На что обратить внимание при приемке квартиры: советы специалистов
Поскольку одна из пяти квартир в новостройках либо имеет нарекания, либо не принимается вообще, покупателю и арендатору нужно хорошо знать, на что обратить внимание при приемке квартиры. Проекты предлагаются на рынке жилья все более интересные, но нельзя позволить общему впечатлению возобладать над вниманием к деталям. Практически всегда покупатели остаются наедине со своими претензиями именно к качеству строительства. Это и трещины в стенах, и разнообразные неровности, и плохо пригнанные оконные рамы, и даже случается, что отсутствие счетчиков предвкушающие счастье новоселья люди не замечают. Именно поэтому и необходима информация о том, на что обратить внимание при приемке квартиры.
Советы для дольщиков
Когда разрешение на ввод в эксплуатацию получен (а застройщик обязан как минимум за месяц уведомить об этом дольщиков), будущие новоселы отправляются принимать свои квартиры. На руках у них заказное письмо с обязательной описью вложения и уведомлением на имя каждого из участников долевого строительства. Теперь бы подумать о том, на что обратить внимание при приемке квартиры, но события такие радостные, такие волнительные! Девелопер звонил с поздравлениями, все родственники уже прочитали на сайте соответствующую новость, им опубликованную. И вот уже известен день передачи собственности, на который счастливого обладателя новой квартиры записали. И на что обратить внимание при приемке квартиры для дольщика оказалось важнее всего? Ах, какие виды из окна в спальне!
Но лучше не станем издеваться над людьми, чьи надежды, кажется, сбываются. Они долго ждали этого момента. Но, скорее всего, случится так, что придется подождать еще. Если, конечно, они получат своевременную помощь в приемке квартиры в новостройке от настоящих специалистов с зоркими глазами и холодным умом. А такие специалисты, разумеется, есть. Ждать наверняка придется, и это хорошо, хотя порядком утомило.
Помимо наблюдения за процессом строительства, дольщики ожидали очереди на передачу квартир. Обычно это затягивается на много месяцев. Строят в настоящее время масштабно, одновременно сдается иногда даже и не один корпус, а потому кто-то приглашен на приемку раньше, кто-то получит свои ключи позже, обычно так и происходит. И главное – не потерять голову от радости, а напротив – озаботиться тем, чтобы найти специалистов, которые могут оказать действенную помощь в приемке квартиры в новостройке.
Не забыть документы!
На приемку необходимо взять с собой договор о долевом участии и паспорт. В случаях, когда интересы покупателя защищает другое лицо, обязательно понадобится заверенная нотариусом доверенность. Если же управляющая компания рассчитывает сразу после приемки получить авансом платеж за коммунальные услуги, будущий жилец об этом уведомляется заблаговременно. Существует закон, согласно которому первый взнос берется сразу за первые четыре месяца, это необходимая мера, чтобы управляющей компании изначально было с чем работать.
С момента ввода дома в эксплуатацию время потечет быстро, и есть ограничения во времени, когда квартиру можно и нужно принять. Если после получения уведомления проходит более двух месяцев, а дольщик так и не появился, чтобы подписать акт приемки квартиры, застройщик имеет право оформить этот документ единолично, и прием-передача будут считаться состоявшимися, несмотря на односторонний порядок совершения этого мероприятия. Это самое плохое, потому что в таком случае все имеющиеся недочеты жилец будет исправлять за свой счет.
Сроки приемки
Осматривать и изучать дефекты строительства жилец имеет право чуть дольше недели – семь рабочих дней, далее он должен квартиру принять или предъявить конкретные возражения. Если предстоит приемка квартиры без отделки, вся процедура редко занимает более получаса. Осмотреть нужно подключение электричества, воды и отопления, качество установки дверей и окон. Если же предусмотрена отделка, тогда есть что изучать при приемке квартиры. Но и в этом случае вряд ли весь непрофессиональный осмотр займет более двух часов. Плохо, если в течение семи дней дольщик не проявит никакой деятельности и не объявится. Застройщик сам оформляет договор купли-продажи квартиры и акт приема-передачи. И закон посчитает его собственные обязательства выполненными. Нельзя забывать, что застройщик не только ключи передает своему клиенту, но и все документы на счетчики, инструкцию по эксплуатации данной квартиры и план электромонтажа.
Обычно клиент осматривает новое жилье самостоятельно, многое не замечает и спокойно подписывает акт приема-передачи, после чего получает вожделенные ключи. А правильно было бы поступить иначе. Обязательно нужен специалист по приемке квартир в новостройке. Там будут присутствовать целых два таких профессионала, но это лица заинтересованные – и представитель застройщика, и представитель управляющей компании. Даже если они и знают о каких-либо неполадках, вряд ли предупредят об этом несведущего клиента. Помимо обнаружения изъянов в качестве строительства, специалист может помочь и во взаиморасчетах, о которых тоже нужно будет подписывать специальный акт. БТИ к этому моменту уже произвело все замеры, и если площадь получилась больше – клиент обязан доплатить, а если меньше – ему полагающиеся средства возвращают на расчетный счет.
