Что регламентирует закон об управляющих компаниях? Для чего он необходим? И в чем его суть? На сегодняшний день в России жильцы многоквартирного дома вправе самостоятельно выбрать способ управления своим домом, это может быть управляющая компания или товарищество собственников. В первом случае, для управления привлекается юридическое лицо, которое занимается обслуживанием недвижимости, поддержанием порядка на придомовой территории, осуществляет поставку коммунальных услуг и так далее.
Закон
В ЖКХ, обязанности управляющей компании регламентированы Жилищным кодексом, нормативными документами №69-ФЗ, №184-ФЗ, постановлением Правительства №491, Постановлением ВАС №6464/10.
Основополагающим документом, в данном случае является Жилищный кодекс. Согласно нормативным актам, УК могут создаваться в виде:
- частного предприятия;
- в виде жилищного объединения;
- ГУП или ДЕЗ.
Согласно требованиям федерального закона, управляющая компания может быть узкоспециализированной, то есть предоставлять определенные услуги. Хотя для жильцов все же удобнее, когда одно учреждение занимается решением всех вопросов.
Помимо нормативных актов, каждая УК имеет собственный устав, который определяет цели, условия деятельности и правила работы. Любые противоречия между положениями устава и законодательства недопустимы.
Обязанности
Закон об управляющих компаниях в сфере ЖКХ обязывает такие организации осуществлять деятельность в плоскости улучшения качества проживания собственников жилья. УК обязана осуществлять работы по уходу за общедомовой территорией, решать вопросы относительно бесперебойности поставки коммунальных услуг. В рамках бюджета осуществлять ремонтные и восстановительные работы. УК обязана проводить работы по сохранению системы коммуникаций в нормальном состоянии, соблюдать правила пожарной безопасности и выполнять требования по поддержанию должного уровня санитарно-эпидемиологического состояния.
Ремонт и обслуживание придомовой территории
Закон об управляющих компаниях обязывает такие организации своевременно проводить восстановление и ремонт общедомового имущества. То есть следить за состоянием внутренних электрических сетей, системы отопления и водоотведения. Компания обязана заниматься покраской (побелкой) придомовых помещений, проводить ремонт дверных и оконных проемов. Следить за состоянием кровельного покрытия и своевременно его ремонтировать.
Под термином «придомовая территория» понимается участок земли, который закреплен за конкретным многоквартирным домом. Размер такого участка в каждом отдельном случае индивидуален. В свою очередь, собственники квартир обязаны вносить плату за землю.
Коммунальные услуги
Естественно, что без наличия коммунальных услуг невозможно представить комфортное проживание. Именно поэтому, закон об управляющих компаниях обязывает их:
- сохранять в рабочем состоянии все системы;
- обеспечивать своевременный вывоз мусора;
- собирать плату за квартиру;
- взыскивать долги с неплательщиков в претензионном и исковом порядке.
В свою очередь, УК не имеет права на взимание дополнительных платежей сверх тарифов, которые были утверждены на собрании собственников.
Права
Законом об управляющих компаниях предусмотрены права для таких организаций. В частности, УК имеет право на участие и инициацию взыскательной процедуры с должников.
Компании вправе сообщать в государственные органы о фактах проведения незаконных перепланировок жилья. Имеют право на подачу жалоб о нецелевом использовании общего имущества.
УК могут контролировать точности передаваемых данных с приборов учета и на прекращение поставки коммунальных услуг, если жильцы за них не платят.
У компании есть право на использование резервного фонда, если образовались долги перед поставщиками коммунальных услуг или требуется проведение срочных ремонтных работ.
На что не распространяется сфера ответственности
Ни старые, ни новые законы об управляющей компании не предусматривают за ней обязанность по монтажу системы видеонаблюдения, по выкорчевке деревьев, ремонту домофонов. Не стоит рассчитывать, что УК будет заниматься украшение придомовой территорией или проводить строительные работы, в которых нет острой необходимости.
Ответственность и лицензирование
На уровне закона об управляющих компаниях за такой компанией закреплена ответственность. Прежде всего, она предусмотрена за нарушение правил эксплуатации здания, за несвоевременное выявление технических неисправностей. За такие нарушения КоАП (статья 7.22) предусмотрен штраф до 40 тысяч рублей. Такой же размер штрафа предусмотрен для ситуаций, когда затопление квартиры произошло по вине УК.
Если УК нарушит правила пожарной безопасности, то штраф может достигать 200 тысяч рублей.
Если компания будет уличена в том, что не принимала меры по обеспечение коммунальными услугами жильцов, то ее могут оштрафовать на 10 тысяч рублей – статья 7.23 КоАП.
Жильцы дома вправе обращаться с жалобами на УК в прокуратуру, жилищную инспекцию, органы местной власти, пожарную службу. Но всегда следует помнить, что от активной жизненной позиции каждого жителя многоквартирного дома зависит качество предоставляемых услуг. Устранить компанию от обслуживания дома можно и на общем собрании всех жильцов.
С 2016 года все компании обязаны вносить сведения в систему ГИС ЖКХ о проведенных работах. Если организация этого не делает, то жильцы могут смело обращаться в контролирующие органы.
С 2018 года абсолютно все УК обязаны пройти процедуру лицензирования. Сделано это для того, чтобы все организации полноценно исполняли свои функции. Однако лишить лицензии, компанию не так уж и просто, сделать это можно исключительно в судебном порядке.
Доходы и ответственность жильцов
Практически любое юридическое лицо создается с целью получения денежного вознаграждение за оказываемые услуги или поставку товара. Исключением не являются управляющие компании. Размер оплаты за услуги компании определяется на общем собрании жильцов дома. Однако если в платежке увеличивается сумма, то такое решение должно утверждаться на общем собрании. Чаще всего такое происходит, если здание требует капитального ремонта, ведь такая услуга не входит в тариф. В случае если жильцы не поддержат инициативу УК, то ответственность с компании снимается.
Еще один очень важный вопрос, который беспокоит жителей многоквартирных домов: "Может ли УК взыскивать долги и налагать штрафы или пеню". На сегодняшний день задолженность можно взыскать исключительно через судебное решение. Однако у компании есть и другие рычаги воздействия. К примеру, если жилец оплачивает за поставку электрической энергии управляющей компании, то она вправе прекратить ее подачу, если возникла задолженность. Если же договор заключен непосредственно с энергопоставляющей организаций, то такое право есть только у этой компании.
Жилищным кодексом за УК закреплено право на начисление пени, если жилец не желает рассчитываться за коммунальные услуги. На сегодняшний день размер пени составляет 1/300 ставки рефинансирования. Если просрочка составляет более 90 дней, то сумма пени увеличивается до 1/130 части от долга.
Конкурс
Согласно нормам действующего закона, выбор управляющей компании многоквартирным домом – это прерогатива жильцов. Проведение конкурса должно основываться на требованиях статьи 161 ЖК и правил проведения конкурса, которые утверждены Постановлением Правительства №75. В каждом субъекте РФ есть собственные локальные нормативные акты, регламентирующие процедуру проведения конкурса, но они однозначно не могут идти вразрез с требованиями Постановления и ЖК.
Победитель может определяться путем открытого или закрытого голосования. Главное, чтобы на собрание пришло не меньше 2/3 от всех собственников квартир.
