Как безопасно продать квартиру: инструкции и рекомендации

Продажа квартиры – это достаточно сложный и длительный процесс, который может выполняться самостоятельно или с помощью агентства. Процедура предполагает, что продавец получает достаточно крупную сумму средств, поэтому важно разобраться, как безопасно продать квартиру, чтобы покупатель не смог воспользоваться разными мошенническими схемами. Это позволит получить нужную сумму средств за жилье без риска потерять деньги и недвижимость.

Правила продажи

Каждый человек, планирующий реализацию жилья, задумывается о том, как продать квартиру правильно и безопасно. Для этого целесообразно учитывать следующие правила:

• можно выполнить процесс самостоятельно или с помощью приглашенного риелтора;
• если пользоваться услугами риелторского агентства, то следует подготовиться к необходимости оплаты его услуг, причем стоимость помощи считается высокой;
• если выполняется процедура непосредственным владельцем объекта, то много внимания уделяется грамотному составлению объявления, так как оно должно быть ярким, привлекающим внимание и эффективным;
• основой безопасной сделки выступает грамотное указание в договоре стоимости жилья, причем нельзя намеренно снижать цену для уменьшения налога, так как покупатель может воспользоваться такой ситуацией, поэтому заплатит ту сумму, которая указывается в соглашении;
• перед продажей объекта рекомендуется уделить много внимания его предпродажной подготовке, для чего делается косметический ремонт, а также устраняются разные недостатки в сантехнике или иных важных частях помещения;
• решающую роль играет состояние инженерных коммуникаций, поэтому нередко требуется заниматься их восстановлением и улучшением;
• чтобы сделка была юридически чистой и безопасной, много внимания уделяется ее документальному оформлению, поэтому непременно составляется и подписывается договор купли-продажи, а также производится переоформление объекта на покупателя в Росреестре.

Продавать можно исключительно приватизированное жилье. Если разобраться в том, как безопасно продать квартиру самому, то можно сэкономить значительное количество средств, необходимых для оплаты услуг риелторов. При этом можно быть уверенным в том, что покупатель не сможет воспользоваться разными мошенническими схемами для обмана.

Нюансы продажи доли

Нередко продавец обладает только некоторой частью квартиры. В этом случае продажа своего имущества отличается следующими особенностями:

• у остальных собственников недвижимости имеется преимущественное право покупки имеющейся у продавца доли, поэтому первоначально требуется предложить эту часть им;
• только при наличии письменного отказа остальных собственников можно продавать долю третьим лицам, но по цене, которая не превышает предложенную другим владельцам;
• решения совладельцев недвижимости надо ждать в течение 1 месяца;
• если имеются отказы от всех остальных собственников, то продажа доли выполняется в обычном порядке.

Целесообразно составлять и передавать уведомления при нотариусе, чтобы при возникновении судебных разбирательств обладать доказательством соблюдения правильного порядка продажи объекта.

Специфика продажи жилья, купленного за счет маткапитала

Маткапитал выдается гражданам, у которых появляется второй ребенок в семье. Им можно воспользоваться для покупки жилья. Поэтому часто возникает вопрос, как безопасно продать квартиру на вторичном рынке, если она покупалась с помощью государственных средств. Для этого учитываются нюансы:

• обязательно при использовании маткапитала требуется, чтобы купленное жилье было зарегистрировано не только на родителей, но и на детей, поэтому несовершеннолетние выступают в качестве совладельцев недвижимости;
• для продажи такого объекта требуется получить разрешение от органов опеки, для чего важно предоставить другое жилье для проживания детям, которое не будет хуже прошлого объекта;
• не допускается, чтобы после заключения сделки были ухудшены условия проживания детей;
• при покупке нового объекта снова требуется предоставить каждому несовершеннолетнему долю в жилье, а также можно просто открыть на детей счет, куда будет переведена их часть средств, вырученных от продажи квартиры.

Не получится проигнорировать требования законодательства, так как невозможно зарегистрировать сделку в Росреестре без согласия органов опеки.

Как самостоятельно выполнить процесс?

Многие люди предпочитают самостоятельно заниматься продажей недвижимости. Поэтому у них возникает вопрос, как безопасно продать квартиру без посредников. Процедура отличается следующими особенностями:

• первоначально выполняется в недвижимости косметический ремонт, позволяющий установить оптимальную цену на объект;
• определяется стоимость квартиры;
• составляется грамотно объявление, которое целесообразно размещать в разных печатных изданиях и на специализированных сайтах в Интернете;
• потенциальные покупатели будут приходить в квартиру для осмотра жилого помещения;
• если объект нравится покупателю, то составляется договор купли-продажи;
• передается аванс продавцу, для чего могут предоставляться наличные деньги или используются денежные переводы, но в любом случае необходимо составлять расписку;
• если составлялся предварительный договор, то основное соглашение заключается в течение одного года;
• собираются все необходимые документы на квартиру;
• составляется и заключается основной договор купли-продажи;
• регистрируется переход права на недвижимость на покупателя в Росреестре, для чего требуется присутствие обоих участников сделки;
• передаются оставшиеся средства продавцу любым способом, указанным в соглашении;
• выдаются покупателю ключи от квартиры, документы на недвижимость и другие элементы при необходимости.

