Земельные отношения возникают в связи с владением, пользованием и распоряжением участками. Специфика взаимодействий обуславливается особенностями самих наделов, выступающих в качестве производственных средств. Она проявляется в политике и экономике. В хозяйственной сфере земля, как объект земельных отношений, представляет собой основной источник получения продовольствия и сырья. В политике значение взаимодействий определяется тем, что фермеры, крестьяне и другие владельцы и пользователи наделов составляют значительную либо основную часть населения в большинстве стран. Соответственно, земля, как объект земельных отношений, всегда рассматривается как источник борьбы.
Ключевые элементы
Взаимодействия, связанные с пользованием, распоряжением и владением территориями, включают в себя следующие компоненты:
- Содержание.
- Объекты и субъекты земельных отношений.
Содержание взаимодействий выражается в установлении определенных обязанностей и прав для участников.
Классификация
Законодательство предусматривает определенные виды объектов земельных отношений. Взаимодействия возникают между участниками по поводу пространственно-ограниченных, юридически однородных массивов. Объектами земельных отношений выступает территория, разделенная по установленному порядку. Она имеет целевое назначение и специальную категорию. Объектами земельных отношений являются:
- Доли наделов.
- Участки и их части.
- Права на наделы, их доли и части.
Участники
Они именуются субъектами земельных отношений. Их состав определяется 5 статьей ЗК. Участниками взаимодействий могут быть:
- Граждане.
- Российская Федерация.
- Юрлица.
- Регионы РФ.
- Муниципальные образования.
Указанные субъекты могут быть:
- Собственниками.
- Пользователями.
- Обладателями сервитутов.
- Арендаторами.
- Владельцами.
Объекты земельных отношений могут находиться в постоянном бессрочном или безвозмездном срочном пользовании, пожизненном наследуемом владении. В производственных или иных хозяйственных целях наделы передаются в аренду. В этом случае пользование участками осуществляется в соответствии с договором. Участники взаимодействий, владеющие сервитутом, обладают ограниченным правом на эксплуатацию чужого надела.
Специфика
Согласно 124-125 статьям ГК, регионы, Российская Федерация, сельские, городские поселения и прочие МО вступают в земельные отношения на равных началах с другими субъектами – юрлицами и гражданами. От их имени действуют органы государственной и местной власти. Эти структуры приобретают определенные права, несут обязанности.
Формы собственности
Они имеют ключевое значение в системе взаимодействий и формируют ее основу. При первобытно-общинном строе была общинная форма собственности. В рабовладельческом государстве она трансформировалась в частную. Впоследствии эта форма собственности на объекты земельных отношений получила развитие при феодализме и капитализме. После 1917 года вследствие национализации территорий установилась монополия госсобственности. На этой базе формировались социалистические отношения. В 1990-м была проведена реформа. Наряду с государственной, была введена и частная собственность. В результате земельные отношения коренным образом перестроились.
Рента
Объекты земельно-имущественных отношений, как выше было сказано, могут предоставляться в пользование. При этом собственник получает ренту – доход от эксплуатации надела другим лицом. Она может существовать в одной из следующих форм:
- Отработочная – барщина.
- Оброк – рента продуктами.
- Денежная оплата.
Типы
При капитализме сформировалось два вида ренты: дифференциальная и абсолютная. Под первой понимают добавочную прибыль, которая возникает в случае, когда индивидуальная производственная цена ниже, чем общественная. Дифференциальная рента, в свою очередь, может быть двух видов. Первая является дополнительной прибылью, возникающей, когда объектами земельных отношений являются территории, разделенные по местоположению и плодородию. Дифференциальную ренту первого типа получают со средних и лучших наделов. Она возникает при любой форме собственности и будет зависеть от реализационной стоимости продукции, которая получена с худших территорий. Это обуславливает связь этого типа ренты с плодородием почвы, расположением участков относительно рынков сбыта, транспортной инфраструктуре и так далее. Дифференциальный доход второго типа возникает при новых капвложениях. Эта рента появляется в случае, когда рентабельность инвестиций выше, чем норма прибыли в данном регионе либо отрасли. Монопольный (абсолютный) доход возникает вследствие расположения сельскохозяйственного предприятия в исключительных условиях природы.
