Один из самых популярных методов инвестирования на рынке недвижимости - переуступка квартиры в новостройке. Что это - понимает далеко не каждый, и зачастую новичок просто не хочет с этим связываться. По статистике, почти пятая часть всех строящихся домов продается по этой схеме. Каковы основные преимущества и недостатки этих сделок? Какому риску подвергается покупатель?
Переуступка квартиры в новостройке: что это такое?
Переуступка – это договор по передаче прав на получение недвижимости третьему лицу. Сделка возможна до момента проведения государственной комиссии, когда правоустанавливающих документов на помещения в жилом доме еще не существует. Инвестор, который приобрел жилье в новом доме у строительной компании, передает свои права на собственность другому физлицу за плату. Обычно инвестор получает от сделки от 10 до 90 % прибыли от вложенных в новостройку денег. Новому участнику долевого строительства передаются также обязательства и права перед застройщиком.
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке может быть осуществлена двумя способами:
- По договору ДУ (продавец погашает долг перед застройщиком и средств покупателя, сделка может проводиться несколько раз с одним объектом недвижимости);
- По предварительному договору (не подлежит обязательной государственной регистрации, закрепляет право продавца и покупателя на проведение сделки в будущем).
Выплата средств происходит по соглашению сторон.
Как продать квартиру в новостройке по переуступке: этапы
Договор переуступки проходит четыре стадии оформления:
1. Проверяется документация застройщика:
- устав компании;
- учредительный договор;
- свидетельства о госрегистрации и учете в ФНС;
- разрешительные документы на строительство;
- проектная декларация;
- документы, подтверждающие финансирование.
2. Продавец сообщает о намерении продать недвижимость застройщику, после чего должен получить согласие от него в письменной форме, а также документы, подтверждающие отсутствие денежных обязательств перед фирмой. Также требуется получить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости, разрешение из кредитной организации (если жилье приобреталось по ипотеке), выписку из реестра на жилплощадь. Покупателю необходимо получить нотариальное согласие супруга и взять в банке закладную и договор о предоставлении жилищного кредита (при ипотеке).
3. Составляется сам договор цессии. Составить его можно у застройщика, в риэлторской конторе или у юриста.
4. Происходит государственная регистрация договора переуступки в подразделении Росреестра.
Возможна ли переуступка по ипотеке
Действующее российское законодательство гласит, что переуступка и ипотека квартиры в новостройке возможны. Для этого продавцу нужно получить письменное согласие кредитной организации, поскольку он передает свои денежные обязательства покупателю в полной мере. Таким образом, покупатель обязуется выполнять все условия кредитного договора. На этом этапе необходимо внимательно изучить договор жилищного кредитования, поскольку банк вправе внести изменения по своему усмотрению.
Налоги
Согласно Налоговому Кодексу, после того, как произошла переуступка квартиры в новостройке, налог в размере 13 % должен быть уплачен продавцом. Вычет производится из суммы прибыли – разницы между вырученными деньгами и первоначальной стоимостью жилья. Для этого продавец подает в отделение налоговой инспекции декларацию по форме 3НДФЛ.
К примеру, если квартира куплена за 1000000, а продана по договору переуступки за 2000000, сумма налогового вычета составит 130000.
Если покупатель хочет получить налоговый вычет за приобретение недвижимости, он должен потребовать у продавца расписку о уплате налогов.
Плюсы
И продавец, и покупатель получают выгоду после того, как оформляется переуступка квартиры в новостройке. Что это за выгода?
Продавец получает прибыль от продажи. При этом ее размер может быть в разы больше первоначально вложенной суммы.
Преимущества для покупателя:
- Низкая стоимость по сравнению с готовым жильем.
- Возможность индивидуальной планировки.
- Приобретается юридически чистая квартира.
Минусы
Несмотря на то, что переуступка прав на квартиру в новостройке – одна из самых популярных сделок на рынке недвижимости, она по-прежнему остается рискованным предприятием. Среди основных рисков выделяют:
- Банкротство строительной фирмы.
- Аннулирование договора цессии.
- Двойные продажи.
- Продавец не уведомляет о переуступке застройщика.
Теперь разберем эти моменты более подробно.
Банкротство строительной компании
В период, отсчитываемый от момента государственной регистрации ДДУ и до подписания акта о передаче дома в эксплуатацию, дольщик вправе передать свои права на недвижимость. Основной причиной переуступки является нарушение застройщиком стандартов качества и неоднократный перенос сроков строительства. Как правило, такие обстоятельства складываются из-за намечающегося банкротства застройщика.
