Как продать квартиру с материнским капиталом: полезные советы
Мечтаете о просторной квартире или уютном доме для своей семьи? А может, присмотрели более выгодный вариант недвижимости и хотите обменять свое нынешнее жилье? Расскажем, как быстро и безопасно продать квартиру, купленную с помощью материнского капитала!
Условия продажи квартиры, купленной по материнскому капиталу
Многие семьи используют материнский капитал на улучшение жилищных условий. Но со временем желания меняются, и часто возникает потребность продать купленную ранее квартиру. Давайте разберем, какие ограничения накладывает закон на такие сделки.
Во-первых, нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Это регулируется Федеральным законом No 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». То есть продажа разрешена.
Во-вторых, существуют сроки владения. Если квартира была куплена менее 3 лет назад, а после 2016 года - менее 5 лет, придется платить налог с дохода от продажи. Подробнее об этом далее.
В-третьих, обязательно нужно получить разрешения на сделку от органов опеки, Пенсионного фонда, а также банка, если есть ипотека. Иначе продажу могут признать незаконной.
И самое главное условие - при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, обязательно нужно обеспечить детям равноценное жилье. Это можно сделать несколькими способами.
Подготовка документов для продажи квартиры с маткапиталом
Чтобы оформить продажу квартиры, купленной на материнский капитал, потребуется подготовить определенный пакет документов. Давайте разберем, какие бумаги нужны и куда их подавать.
- Заявление от родителей в органы опеки о разрешении на продажу
- Паспорт и свидетельство о рождении ребенка (детей)
- Паспорта родителей
- Документы на недвижимость (продажу и покупку)
- Разрешение от Пенсионного фонда и банка (при ипотеке)
- Сертификат материнского капитала
- Согласие совершеннолетних детей на сделку
Весь пакет документов подается в органы опеки по месту регистрации ребенка. Специалист проверит и заверит копии. Решение выдается в течение 15 дней с момента подачи заявления.
Ошибки при оформлении чаще всего связаны с неполным пакетом документов. Поэтому лучше дважды все перепроверить, чтобы не пришлось подавать повторно.
Получение разрешения от органов опеки и Пенсионного фонда
Любые сделки с недвижимостью, где есть доли несовершеннолетних детей, обязательно должны быть одобрены органами опеки. Иначе их могут признать незаконными.
Это связано с защитой прав и интересов детей. Родители обязаны гарантировать им равноценное жилье после любых операций с квартирой, купленной на материнский капитал.
По закону на рассмотрение документов органы опеки имеют 15 дней. За это время они должны выдать разрешение на сделку или отказать.
Причины для отказа могут быть связаны с неправильным оформлением документов, необеспечением интересов детей или другими нарушениями. Чтобы этого избежать, лучше заранее проконсультироваться с юристом.
Особенности продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом
Если квартира, купленная на материнский капитал, находится в ипотеке, ее продажа имеет свои особенности. Давайте разберем возможные варианты.
Первый вариант - часть средств от продажи направляется на погашение оставшейся ипотеки.
Второй вариант - с согласия банка обязательства по ипотеке переходят к новому владельцу квартиры.
Третий вариант - вы полностью погашаете ипотеку до продажи квартиры, чтобы снять обременение.
В любом случае потребуется оформить доли детей в квартире и получить разрешение банка на сделку. Это необходимо сделать в течение 6 месяцев после погашения ипотеки, иначе продажу могут признать мошеннической.
Требования к новому приобретаемому жилью
При продаже квартиры, купленной на материнский капитал, новое жилье для детей должно соответствовать определенным требованиям. Рассмотрим основные моменты.
- Площадь новой квартиры должна быть равной или больше
- Район должен быть комфортным и безопасным
- Дом не должен быть ветхим или аварийным
- Должна быть развитая инфраструктура
- Качественные характеристики не ниже прежнего жилья
Также органы опеки могут устанавливать дополнительные требования к новому жилью. Лучше это уточнить заранее, чтобы впоследствии не возникло сложностей с оформлением сделки.
Варианты обеспечения жильем детей при продаже квартиры с маткапиталом
Как уже отмечалось, при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, нужно обеспечить детям равноценное жилье. Это можно сделать несколькими способами.
- Выделить детям доли в новой квартире или доме
- Перевести компенсацию за долю на банковский счет ребенка
- Выделить долю в квартире родственников
Любой из этих вариантов должен быть предварительно одобрен органами опеки. Оптимальным считается выделение долей в новом равнозначном по характеристикам жилье.
Перевод денег или выделение доли у родственников возможны, если будут соблюдены интересы ребенка и улучшатся жилищные условия.
Пошаговая инструкция продажи квартиры с материнским капиталом
Давайте теперь пошагово разберем, как правильно продать квартиру, купленную на материнский капитал.
