Совместная собственность: права и обязанности участников

Совместная собственность - распространенная ситуация для россиян. Как защитить свои права в случаях общего владения квартирой или домом? Узнайте в нашей статье.

1. Понятие совместной собственности

Совместная собственность - это такой режим имущества, при котором оно принадлежит двум и более лицам без определения их доли. Например, когда супруги не заключали брачный контракт, то все приобретенное в браке имущество является совместной собственностью.

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (ст. 244 ГК РФ).

Совместную собственность нельзя спутать с долевой собственностью, при которой у каждого сособственника есть четко определенная доля в праве (например, 1/2, 1/3).

Совместная собственность возникает в следующих случаях:

• При покупке имущества супругами в браке при отсутствии брачного договора
• При наследовании неделимого имущества (квартиры) несколькими наследниками
• При приватизации квартиры в период брака двумя супругами

Таким образом, совместная собственность чаще всего возникает по закону, а не в результате сделки. Этот факт нужно учитывать при оформлении прав на такое имущество.

2. Преимущества и недостатки совместной собственности

На первый взгляд совместная собственность более уязвима, чем единоличная. Однако у нее есть свои плюсы:

• Не нужно доказывать размер долей всех участников
• Простота оформления по сравнению с долевой собственностью
• Возможность использования совместно имущества всеми участниками

К минусам этого вида собственности относятся:

1. Невозможность совершения сделок в отношении всего имущества без согласия всех участников
2. Сложность выдела доли в натуре при разделе имущества
3. Высокие риски споров между сособственниками

Из приведенной таблицы видно, что совместная собственность имеет как положительные, так и отрицательные моменты. Главное - понимать эти особенности при выборе оптимального режима владения.

Далее рассмотрим более подробно права и обязанности участников совместной собственности.

3. Права и обязанности участников совместной собственности

К участникам совместной собственности относятся лица, которые по закону или договору приобрели права на конкретный объект недвижимости. Это могут быть супруги, наследники, приватизировавшие квартиру граждане и другие.

Основные права участников совместной собственности:

• Пользование имуществом совместно со всеми остальными участниками
• Получение дохода от использования имущества
• Распоряжение своей долей по собственному усмотрению

К обязанностям участников относятся:

1. Уплата налогов на недвижимость
2. Несение расходов на содержание имущества
3. Сообщение другим участникам о намерении продать долю

4. Получение согласия на сделки с имуществом

Любые сделки в отношении всего объекта совместной собственности требуют обязательного нотариально заверенного согласия всех участников.

К таким сделкам относятся:

• Купля-продажа
• Дарение
• Залог
• Обмен

При отсутствии согласия хотя бы одного из сособственников сделка будет признана недействительной. Убытки в таком случае несет сторона, нарушившая права остальных участников.

5. Преимущественное право покупки доли в совместной собственности

Если один или несколько участников решили продать свою долю в совместной собственности, у остальных есть преимущественное право выкупа этой доли.

Порядок реализации:

1. Участник уведомляет всех остальных сособственников о намерении продать свою долю
2. В течение месяца сособственники должны ответить о согласии или отказе от покупки
3. Если отказов не поступило, доля продается по цене, которая была объявлена изначально

Так реализуется преимущественное право сособственников, которое защищает их интересы.

6. Выдел доли в совместной собственности по решению суда

Если участник совместной собственности хочет выделить свою долю в натуре, но не может договориться об этом с остальными, он имеет право обратиться в суд.

Для подачи иска потребуются следующие документы:

• Заявление с требованием о выделе доли
• Документы, подтверждающие право собственности истца на долю
• Документы с данными об объекте недвижимости
• Доказательства невозможности договориться с ответчиками

Суд удовлетворит такие требования, если выдел доли в натуре не нарушит целостность всего имущества и не ущемит права остальных участников.

7. Освобождение имущества из-под ареста по иску к одному из участников

Если в отношении доли одного из участников совместной собственности наложен арест, остальные участники имеют право подать в суд иск об освобождении имущества из-под ареста.

Для этого потребуются следующие документы:

1. Заявление в суд с соответствующим требованием
2. Документ об аресте имущества
3. Выписка из ЕГРН о правах на объект недвижимости

Суд удовлетворит такое требование, если арест нарушает права остальных участников совместной собственности.

8. Раздел имущества между сособственниками

Участники совместной собственности имеют право в любой момент потребовать раздела общего имущества.

Раздел может быть осуществлен:

• По соглашению всех участников
• В судебном порядке при отсутствии согласия

При разделе учитываются интересы несовершеннолетних сособственников и сособственников, имеющих право на обязательную долю.

9. Налогообложение доходов от совместной собственности

Доходы, которые получают участники совместной собственности, подлежат налогообложению:

• НДФЛ при сдаче имущества в аренду. Если квартира или дом, находящиеся в совместной собственности, сдаются в аренду, то получаемый от этого доход распределяется между сособственниками и облагается НДФЛ по ставке 13%.
• НДФЛ при продаже доли. При продаже доли в совместной собственности ее владелец уплачивает 13% от полученного дохода.
• Налог на имущество физических лиц. Налог на недвижимость уплачивается каждым собственником соразмерно его доле в праве. Если доли не определены, то налог делится на всех поровну.

Для пенсионеров, инвалидов, многодетных семей и других льготных категорий граждан предусмотрены налоговые вычеты, которые уменьшают сумму налога к уплате.

Неуплата налогов в установленный срок влечет начисление пеней и штрафов. При длительной задолженности налоговый орган может обратить взыскание на долю неплательщика в совместной собственности.

10. Распределение расходов на содержание совместной собственности

Если доли сособственников не определены, то расходы на содержание совместного имущества распределяются между ними поровну.

Если доли определены, то каждый участник оплачивает расходы пропорционально размеру своей доли.

К таким расходам относятся:

• Оплата коммунальных услуг
• Текущий и капитальный ремонт
• Содержание придомовой территории
• Вывоз мусора
• Управление многоквартирным домом

Если кто-то из сособственников отказывается платить свою долю расходов, остальные участники имеют право потребовать принудительного взыскания в судебном порядке.

Для квартир, которые находятся в совместной собственности, действуют правила жилищного законодательства о содержании общего имущества в многоквартирном доме.