Налоги при продаже дома: ставки, особенности расчета

Многих граждан интересуют налоги при продаже дома в России. Есть ли они на самом деле? И если да, то в каких размерах? Можно ли каким-нибудь образом избежать налогообложения? Разобраться во всем этом и не только нам предстоит далее. Как показывает практика, никаких реальных трудностей с налогообложением быть не должно. Достаточно обратить внимание на несколько ключевых моментов законодательства РФ.

Налоги с продажи - быть или не быть

Есть ли в России налоги при продаже дома? Разобраться в этом вопросе не так уж и трудно.

Дело все в том, что упомянутая сделка называется куплей-продажей "недвижки". В ходе нее собственник получает прибыль. Эти средства должны отражаться в налоговых декларациях.

По действующим законам при получении доходов граждане должны отчитываться о них перед налоговыми органами. Более того, большинство прибылей облагается налогами. Разница заключается в размере предстоящих платежей.

Нужно ли платить налог с продажи дома? На основании всего вышесказанного следует вывод, что да. Но на практике все не так просто, как кажется. Существуют исключения, при которых переводить деньги в ФНС не нужно.

Важно: использование льгот не освобождает от декларирования доходов.

Размер платежей

Об исключительных случаях поговорим позже. Для начала разберемся с налогообложением при проведении сделок с имуществом. В нашем случае речь идет о продаже. Что об этом должен знать каждый?

Каким налогом облагается продажа дома? В этом случае граждане обязаны перевести налоговым органам НДФЛ. Он составляет 13% от полученной по договору суммы денежных средств.

Определение базы

Стоит обратить внимание на то, что действующее российское законодательство предусматривает массу различных нюансов и особенностей расчета НДФЛ с продажи недвижимости.

К примеру, могут возникнуть проблемы при определении налоговой базы для дальнейших расчетов. В связи с новыми правилами теперь налоги при продаже дома будут уплачиваться не только с учетом суммы по соглашению о покупке, но и с учетом кадастровой стоимости "недвижки".

Что это значит? Если сумма по договору "о продаже" имущества меньше 70% кадастровой цены объекта, гражданину придется уплатить 0,7% от стоимости предмета соглашения по кадастру.

Выгода и налоги

Какой налог с продажи дома переводить ФНС в том или ином случае? Важно обратить внимание на то, что далеко не всегда налогообложение имеет место. Иногда граждане могут освободиться от дополнительных трат.

В России переводить деньги за проведенную с недвижимостью операцию необходимо, если выгода от сделки составляет более 1 000 000 рублей. При этом придется учесть, что на практике учитывается фактическая прибыль продавца. Что это значит?

Нужно учитывать разницу между первоначальной стоимостью имущества и суммой продажи новым хозяином. Если полученная цифра ниже миллиона рублей, налогообложения не будет. В противном случае придется платить 13% от доходов.

Для иностранцев

Но и это еще не все. Налог на продажу дома с земельным участком может оказаться выше. Речь идет о ситуациях, при которых продавцом выступает иностранный гражданин. То есть, нерезидент РФ.

Дело все в том, что подобные сделки предусматривают более высокие налоги. Иностранцы перечисляют в ФНС 30% от получаемой ими прибыли на территории Российской Федерации. К счастью, основная масса населения России не сталкивается с подобными ситуациями.

Важно: нерезидентами считаются иностранцы, которые за последний год прожили в РФ меньше 183 дней.

Дом и земля - что будет с налогами

Какие предусматривает налоги продажа земли и дома? В этом случае обычно проводится одна сделка. Но от налогообложения она не освобождает.

Бремя расходов за проведенную операцию ложится на продавца объектов. В идеале гражданам рекомендуется указывать в договоре отдельно сумму за землю и отдельно за дом.

Если же этого не сделать, придется столкнуться с огромной бумажной волокитой и некоторыми проблемами. Связано это с тем, что дом и земля являются самостоятельными объектами недвижимости. И продавцу придется отчитываться перед государством за сделку с каждой единицей "недвижки".