Внимание на каждую мелочь
В первую очередь необходимо проверить все бетонные конструкции и всю площадь стен. Внимание на стяжку пола, на монтажные стыки и швы. Щелей и неровностей на поверхностях не должно быть. Высота потолка иногда не соответствует заявленному в проекте показателю, и это тоже необходимо проверить. Лучше, если будет профессиональная приемка квартиры. Хотя, целостность дверных и оконных конструкций и качество монтажа может проверить практически каждый: запоры петель и ручек должны беспрепятственно работать. На балконах и окнах могут быть трещины, повреждения стекол, механизмов при открывании и закрывании, между стенами и окнами часто бывают оставленные строителями щели.
Эксперт по приемке квартир может быть приглашен из любого агентства, они умеют качественно проверять все инженерные коммуникации, с чем обычный человек чаще всего не справляется. Ничего нельзя упускать из внимания: крепеж розеток, их работоспособность, даже работа звонка должна быть проверена. Кроме того, измеряется напряжение и сила электрического тока, который подается в сеть. Акт приемки квартиры от застройщика подписывается лишь после того, как проверена работа всех счетчиков и запорных кранов, установлено наличие теплоизоляции на трубах, правильность расположения тройников канализации на кухне, в ванной, в туалете. Особо тщательно проверяется система отопления, вентиляция, а также осматривается подъезд, все, установленное на лестничной клетке и в помещении, включая приборы пожарной сигнализации.
Если квартира с отделкой
Эти знания необходимы и дольщикам, и тем, кто оформляет аренду квартир от собственника. Если квартира с отделкой, объектов, подлежащих доскональной проверке значительно больше. Это настенные и напольные покрытия, обои, сантехника и тому подобное, словом – все, что есть в помещении. Приемка новой квартиры стоит того, чтобы не пожалеть времени на осмотр. В техническом описании объекта (в ДДУ) указано абсолютно точно, что из какого материала должно быть выполнено. Например, дверь стальная или деревянная, какого класса напольные покрытия, а также множество других подробностей. Проверить нужно все, сверяясь с данным списком, любое несоответствие нужно устанавливать, пока не поздно, поскольку только сейчас можно получить основание для того, чтобы не подписывать акт.
Если недочеты устранить ни при каких обстоятельствах не получится (например, высота потолка не соответствует), договор долевого участия можно и расторгнуть с требованием возврата не только внесенных денежных средств, но и процентов. Такие непоправимые вещи изредка встречаются, хотя государственная комиссия должна из-за грубейших нарушений забраковать здание на стадии инспекции. А покупатель может и не увидеть такой изъян, если разрешение на ввод здания в эксплуатацию все-таки получено. Например, случается, что клиент обнаружил во время приемки вздувшийся неровный пол. Видимо, укладывали ламинат не по правилам. Этот дефект можно устранить быстро. А вот с потолками так не получится. Иногда и с неправильно установленными трубами канализации устранить неполадки до конца не получается.
Почему нужен эксперт
Принимаемая квартира должна соответствовать СНиПам и договору. Проверку соответствия нужно производить со знанием всех норм и правил, обладать не только специальными навыками, но и соответствующим оборудованием, и не так важно – покупка это или аренда квартиры от собственника. Как обычный дольщик проверит кривизну стен, например? Или потолков? Только «на глаз» или какими-либо подручными средствами. Кстати, к неровностям стен квартиры без отделки будущие жильцы вообще относятся легкомысленно, надеясь выровнять их во время ремонта. Однако специалисты с профессиональным измерительным прибором могут выявить отсутствие прямых углов, что является очень и очень важным, а случается не так уж редко. С такими стенами ни кухню установить, ни пол нормально уложить, ни плинтуса. Исправить это стоит дорого, в одной комнате ремонт может вылиться в тысяч сто. А если определить такой дефект во время приемки, устранять его будет застройщик, потому – огромная экономия.
Существует множество фирм, предоставляющих экспертные услуги. Есть такие специалисты и в некоторых крупных агентствах недвижимости. Инспекция стоит не слишком дешево, но последующий ремонт заберет значительно больше. Поэтому лучше все-таки к приемке привлекать экспертов с соответствующей аппаратурой. Они проверят точность площади всей квартиры, оценят качество строительства, выявят все дефекты. Даже можно замерить радиационный фон, влажность воздуха, проверить тепловизором сквозняки и отсутствие мест, которые зимой могут промерзать, также проверяется тяга вентиляционных каналов, изучаются стыки. Специалист может все это сделать с помощью лазерных и ультразвуковых дальномеров, специальных отвесов, уровней, анемометров и тому подобного. После экспертной проверки подготавливается документальный отчет, подтвержденный фотографиями.
