Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа: порядок заключения и особенности

Покупка недвижимости в рассрочку - распространенная практика для тех, у кого не хватает средств заплатить сразу. Давайте разберемся в тонкостях таких сделок: какие бывают договоры, как оформить, особенности выплат и налогообложения. Эта информация пригодится, если вы планируете приобрести квартиру или дом в кредит.

1. Понятие и виды договоров купли-продажи недвижимости в рассрочку

Договор купли-продажи недвижимости в рассрочку - это соглашение, по которому покупатель приобретает объект (квартиру, дом, земельный участок и т.д.) в собственность, а оплачивает его стоимость частями в течение оговоренного срока.
Такие договоры заключаются в следующих случаях:

• Между физическими лицами
• Между юридическими лицами или ИП
• С участием банка, предоставляющего ипотечный кредит

Рассрочка удобна, когда у покупателя не хватает всей суммы сразу. Но также она выгодна и продавцу, так как позволяет быстрее найти покупателя. При этом обе стороны несут определенные риски.

Рассмотрим на примере конкретной ситуации. Иван решил купить в рассрочку у Сергея двухкомнатную квартиру стоимостью 2 млн рублей. Договорились, что оплата будет равными частями в течение 2 лет. Заключили соответствующее соглашение и зарегистрировали его в Росреестре. Иван получил ключи и заселился в квартиру, но пока Сергей остается собственником.

2. Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости в рассрочку

Чтобы грамотно составить договор купли-продажи жилья, дачи, гаража или земли в рассрочку, нужно придерживаться определенного порядка.

Рассмотрим пошаговую инструкцию на примере сделки между физлицами Иваном и Сергеем:

1. Провести оценку недвижимости и определить окончательную стоимость
2. Согласовать график рассрочки: суммы и даты платежей
3. Заключить письменный договор купли-продажи с рассрочкой в 2 экземплярах
4. Зарегистрировать договор в Росреестре
5. Передать ключи от объекта покупателю

Для юридических лиц и ИП процедура аналогична, но нужно учитывать некоторые особенности оформления документов.

3. Оформление права собственности при покупке недвижимости в рассрочку

После заключения договора купли-продажи недвижимости в рассрочку возникает логичный вопрос - кто является собственником на период выплат?

Согласно Гражданскому кодексу (статья 488, пункт 5), если купля-продажа осуществлена в кредит, то недвижимость считается находящейся в залоге у продавца. Это значит, что право собственности у покупателя возникает только после выплаты всей стоимости объекта.

До этого момента Иван, который купил квартиру у Сергея с рассрочкой на 2 года, не является полноправным хозяином. Хотя фактически живет там и пользуется недвижимостью.

Также в договоре оговариваются условия использования объекта на период рассрочки, чтобы гарантировать сохранность имущества.

Например, Иван не имеет права продавать, дарить, сдавать квартиру в аренду или вносить конструктивные изменения без разрешения Сергея.

Договор купли продажи в рассрочку позволяет покупателю получить желаемую недвижимость при отсутствии всей суммы. Но несет для сторон определенные риски, которые можно минимизировать при грамотном оформлении сделки.

4. Выплаты по договору купли-продажи недвижимости в рассрочку

Рассрочка платежа по договору купли-продажи может быть равномерной или неравномерной. Рассмотрим варианты.

В нашем примере Иван и Сергей договорились об равных ежемесячных выплатах в течение 2 лет. То есть график такой:

1. В первый год по 83 333 рубля в месяц
2. Во второй год по 83 333 рубля в месяц

Но возможны и другие варианты. К примеру, бо́льшие суммы в начале и меньшие под конец срока. Или наоборот. Главное, чтобы общая стоимость квартиры выплачивалась полностью.

5. Проценты по договору купли-продажи недвижимости в рассрочку

За возможность рассрочки платежа покупатель обычно выплачивает проценты продавцу. Хотя это необязательное условие. Рассмотрим два варианта на примерах.

Без процентов

Иван и Сергей договорились об оплате 2 млн рублей за квартиру без начисления процентов на весь период (2 года). Выгода для Ивана в том, что общая сумма не увеличивается. Но Сергей на это пошел ради быстрой продажи.

С процентами

Если бы в договоре прописали 10% годовых за рассрочку, то выплаты Ивана составили бы 2,2 млн рублей вместо 2 млн изначально. Выгода для Сергея в бóльшей сумме. А для Ивана увеличивается переплата.

6. Досрочное погашение и штрафы при просрочке выплат

Также важные нюансы, которые прописывают в договоре купли-продажи недвижимости в рассрочку:

• Возможность досрочной оплаты всей суммы
• Штрафные санкции за просрочку очередного платежа

Например, Иван имеет право в любой момент полностью погасить долг перед Сергеем. А если просрочит взнос хотя бы на месяц, то заплатит пеню в размере 5% за каждый день.

7. Основания для расторжения договора

Стороны могут отказаться от сделки, если контрагент систематически нарушает условия оплаты или использования недвижимости на период рассрочки.

Например, Сергей расторгает договор, если Иван:

1. Просрочил очередной платеж больше чем на 2 месяца
2. Без разрешения сдал квартиру в аренду

При этом Иван теряет все внесенные деньги, а также право пользования объектом. А Сергей продает квартиру новому покупателю.

8. Банковское кредитование покупки недвижимости в рассрочку

Еще один распространенный вариант - это покупка жилья или другой недвижимости в рассрочку с привлечением банковского ипотечного кредита.

К примеру, Иван обратился в Сбербанк за кредитом в 2 млн рублей на 2 года под 10% годовых. Банк предоставляет эти деньги Сергею за квартиру, оформляя залог на нее. А Иван ежемесячно гасит кредит.

9. Документы и процедура оформления ипотечного кредита на недвижимость

Чтобы получить кредит на покупку недвижимости в рассрочку в банке, потребуется предоставить:

• Паспорт заемщика
• Справку о доходах 2-НДФЛ
• Договор купли-продажи объекта
• Технические документы на недвижимость

После рассмотрения документов банк принимает решение о выдаче кредита, заключается договор ипотеки. После чего происходит госрегистрация ипотеки в пользу банка в Росреестре.

10. Преимущества и недостатки ипотечного кредитования при покупке недвижимости

С одной стороны, ипотека решает проблему нехватки средств у покупателя. С другой стороны, это дополнительные проценты по кредиту, да и оформление занимает больше времени.

Поэтому, прежде чем брать ипотечный заем, стоит сравнить условия по нескольким банкам и выбрать оптимальный вариант.

11. Риски для продавца и покупателя при сделке в рассрочку

Хотя договор купли-продажи недвижимости в рассрочку надежно защищен законом, риски для обеих сторон присутствуют.

Основные из них:

• Просрочка платежей покупателем
• Ухудшение состояния объекта во время рассрочки
• Финансовые проблемы или банкротство продавца

Поэтому при заключении подобного договора важно максимально обезопасить свои интересы заранее, прописав все возможные сценарии и штрафные санкции за их нарушение. Тогда вероятность проблем будет ниже.