Именно поэтому лучше заключать сразу 2 договора. Один - по продаже земли, другой - за дом. Налоги все равно будут рассчитываться в отношении каждого объекта недвижимости отдельно.

Важно: для покупателя нет никакой разницы в проводимых сделках. Что покупка дома, что приобретение земли с домом будут осуществляться одинаково. За каждый предмет договора клиент сможет обратиться в ФНС за вычетом имущественного характера.

Об отчетности

Налог на продажу дома с земельным участком будет рассчитываться в отношении каждого объекта отдельно. Для прежнего хозяина такая ситуация может оставить немало неудобств, но все они поправимы.

Как мы уже говорили, гражданам необходимо отчитываться за получаемую прибыль. Если собственник продал свою недвижимость, ему придется подать налоговую декларацию в ФНС до 30 апреля года, следующего за периодом заключения сделки.

Иными словами, если предмет продан в 2018 году, отчетность подается до 30.04.2019, если в 2017, то бумажная волокита с формой 3-НДФЛ предстоит в 2018 году. Эти правила знакомы почти всем налогоплательщикам.

Сроки уплаты налогов

До какого числа по закону нужно перечислить налоги при продаже дома? Дело все в том, что отчетность и перевод денег в ФНС имеют разные сроки. И эта ситуация иногда приводит к недопониманию происходящего со стороны населения.

Отчитываться за получаемые доходы, как мы выяснили, нужно до 30 апреля следующего за годом сделки периодом. А до какого числа придется перевести деньги в виде налогов?

Транзакции придется осуществить не позже 15 июля. Здесь тоже подразумевается год, идущий за годом заключения соглашения купли-продажи недвижимости любого типа.

Старые дома

Теперь поговорим о приятных исключениях из правил. Как мы уже говорили, далеко не всегда граждане должны переводить НДФЛ в установленных государством размерах. Существуют исключения из правил.

Начнем с собственников имущества, приобретенного довольно давно. Если дом и участок были куплены до 2016 года, для освобождения от налогов придется владеть объектами не меньше 3 лет. После этого любая получаемая за сделки прибыль не облагается НДФЛ.

Соответственно, если гражданин приобрел имущество до 2016 года и продал ее ранее истечения 3-летнего срока владения объектом, придется в полной мере перечислять налоги государству.

Важно: на данный момент это правило почти не действует. Недавно в силу вступили новые принципы освобождения от налогов при продаже "недвижки".

Новая собственность

А что делать с объектами, приобретенными после 1 января 2016 года? На такую собственность распространяются иные правила освобождения от налогов. О чем идет речь?

Чтобы не платить налог с продажи дома (с участком или без него - это не так важно), необходимо иметь права собственности на предмет по соглашению "о покупке" не менее 5 лет.

Это значит, что при владении продаваемой собственностью меньше пяти лет придется в полной мере перечислять НДФЛ налоговым органам. В противном случае останется только подать налоговую декларацию с указанием полученных доходов.

Важно: если осуществляется продажа дома с землей, для льгот придется учитывать права собственности на каждый объект отдельно. Может получиться так, что НДФЛ за землю платить не потребуется, а за дом расплачиваться нужно будет в полной мере. Вполне нормальная ситуация, к которой должен быть готов каждый современный гражданин.

Продажа наследства

Некоторые люди предпочитают избавляться от имущества, полученного по наследству. Например, за его ненадобностью. К чему готовиться в этом случае?

Налоги продажи дома по наследству будут такими же, как и с обычной сделкой купли-продажи. На подобные объекты распространяются те же правила, что и в общих ситуациях.

При вступлении в наследство граждане по закону или по завещанию близкие родственники умершего не платят налоги. Но при продаже соответствующей собственности НДФЛ имеет место в полной мере.

Продажа доли

Состоялась продажа дома пенсионером? Налоги придется платить в полной мере. Пенсионный возраст в данном случае не является основанием для освобождения от НДФЛ.

В реальной жизни у недвижимости бывает несколько владельцев. Каждый хозяин может продать свою долю имущества. Что происходит с налогами при всем этом?