- Получите заранее разрешения от опеки, ПФР и банка
- Подготовьте договоры купли-продажи по двум сделкам
- Внесите задаток и оформите доли детей в новом жилье
- Совершите сделки купли-продажи в один день
- Зарегистрируйте переход права собственности
Главное правило - не начинать никаких действий без разрешения контролирующих органов. И строго следить за соблюдением интересов детей на каждом этапе.
Возможные риски при продаже квартиры с маткапиталом
Любая операция с недвижимостью несет определенные риски. При продаже квартиры, купленной на материнский капитал, они проявляются в следующем:
- Для покупателя - риск признания сделки недействительной, если продавец нарушил требования закона
- Для продавца - риск административной и даже уголовной ответственности
Чтобы минимизировать риски, нужно тщательно соблюдать все правила:
- Получить разрешения контролирующих органов
- Обеспечить детям равноценное жилье
- Вовремя оформить доли детей в недвижимости
Если выполнить эти условия, можно совершить сделку максимально быстро и безопасно для всех сторон.
Особенности продажи квартиры с целью строительства частного дома
Иногда продажа квартиры, купленной на материнский капитал, осуществляется с целью построить частный дом большей площади. Однако при этом возникает сложность.
В строящемся доме нельзя выделить доли детям, пока он не построен и оформлен в собственность. А продать прежнюю квартиру до этого нельзя.
В такой ситуации можно использовать несколько вариантов:
- Выделить доли детям в другой квартире родственников
- Перевести средства от продажи квартиры на банковские счета детей
Это позволит обезопасить интересы детей и избежать правовых рисков при продаже квартиры и строительстве частного дома.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры с маткапиталом
Вопрос уплаты налога при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, волнует многих. Давайте разберемся, когда налог нужно платить, а когда нет.
Если квартира находилась в собственности более 3 лет (до 2016 года) или более 5 лет (после 2016 года), то налог платить не нужно. Это регулируется статьей 217.1 Налогового кодекса РФ.
Если срок владения меньше установленного, придется заплатить налог в размере 13% от дохода. Доход рассчитывается как разница между ценой продажи и покупки либо как разница между ценой продажи и 70% от кадастровой стоимости.
Чтобы правильно рассчитать и заплатить налог, лучше обратиться к налоговому консультанту. Можно получить налоговый вычет 1 млн рублей. Также важно самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую.
Как оформить договор купли-продажи
Правильное оформление договора купли-продажи - важный этап при продаже квартиры, особенно если она приобреталась на материнский капитал. Какие моменты стоит учесть?
В договоре должны быть указаны все обязательные реквизиты: стороны сделки, характеристики недвижимости, цена, способ и сроки оплаты.
Обязательно проверьте законность оснований для продажи, правильность оформления долей детей. Укажите номера сертификатов материнского капитала.
Все документы должны быть подписаны сторонами сделки в присутствии нотариуса. Это гарантирует их юридическую чистоту. Перед подписанием лучше еще раз все перепроверить.
Альтернативные варианты продажи квартиры с маткапиталом
Помимо обычной покупки, существуют и другие варианты продажи квартиры, купленной на материнский капитал. Рассмотрим некоторые из них.
Один из вариантов - продажа с использованием ипотечного кредита. Это позволяет привлечь дополнительные средства на покупку более дорогой недвижимости.
Также можно использовать ипотеку для приобретения квартиры в новостройке. При этом есть особенности оформления долей для детей.
Еще один популярный вариант - продажа через агентство недвижимости. Это упрощает поиск покупателей и избавляет от многих формальностей.
Консультант при сделке: когда нужен и зачем
Участие консультанта или юриста при продаже квартиры, оформленной на материнский капитал, может существенно облегчить этот процесс. Давайте разберем, когда помощь специалиста действительно необходима.
Во-первых, консультант поможет грамотно оформить всю документацию, чтобы избежать ошибок. Он подскажет, какие документы нужны и в какие сроки их подавать.
Во-вторых, юрист разберется во всех правовых нюансах: налогообложении, выделении долей, получении разрешений и так далее. Это снимет с вас массу вопросов.
И наконец, опытный специалист сможет защитить ваши интересы при возникновении спорных ситуаций, отстоять вашу позицию перед контролирующими органами.
Как избежать типичных ошибок при продаже маткапиталом
Чтобы совершить удачную сделку по продаже квартиры, купленной на материнский капитал, важно избежать распространенных ошибок. Давайте рассмотрим типичные промахи и как их обойти.
Одна из ошибок - неполный пакет документов для органов опеки. Чтобы это предотвратить, нужно дважды все перепроверить или обратиться к юристу.
Еще ошибка - затягивание с оформлением долей для детей. Чтобы избежать проблем, лучше сразу оформить доли после погашения ипотеки.
Частая ошибка - неправильный расчет налога на доход от продажи квартиры. Лучше обратиться к налоговому консультанту, чтобы все сделать верно.
И, конечно, нельзя начинать сделку без разрешения контролирующих органов. Это гарантирует законность продажи маткапиталом.