставления земель, изъятия, регулируются отношения владения, пользования и распоряжения соответствующими участками.

Каждая категория земли предполагает определенное целевое назначение. Но при необходимости иногда допускается переводить земли из одной категории в другую. Этот порядок устанавливается специальными законами.

Заключение

Важно помнить, что совершение сделок с землей – это всегда уникальные случаи, требующие индивидуального подхода. Поэтому искать стандартный подход при оформлении данных сделок бессмысленно. Законодательство не является универсальным. В нем предусмотрено множество отсылок, которые могут использовать только узкоспециализированные юристы. Поэтому во избежание проблем с недвижимостью рекомендуется привлекать данных специалистов. Сопровождение сделок с землей – гарантия того, что все пройдет юридически чисто.