НДФЛ будет рассчитываться с учетом доли продавца в объекте. Если собственник продает 1/4 недвижимости, ему придется платить 13% от указанной в договоре суммы. При этом сумма должна быть не ниже 70% стоимости этой же доли по кадастру.

Если количество получаемых денег меньше суммы по кадастру продаваемой части объекта, придется столкнуться с коэффициентом 0,7%. Кадастровая стоимость доли будет умножена на этот показатель, в ходе чего получится налог за сделку.

Несколько собственников

Мы выяснили, какой налог с продажи дома перечислять в ФНС в том или ином случае. И с основными налоговыми льготами тоже познакомились. Заполнить их не так уж трудно.

Как мы уже говорили, у недвижимости все чаще обнаруживаются несколько хозяев. С порядком расчета налога при продаже доли тоже все ясно. А что делать, если имущество продается целиком?

Предположим, что все собственники объекта согласны на перепродажу своей собственности. Что произойдет с налогами?

Каждый хозяин будет переводить в ФНС отдельный налог, отсчитываемый пропорционально выделенной в объекте части имущества. Это не слишком удобно, но других вариантов нет.

Соответственно, чем меньше доля у гражданина, тем меньше придется переводить в ФНС в качестве налога за договор купли-продажи.

Важно: за упомянутую операцию каждый участник сделки будет отчитываться перед налоговыми органами отдельно.

Порядок действий при заключении сделок

Налог с продажи нового дома платить придется тогда, когда права собственности на его составляют меньше 5 лет (или 3, если они возникли до 1.01.2016). Рассмотрим всю процедуру более подробно.

Инструкция по внесению налога за продажу "недвижки" имеет такой вид:

1. Заключить сделку купли-продажи. Ее лучше проводить в присутствии нотариуса или в МФЦ.
2. Собрать определенный пакет документов. С ним мы познакомимся позже.
3. Составить налоговую отчетность по форме 3-НДФЛ. Это можно сделать самостоятельно или обратиться в специализированные компании, которые за отдельную плату помогут продавцам.
4. В установленные сроки обратиться в ФНС по месту регистрации или временного пребывания с отчетностью и подготовленными заранее справками.
5. Перевести деньги в установленных размерах в местный налоговый орган до указанного ранее времени. Желательно сохранить чек или квитанцию. Они могут пригодиться, если в ФНС возникнут сбои или появятся вопросы относительно перевода НДФЛ за имущество.

Вот и все. Если заранее подготовиться к процессам, можно свести все хлопоты к минимуму. У добросовестных граждан, как правило, проблем с налоговыми и отчетами не бывает.

Документы для обращения в ФНС

Мы выяснили, как уплачивать налог с продажи дома с участком. А что пригодится из документов для реализации поставленной задачи? Без определенных справок налоговую отчетность попросту не примут.

На сегодняшний день продавец "недвижки" должен принести с собой:

• форму 3-НДФЛ;
• копию и оригинал соглашения о продаже собственности;
• выписку из ЕГРН;
• расписку о получении денег или любой другой документ, подтверждающий факт передачи средств за сделку;
• удостоверение личности заявителя;
• справки, подтверждающие первичные расходы на проданный объект;
• правоустанавливающие справки на объект недвижимости (завещание, выписки о вступлении в наследство, дарственные и так далее).

Вот и все. Как показывает практика, добросовестные собственники недвижимости не имеют никаких проблем с реализацией своего имущества. Задекларировать доходы тоже не составляет труда.

Как правильно посчитать налоги

Некоторым интересно, как подсчитать приблизительную сумму налогов с продажи дома или иной недвижимости. Самостоятельно сделать это довольно трудно. Особенно если у объекта несколько хозяев.

В идеале требуется обратиться в ФНС и получить там соответствующую информацию. Приблизительные (а иногда и точные) суммы НДФЛ помогают рассчитывать специальные налоговые калькуляторы.

Работа с эти сервисом осуществляется так:

1. Зайти на сайт налогового калькулятора.
2. Выбрать параметры предстоящего платежа.
3. Нажать на кнопку "Рассчитать".

На экране появится сумма предстоящего платежа. Быстро, просто, удобно и абсолютно бесплатно!