Формы пользования и владения
Они устанавливаются в порядке, определенном в законодательстве. С развитием общества эти формы изменяются. Так, при первобытно-общинном строе передел территории происходил между племенами, их союзами и семьями. Вследствие этого объекты земельных отношений находились в разных формах пользования. При рабовладельческом строе наделы эксплуатировали знатные владельцы и свободные крестьяне. Впоследствии земля сосредоточилась в руках феодалов. При капитализме появились крупные магнаты, арендаторы, мелкие крестьянские и фермерские хозяйства. В советское время господствовали такие формы, как колхозы и совхозы. После земельной реформы они были преобразованы в товарищества, общества, крестьянские хозяйства, их ассоциации, а также сельхозкооперативы.
Закономерности развития
Экономические условия и развитие производительных сил существенным образом влияют на содержание земельных отношений. В этой связи их совершенствование отличается поступательным характером в том случае, когда они согласуются с процессами в промышленном секторе страны. Экономический закон соответствия выступает в качестве основной закономерности формирования и расширения сферы земельных отношений. Суть и характер взаимосвязей по поводу распоряжения, пользования и владения территориями определяется тем или иным способом производства. При переходе от первобытнообщинного к рабовладельческому строю изменилось содержание собственности. Основной особенностью в этот период стало то, что во владении были не только объекты общественных земельных отношений, но и люди. В феодальную эпоху формировались вотчины и поместья. В этот период усиливалось закрепощение крестьянства. При капитализме возник новый вид земельных отношений. Он складывался между наемными людьми и владельцами территорий, арендодателями и арендаторами. После революции и до 1990-х взаимодействия возникали между государством и хозяйствующим лицом. Существенные коррективы в ситуацию внесла реформа. Вместе с государственной стала существовать и индивидуальная собственность.
Административные обследования объектов земельных отношений
В действующем ЗК были внесены поправки относительно государственного надзора. В соответствии с этим правительство постановлением № 251 от 18.03.2105 утвердило правила выполнения нового этапа контроля. Участникам земельных отношений рекомендовано особое внимание уделить последствиям его проведения. Поправки в ЗК вступили в действие с 1 апр. 2015 г. В соответствии с ними, существенно расширились полномочия служащих госнадзора. Им предоставляется право проводить обследование объектов земельных отношений. Этой процедуре посвящена ст. 71.2 Кодекса. По сути, данная процедура является частью госнадзора, так как ее результаты будут приниматься во внимание при формировании ежегодных планов выполнения проверок. Выявленные при обследовании нарушения требований ЗК будут являться основанием для осуществления внеплановых ревизий с дальнейшим привлечением виновных к административной ответственности.
Особенности процедуры
По утвержденным Правилам, проверку проводят должностные лица структур госземнадзора, имеющие полномочия выполнять плановые и внеплановые ревизии. Следует обратить внимание на то, что процедура выполняется без взаимодействия с обладателями наделов, а также доступа служащих непосредственно на территории. Должностным лицам разрешено только запрашивать у органов местной, государственной власти, а также организаций-операторов информационных систем, владельцев архивных фондов документы, необходимые для проверки. После этого они самостоятельно, не получая никаких дополнительных разрешений, анализируют полученные сведения. Плановые осмотры, которые выполняются в рамках федерального экологического надзора, не относятся к административным обследованиям.
Приоритетный порядок
Он предусмотрен для определенных категорий наделов. В частности, в приоритетном порядке будут проверяться объекты земельных отношений, кадастровая стоимость которых выше удельного показателя в соответствующем МО, а также наделы, востребованные в гражданском обороте. В последнем случае анализируется статистика сделок купли-продажи в соответствии с данными ЕГРП. Приоритетный порядок проверок предусмотрен в отношении участков, используемых для осуществления сельскохозяйственного производства, селекции, сортоиспытаний, семеноводства, разведения племенного скота, опытно-учебной, научно-исследовательской деятельности.
Результаты
Если при обследовании не будут выявлены нарушения, в течение трех последующих лет плановые проверки выполняться не будут. Результаты оформляются специальным актом или заключением. Первый документ составляется в случае выявления нарушений. Заключение оформляется при их отсутствии. Документы составляются в электронной форме, заверяются цифровой подписью. Если это сделать невозможно, то заключение (акт) оформляется на бумажном носителе. Непосредственно результаты обследования публикуются на официальном сайте органа, выполнившего его. Следующая проверка будет выполняться спустя два года.
Категории
Вся территория в пределах госграницы России составляет ее фонд. В зависимости от экономических и хозяйственных характеристик он разделяется на категории. Всего их 7:
- Земли сельхозназначения. Они находятся за пределами населенных пунктов и предоставляются либо предназначаются для с/х нужд. В их составе выделяют фонд перераспределения. В него входят выморочные земли, участки, изъятые из оборота, или наделы, от которых собственники добровольно отказались.