После того, как первоначальный дольщик передаст права на жилье в новостройке, ответственность перед новым участником ДДУ будет нести исключительно застройщик. Если же застройщик нарушает ДДУ и не исполняет возложенные на него обязательства, расторжение договора переуступки является невозможным. Новому дольщику предстоят судебные тяжбы уже непосредственно с застройщиком.
Первоначальный участник строительства может нести ответственность за действия застройщика по договору, только когда он принимает на себя поручительство. Сделки с поручительством заключаются крайне редко.
Аннулирование договора цессии
Переуступка при покупке квартиры в новостройке не должна противоречить нормам действующего законодательства и договору об участии в долевом строительстве. Договор цессии может быть признан ничтожным в следующих ситуациях:
- Первоначальный дольщик не выполнил денежные обязательства перед застройщиком и банком.
- Не было получено письменного согласия от строительной фирмы.
- Не получено письменное разрешение от банка, если жилье приобреталось с привлечением кредитных средств.
При наличии хотя бы одного из вышеперечисленных пунктов договор цессии является недействительным. Согласно 390 статье Гражданского Кодекса, ответственность за заключение недействительного договора полностью ложится на первоначального участника ДДУ. Он обязан полностью выплатить переданные ему деньги, а также выплатить проценты и возместить понесенные обманутым дольщиком убытки.
Двойная продажа
В 2011 году было принято постановление, согласно которому все ДДУ подлежат обязательной государственной регистрации. К сожалению, российское законодательство в сфере долевого строительства далеко не совершенно. В частности, не исключен риск двойных продаж при переуступке квартир в строящихся домах.
На практике нередко встречаются случаи, когда недобросовестные продавцы заключали договор переуступки с несколькими покупателями одновременно. Происходит это потому, что заключаются предварительные договоры купли-продажи, регистрация которых в Росреестре не является обязательным условием. Право собственности в судебном порядке признается за тем цессионарием, который первый заключил договор с продавцом. Передавать деньги продавцу следует только после государственной регистрации ДДУ.
Продавец не уведомил застройщика
Продавец должен получить от застройщика письменное согласие на продажу квартиры. В противном случае новый дольщик понесет потери, связанные с данным риском, включая отсутствие возможности взыскать с застройщика убытки вплоть до аннулирования ДДУ.
Например, если новый дольщик в судебном порядке хочет взыскать со строительной компании неустойку за просрочку сдачи объекта в эксплуатацию, ему будет отказано.
Оспаривание договора в судебном порядке
По решению суда физические и юридические лица могут быть признаны несостоятельными, или банкротами. В этом случае все сделки, касающиеся вопроса покупки и приобретения недвижимого имущества, признаются ничтожными в двух случаях:
- Когда в договоре купли-продажи указывается заведомо заниженная цена.
- Сделка совершалась меньше чем за 12 месяцев до начала судебного разбирательства по делу о банкротстве.
В судебной практике нередки случаи, когда одно и то же помещение продается по договору цессии несколько раз. Впоследствии новый участник строительства оплачивает приобретенную недвижимость. Первоначальный дольщик запускает процесс банкротства, а сделка признается недействительной. Таким образом, новый дольщик остается не только без заветной жилплощади, но и без денег, потраченных на квартиру.
Единый центр переуступки
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области существует специализированное агентство – Единый центр переуступки. Квартиры в новостройке более привлекательны для потенциальных покупателей, нежели вторичное жилье. К тому же переуступка - довольно сложный и трудоемкий процесс, требующий четкого знания законодательных норм.
Специалисты Центра имеют большой опыт в сделках по договорам цессии. Также агентство имеет собственную базу проверенных объектов недвижимости, что практически гарантирует юридическую чистоту сделок.
Один из самых рискованных, но самый доступный вид приобретения недвижимости - переуступка квартиры в новостройке. Что это за сделка? Под переуступкой понимается передача права регистрации собственности от участника долевого строительства третьему лицу. У этого вида сделок есть неоспоримые преимущества, но и много существенных недостатков. Чтобы избежать проблем с недвижимостью в дальнейшем, следует доверить сопровождение сделок квалифицированным юристам. В России есть только одно специализированное агентство, занимающееся такими делами – Единый Центр Переуступки.
