Без нотариуса не обойтись: как продать квартиру, в которой собственник - ребенок
Ситуации, когда продается дом или квартира, в которой прописан ребенок, встречаются очень часто. Такие сделки сопровождаются юридическими сложностями, ведь несовершеннолетние дети защищены законом. Законодательство не позволяет ухудшить их жилищные условия и имущественное положение. Как продать жилье, если ребенок не является собственником?
Когда ребенок сможет самостоятельно подписывать сделку?
Несовершеннолетних по возрасту делят на две категории: малолетние и несовершеннолетние. К первой категории относятся дети до 14 лет. Они не могут самостоятельно заключать сделки, в том числе решать вопросы, связанные с продажей недвижимости. Интересы таких детей представляют родители или опекуны. Ко второй группе относятся дети в возрасте 14-18 лет. Они могут ставить подпись на некоторых документах. Все действия ребенок может выполнять только с письменного согласия родителей или законного представителя.
Полная дееспособность по закону может наступить досрочно. Причиной может быть вступление в брак либо трудоустройство по контракту или договору, оформление предпринимательской деятельности с согласия родителей в возрасте до 18 лет. При наступлении полной дееспособности родители не смогут распоряжаться долей в квартире и другим недвижимым имуществом. Все действия, связанные с покупкой или отчуждением жилья, несовершеннолетний выполняет сам.
Можно ли продать жилье, если ребенок не собственник?
Прописка ребенка в квартире не является подтверждением его права на собственность. Согласно законодательству, дети до 14 лет должны быть прописаны вместе с родителями. Дети старшего возраста могут проживать с близкими родственниками. Ребенок является пользователем жилья. Его можно выписать только в ситуации, если есть другой вариант проживания, который не ущемляет условия проживания. Выписать ребенка на улицу невозможно ни по желанию родителей, ни принудительно через суд.
Как узнать, является ли ребенок собственником жилья?
Ребенок является собственником в ситуациях, когда все жилье либо часть его принадлежит малышу на правах собственности – например, в результате приватизации, дарения либо наследования. Информация о собственниках недвижимости вносится в ЕГРН, в том числе о детях. Данные о прописанных в квартире лицах можно получить из Единого жилищного документа или Выписки из домовой книги, а также у нотариуса. Если ребенок проживает с родителями, но не прописан в доме, к продаже недвижимости он не имеет отношения.
Ребенок не собственник, но прописан – как быть?
Согласно законодательству органы опеки участвуют в сделке по отчуждению имущества, если ребенок собственник. Они выдают разрешительный документ на подписание сделки. В ситуации, когда дети прописаны, но доли собственности не имеют, разрешение на продажу жилья со стороны органов опеки не понадобится. Если у ребенка нет родителей, а их функции выполняет попечитель или опекун, разрешение на продажу жилья обязательно даже в ситуациях, когда малыш не собственник, а прописан.
Подводные камни продажи жилья с детьми
Факт приватизации жилья не всегда говорит о том, что дети имеют долю в квартире. Иногда процедура проходит без участия детей. В такой ситуации обычно детей в квартире не прописывают либо выписывают непосредственно перед приватизацией. Такие сделки могут быть в судебном порядке признаны недействительными, потому что родители намеренно лишили детей жилья. Если же у ребенка имеется альтернативное жилье с такими же условиями, органы опеки не будут возражать против продажи. Перед покупкой недвижимости необходимо уточнять все нюансы сделки:
- причину продажи;
- юридическую чистоту документов на недвижимость;
- наличие несовершеннолетнего владельца;
- есть ли у ребенка равноценное жилье;
- имеется ли разрешение органов опеки на отторжение жилья;
- как будет происходить сделка.
При продаже недвижимости, приобретенной с участием материнского капитала, доля ребенку обязательно выделяется. После выплаты ипотеки некоторые родители пренебрегают данным требованием. Одни не выделяют долю умышленно, некоторые – по незнанию законодательства. Контроль данных обязательств не осуществляется. Если ребенку не будет предоставлена равноценная доля, продажу квартиры в судебном порядке можно признать недействительной.