- Территории населенных пунктов. Эти земли используются для застройки. Они всегда отделяются границами от прочих территорий.
- Земли спецназначения. Они располагаются за пределами населенных пунктов. Права на них возникают по основаниям, установленным ЗК.
- Особо охраняемые территории. В них включены земли, имеющие научную, культурно-историческую, природоохранную, эстетическую, рекреационную ценность. Для них устанавливается специальный правовой режим.
- Лесной фонд.
- Земли запаса. Они находятся в муниципальной либо госсобственности и не предоставляются юрлицам и гражданам, за исключением с/х территорий.
- Водный фонд. На объектах, входящих в него, может быть искусственный земельный участок. Как объект земельных отношений он используется по общим правилам. Он создается путем отсыпки либо намыва грунта, с применением других технологий.
Важнейшими юридическими характеристиками участков являются разрешенное использование и целевое назначение. Последнее представляет собой условия и порядок эксплуатации надела, установленные законодательством. Предусматриваются конкретные цели для определенного участка согласно категории. Разрешенным использованием называют условия и порядок эксплуатации с учетом установленных обременений/ограничений и целевого назначения.
Изменение категории
Данная процедура регламентируется соответствующим федеральным законом. Земельный участок как объект земельных отношений может быть переведен из одной категории в другую по решению:
- Правительства – для федеральных территорий.
- Исполнительных региональных органов – для наделов сельхозназначения, находящихся в муниципальной или частной собственности.
- Местными структурами власти – для прочих территорий.
Нюансы
Объектом земельных отношений является земельный участок, права на который зарегистрированы в установленном порядке. Законодательство предусматривает ряд случаев, когда муниципальные и госорганы могут провести перевод самостоятельно. Указанные структуры могут ходатайствовать об изменении категории без согласия правообладателя:
- Если процедура связана с корректировкой или установлением границ для населенного пункта.
- При формировании особо охраняемой природной территории без ее изъятия у правообладателя.
В остальных случаях инициатива должна исходить от собственника или иного законного владельца. Перевод будет считаться состоявшимся после внесения записи в ЕГРП. При этом изменения правоустанавливающей документации не требуется.
Границы
Земельный участок, как объект земельных отношений, должен быть четко обозначен непосредственно на территории и на карте. Границы наделов устанавливаются путем проведения межевания. Оно выступает в качестве подготовительного этапа к постановке на кадастровый учет. При проведении процедуры составляется межевой план. Он включает в себя графическую и текстовую части. В первой указывают:
- Информацию о кадастровом плане или выписки по участку.
- Сведения о доступе к наделу.
- Местоположение границ.
К любому участку должен быть проложен проезд/поход. Текстовая часть содержит данные об участках и их частях в объеме, определенном в ФЗ "О госкадастре". В этом же разделе приводятся сведения о согласовании границ (в случаях, когда это установлено законодательством).
Образование наделов: требования
В законодательстве установлены правила, которые должны соблюдаться при создании участков. В частности, предъявляются следующие требования:
- Предельные минимальные и максимальные размеры наделов должны соответствовать показателям, определенным градостроительными регламентами. Если на какую-либо территорию действие нормативного документа не распространяется или он не предусмотрен для какого-то участка, допустимые величины устанавливаются, согласно ФЗ. Если размер надела не соответствует требованиям градостроительного регламента, допускается использовать территорию, если это не причиняет ущерб здоровью, жизни людей, окружающей среде и особо охраняемым комплексам.
- Границы участков не должны пересекаться с линиями, разделяющими населенные пункты.
- Образование наделов не должно вызывать чересполосицу, вклинивание, изломанность границ, невозможность размещения сооружений, препятствовать рациональному использованию и охране, нарушать требования ФЗ.
- Запрещено создавать участки, эксплуатация которых в соответствии с разрешенным использованием невозможна.
Дополнительно
Объекты земельных отношений образуются:
- При объединении/разделении наделов.
- При перераспределении земель.
- При выделе из территорий, находящихся в муниципальной или госсобственности.
Целевое использование и назначение вновь образованных наделов сохраняется. В законодательстве предусматривается запрет на объединение участков, которые предоставлены на правах бессрочного постоянного, срочного безвозмездного пользования, а также наследуемого пожизненного владения. Исключение составляют случаи, когда наделы находятся у одного лица.