Еще один момент. Если разобраться, как безопасно продать квартиру самостоятельно, то не придется тратить средства на оплату услуг посредников. Но при использовании своих сил может уйти много времени на поиск покупателя. Поэтому актуально просматривать объявления «куплю квартиру», так как нередко таким способом удается быстро найти покупателя.

Нюансы использования услуг агентства

Многие люди не желают самостоятельно заниматься продажей объекта. Это обусловлено тем, что приходится тратить на данный процесс много времени и усилий. Поэтому они задумываются о том, как безопасно продать квартиру через агентство. Процесс считается упрощенным, так как основные действия по реализации недвижимости выполняются наемным специалистом. Особенности процедуры:

• первоначально требуется найти подходящее агентство, которое должно быть проверенным и давно работающим, так как велика вероятность столкнуться с мошенниками;
• после выбора компании предоставляется доступ риелтору к квартире, поэтому ему передаются ключи от недвижимости, а также копии документов;
• остальные действия, необходимые для продажи объекта, выполняются наемным специалистом, поэтому владельцу жилья не придется самостоятельно заниматься поиском покупателя или оформлением сделки, так как достаточно только присутствовать на подписании договора.

К плюсам обращения к риелтору относится существенная экономия времени и усилий.

Какие требуются документы для продажи объекта?

Если хорошо изучить инструкцию, как продать квартиру, то выполнить процесс можно самостоятельно. После нахождения покупателя составляется с ним договор купли-продажи. Покупатели обязательно предварительно требуют определенную документацию, позволяющую им убедиться в законности сделки. Дополнительно эти бумаги потребуются при регистрации сделки в Росреестре. Какие нужны документы для оформления продажи квартиры? Для этого процесса подготавливается документация:

• выписка из ЕГРН, где указывается, кто является владельцем недвижимости;
• выписка из домовой книги, содержащая информацию обо всех прописанных лицах;
• копия паспорта продавца;
• если продавец состоит в официальном браке, то от жены или мужа требуется получить письменное разрешение на продажу, так как такое имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым;
• если часть жилья принадлежит детям, то дополнительно требуются свидетельства об их рождении, а также разрешение на продажу от органов опеки;
• справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным услугам;
• технические бумаги на квартиру, к которым относятся техпаспорт и технический план, причем с помощью этих документов потенциальные покупатели могут убедиться в отсутствии незаконной перепланировки.

Если разобраться в том, какие нужны документы для оформления продажи квартиры, то подготовить их можно заблаговременно. Это позволит заключить сделку оперативно.

Можно ли продать в рассрочку?

Нередко у покупателей отсутствует достаточное количество средств для покупки жилья. В этом случае продавец может пойти на уступки и предоставить возможность купить квартиру в рассрочку. Но придется подготовиться к следующим особенностям:

• сделка оформляется оперативно, что является несомненным плюсом использования рассрочки;
• продавцы сталкиваются с риском того, что покупатель по разным причинам перестанет перечислять средства;
• контракт целесообразно составлять в присутствии нотариуса, что увеличит гарантии для продавца.

Владелец объекта должен хорошо разобраться, как безопасно продать квартиру. Передача денег должна фиксироваться письменными расписками. Если в определенный момент времени покупатель перестанет вносить средства в качестве оплаты жилья, то придется оспаривать сделку через суд.

Как безопасно продать квартиру в рассрочку?

Процедура продажи любого объекта недвижимости считается сложной и длительной. Нередко приходится продавцам сталкиваться с различными мошенниками, желающими бесплатно присвоить объект. Поэтому важно знать, как обезопасить себя от многочисленных незаконных схем при использовании рассрочки. Как безопасно продать квартиру? Для этого учитываются нюансы:

• срок рассрочки целесообразно устанавливать в пределах от трех до шести месяцев;
• первоначальный взнос должен превышать половину стоимости недвижимости;
• продавец самостоятельно решает, будут ли начисляться проценты или нет.

Если покупатель по разным причинам сорвет сделку, то разбираться с ним придется через суд, что приносит за собой дополнительные траты и проблемы.

Как продать ипотечную квартиру?