Чек-лист приемки квартиры
В новостройку всегда люди переселяются с радостью, забывая при этом многие правила, которые нужно соблюдать во время приемки нового жилья. Все пункты, указанные в данном чек-листе, нужно обязательно выполнить. Во-первых, необходимо проводить осмотр только днем, в светлое время, поскольку в сумерках многие детали рассмотреть просто невозможно, также сложно сделать это при электрическом свете.
Во-вторых, предстоит со всех сторон оценить свой подъезд: треснутое покрытие, сломанная плитка должны немедленно насторожить клиента, поскольку это первый признак того, что застройщик к качеству внимателен недостаточно. Поручить осмотр нужно независимому эксперту, оснащенному оборудованием. Он вправе составить официальное заключение с перечислением обнаруженных недочетов, предъявить обоснованные претензии со ссылками на стандарты и действующие в данный момент строительные нормы.
Внимательный осмотр по чек-листу
Двери и окна осматривать нужно особенно внимательно, они должны без усилий плотно закрываться и открываться. Межкомнатные двери и окна также необходимо осмотреть внимательно – случаются незамеченные сколы и царапины, а отверстия и щели, недостаточно хорошо заделанные герметиком, впоследствии могут быть поражены грибком и плесенью. Измеряется рулеткой высота потолка во всех углах, а ровность стен и потолка строительным уровнем или отвесом. Таким же образом обследуется пол. Проверяются все розетки и выключатели, если застройщик заявил их наличие. Они должны находиться на одном уровне, не выпадать и не болтаться. Подводка электричества проверяется ко всем будущим источникам. Особого внимания требует вентиляция. Если с ней что-нибудь не так, любая проблема решается очень сложно. Лучше, если недочеты устранит застройщик до подписания акта приемки.
Проверить нужно водопровод и канализацию. Нигде не должно быть ни капли влаги и ржавчины, а запорные регуляторы и вентили должны прекрасно работать, легко поворачиваться, надежно фиксироваться. Полотенцесушитель должен быть устойчив, не шататься. Особенное внимание – материалам отделки, если она предусмотрена. Все должно соответствовать договору. Выявленные дефекты заносятся в смотровой лист (иначе он называется листом претензий или дефектным листом). Теперь застройщик будет недочеты устранять, и сделать это он должен примерно за полтора месяца. Если же недочеты отсутствуют, акт приемки-передачи можно подписать.
Если обнаружены недочеты
Как пишут в отзывах риэлторы, восемьдесят процентов случаев осмотра дольщиками новостроек проходят гладко, акты подписываются без нареканий, поскольку многие не понимают, что смотреть при приемке квартиры. Однако это не говорит о том, что впоследствии недочеты не будут обнаружены во время непосредственной эксплуатации жилья, когда уже сложно что-либо доказать и почти невозможно бороться за исправление застройщиком недоделок или неточностей. При обнаружении недостатков до подписания акта передачи, дольщик может потребовать либо устранения погрешностей застройщиком, либо уменьшения договорной цены, либо возмещения тех затрат, которые дольщик понесет при ремонте собственными силами.
По обнаруженным недочетам заполняется дефектная ведомость, дольщик пишет заявление с перечнем претензий, после чего управляющая компания приступает к работе по устранению недостатков. Это могут быть кривые стены, битые окна, щели в чужую квартиру, дефекты пола, дверей, неработающие счетчики, замусоренная квартира и тому подобное. Это все – достаточно распространенные замечания. В будущем даже такие недостатки устранить очень сложно, хотя предъявить претензии все равно дольщик имеет право. Он может это сделать в любое время целых три года, пока эксплуатирует квартиру. Существует гарантии, данные застройщиком: на конструкции собственно здания – пять лет, на инженерное и техническое оборудование – три года.
Инструкция по эксплуатации
В пакете документов, которые дольщик получает при передаче квартиры от застройщика, есть инструкция с условиями и правилами эксплуатирования данного объекта, со сроками службы и перечнем гарантийных моментов. Это касается не только квартиры, но и всего в нее входящего оборудования, даже радиаторы отопления и окна являются элементами гарантийными. Это очень важный документ, определяющий обязательства. Если эксплуатация квартиры или оборудования была неправильной, в гарантийном ремонте жильцу будет отказано.
Например, несущие конструкции и фасады, кровля, стены, стеклопакеты и тому подобное имеют пятилетний гарантийный срок. А системы отопления, вентиляции, газо-, водо- и электроснабжения, лифты и мусоропроводы – только три. Застройщик может прописать больший или меньший срок, но такое бывает редко. Отсчет гарантийного срока начинается после подписания акта передачи, именно поэтому срок истекает для всех жильцов по-разному. Если застройщик свои обязательства не выполняет, нужно обращаться к законодательству. В суде чаще всего выигрывает сторона дольщиков, именно поэтому застройщики не рискуют доводить дело до судебного разбирательства и должным образом реагируют на претензии, предъявляемые жителями.