Часто для приобретения недвижимости граждане предпочитают обращаться в банк для оформления ипотеки. Но не всегда они могут справиться с кредитной нагрузкой. Поэтому у них возникает вопрос, как безопасно продать квартиру по ипотеке. Процесс выполняется с учетом требований:

• банк обязательно оповещается о принятом решении, причем, если причина продажи заключается в высокой кредитной нагрузке, учреждение может пойти навстречу, поэтому нередко предлагает реструктуризацию долга;
• продажа жилья допускается только при наличии разрешения на этот процесс от банка;
• заемщик может самостоятельно выполнять процедуру, но нередко банки сами предпочитают продавать объекты на аукционах;
• нужная сумма средств вносится для погашения долга, а если остаются после этого какие-либо деньги, то они остаются у заемщика;
• при общении с потенциальными покупателями обязательно им предоставляется информация о том, что недвижимость находится в залоге у банка;
• деньги покупателем вносятся на счет в банке, после чего нужная часть используется для погашения ипотечного займа;
• только после этого регистрируется сделка в Росреестре.

Банк может найти покупателя, который будет приобретать недвижимость за счет ипотеки. В этом случае осуществляется переоформление кредита на нового заемщика. Для банка такое решение является выгодным, но новый заемщик должен быть платежеспособным, официально трудоустроенным и обладающим положительной кредитной историей.

Как обезопасить себя?

Многие люди задумываются о том, как продать квартиру за наличку. Сделка должна быть безопасной и надежной, поэтому обязательно учитываются некоторые моменты, позволяющие защититься от мошенничества. К ним относится следующее:

• в договоре указывается продажная цена объекта, поэтому занижать ее не следует;
• оплата по соглашению должна проводиться только владельцу недвижимости, а не посреднику;
• передача денежных средств производится по правильному механизму, который указывается в договоре купли-продажи, для чего составляется между сторонами расписка;
• если вписывает покупатель собственные пункты в договор, то важно убедиться, что они являются законными;
• нередко приходится сталкиваться с подозрительными покупателями, которые могут быть наводчиками воров, поэтому желательно требовать от граждан подписания акта просмотра жилья и представления персональных данных;
• если один человек желает совершить сделку, то с него целесообразно брать задаток, который не возвращается даже в случае, если гражданин отказывается от подписания договора;
• наиболее часто приходится сталкиваться с мошенничеством в момент передачи денег, поэтому желательно пользоваться для этого безналичным расчетом, чтобы обезопасить себя от получения фальшивых денег;
• желательно составленный договор купли-продажи предоставлять для проверки опытным юристам, чтобы убедиться, что в нем отсутствуют какие-либо незаконные пункты, за счет которых документ легко признается недействительным.

Только при учете вышеуказанных моментов можно изучать объявления «куплю квартиру» или самостоятельно составлять текст о продаже жилья.

Нюансы использования банковской ячейки

Существуют даже разные способы мошенничества, связанные с использованием банковской ячейки. Нередко аферисты затягивают регистрацию договора в Росреестре. Это приводит к тому, что продавец пропускает срок, в течение которого у него имеется доступ к ячейке. Поэтому покупатель оформляет на себя квартиру и забирает деньги из ячейки.

Как безопасно продать квартиру самому через банковскую ячейку? Чтобы обезопасить себя, целесообразно отслеживать сроки аренды. А также нежелательно заключать контракт, по которому доступ к ячейке может быть получен только при участии покупателя, так как он может просто не приходить на встречи.

Актуально пользоваться не ячейкой в банке, а аккредитивом, по которому используется безналичный расчет, поэтому если фактически сделка не состоится, то покупатель не сможет получить обратно свои средства.

Нюансы уплаты налога

Если квартира принадлежит гражданину меньше трех лет после ее получения по наследству или договору дарения, а также меньше пяти лет после покупки, то придется с полученных средств от продажи уплачивать налог. Его можно снизить разными методами:

• если имеется первоначальный договор покупки жилья, то налог уплачивается только с разницы между продажной и покупной ценой;
• для снижения налоговой базы можно воспользоваться вычетом в размере 1 млн руб.

Нередко люди намеренно снижают цену в договоре, чтобы не уплачивать налог. Поэтому государством были введены изменения в законодательство, на основании которых сравнивается продажная цена с кадастровой стоимостью объекта. Рассчитывается налог от самого высокого показателя.

Заключение

Продажа недвижимости считается сложным процессом, во время реализации которого можно столкнуться с разными мошенническими схемами. Поэтому важно разбираться, какими способами можно обезопасить себя от многочисленных афер.

Процедура продажи объекта может выполняться самостоятельно или с помощью услуг риелторского агентства. В первом случае много внимания уделяется грамотному составлению договора купли-продажи и процедуре передачи денег.