Как продать квартиру без налогов: законные способы избежать уплаты налога

Продажа жилой недвижимости является сложным и длительным процессом, в результаты которого у продавца появляется определенный доход. За него приходится уплачивать налог в виде 13% от продажной стоимости, но в некоторых ситуациях граждане имеют право получить освобождение от уплаты данного сбора. Для этого должны соблюдаться некоторые простые требования. Поэтому люди должны разбираться в том, как продать квартиру без налогов. Используемый метод должен быть законным, так как если продавец захочет обмануть налоговую инспекцию путем указания в договоре неправильной суммы, то расчет налога будет осуществляться на основании кадастровой, а не продажной стоимости объекта.

Способы снижения налоговой базы

Часто люди задумываются о том, можно ли продать квартиру без налога. Процедура действительно может выполняться без негативных налоговых последствий, но только при удовлетворении некоторых требований. К основным способам освобождения от уплаты НДФЛ относится:

• если квартира была куплена за наличные деньги или в ипотеку, то ее можно продать без уплаты налога только спустя 5 лет;
• если жилье было получено на основании безвозмездной сделки, то нужно подождать только три года;
• допускается продавать объект раньше, причем если продажная цена будет ниже покупной, то у гражданина не возникает доход, поэтому отсутствует необходимость рассчитывать и перечислять в бюджет НДФЛ;
• если стоимость жилья меньше 1 млн руб., например, если продается комната в общежитии, то можно воспользоваться налоговым вычетом, составляющим 1 млн руб., поэтому просто получается отрицательная налоговая база;
• если продажа и покупка другой недвижимости выполняется в течение одного года, то гражданин сможет воспользоваться взаиморасчетом вычетов.

Каждый вариант обладает своими особенностями, поэтому владелец жилья самостоятельно решает, как продать квартиру без налогов. Не следует договариваться с покупателем о том, чтобы в договоре прописать недостоверные сведения, так как это приведет только к тому, что специалисты ФНС будут рассчитывать налог на основании кадастровой стоимости жилья.

Срок владения купленной квартиры

Наиболее часто людей интересует вопрос о том, через сколько можно продать квартиру без налога. Если жилье было куплено за свои средства, то ждать придется не меньше пяти лет. Такие изменения в НК были внесены еще в 2016 году.

Даже если жилье приобреталось с помощью маткапитала, ипотеки или работодателя, покупателем в договоре купли-продажи выступал непосредственный налогоплательщик. Поэтому если он не желает уплачивать НДФЛ с продажи объекта, то ему придется подождать пять лет.

До 2016 года надо было ждать всего три года независимо от того, каким именно способом недвижимость была получена продавцом. Но на основании ФЗ №382 в НК были внесены поправки, которые изменили срок владения недвижимостью для получения освобождения от уплаты подоходного налога. Поэтому в ст. 217.1 НК можно изучить правила расчета данного сбора при продаже недвижимости.

Особенности для полученной квартиры

Жилье может быть не только куплено, но и получено на основании разных безвозмездных сделок. Через сколько можно продать квартиру без налога в этом случае? При таких условиях нужно подождать только три года с момента регистрации права собственности. К таким сделкам относится:

• жилье было приватизировано всеми лицами, которые на тот момент времени были прописаны в квартире;
• квартира была передана по наследству от умерших родственников или знакомых;
• объект был подарен близкими родственниками, к которым относятся супруги, родители, дети или братья с сестрами;
• жилье было передано человеку на основании рентного договора, но предварительно он пожизненно содержал владельца данной недвижимости.

В вышеуказанных ситуациях нужно подождать только три года, после чего можно без уплаты налога продавать недвижимость. В остальных ситуациях придется ждать пять лет. Такие условия начали действовать с начала 2016 года.

Почему вводятся ограничения по сроку?

Любой человек, планирующий продажу недвижимости, должен разбираться в том, когда можно продать подаренную квартиру без налогов. Необходимость в ожидании связана с экономическими нюансами, так как за такой период времени гражданин не сможет получить какую-либо прибыль от покупки и реализации недвижимости.

Чиновники уверены, что за пять лет инфляция и износ недвижимости значительно снизят ее рыночную стоимость, поэтому если человек нацелен на получение коммерческой прибыли, то она будет минимальной.

Если же человек не получает от сделки прибыль, то он может продать недвижимость по покупной цене. В этом случае гражданин не уплачивает НДФЛ за счет отсутствия дохода. Но ему придется доказать, что он действительно не получил какую-либо прибыль.

Как рассчитывается срок?

Любой владелец недвижимости должен знать, как продать квартиру без налога. Через сколько лет можно выполнять данную операцию? Срок зависит от того, каким образом недвижимость была получена налогоплательщиком.

Не всегда начинается данный период времени с момента подписания какого-либо договора, так как иногда учитывается момент регистрации права в Росреестре. Поэтому срок владения рассчитывается на основании следующих правил:

• если заключается договор купли-продажи, то срок начинается с даты, указанной в соглашении, если покупка совершалась на вторичном рынке, а также может использоваться дата, имеющаяся в справке-счете, если покупался объект у застройщика;
• если жилье человек получает по наследству, то учитывается дата открытия наследства, поэтому не имеет значения срок фактического приема имущества или получения свидетельства о наследстве;
• если человек пропал без вести, то это не дает права наследникам распоряжаться его имуществом, но когда судом признается, что человек считается умершим, то с момента принятия решения суда начинается срок в три года;
• если составлялась дарственная, то отсчет начинается с даты, указанной в договоре дарения;
• нередко имущество приобретается частями, например, гражданин может сначала купить комнату, а после оставшуюся часть квартиры, поэтому отсчет начинается с момента покупки первой части.

Если владелец жилья будет знать о том, когда можно продать квартиру без налога, то он сможет легко заключить сделку по продаже недвижимости, не опасаясь необходимости перечислять в бюджет государства крупную сумму средств.

Использование имущественного вычета

Если человек знает, когда можно продать квартиру без налога, но не может ждать три года, то он может воспользоваться другими способами снижения налоговой нагрузки. Одним таким методом является оформление налогового вычета. Он предлагается всем гражданам, которые продают свою квартиру.

По ст. 220 НК размер такого вычета составляет 1 млн руб. Именно на эту сумму снижается налоговая база, представленная продажной ценой объекта. Если люди при заключении сделки намеренно занизили цену квартиры, то учитывается 70% от кадастровой стоимости, указанной в Росреестре. Но такое условие применяется только к объектам, которые были куплены уже после 2016 года.

Если продается недорогой объект, представленный однокомнатной квартирой или вовсе комнатой, но цена может не превышать 1 млн руб. При таких условиях можно продать квартиру без налога в 2019 году, так как налоговая база представлена отрицательным значением.

Если же цена недвижимости больше 1 млн руб., то за счет вычета значительно снижается размер налога. Например, гражданин желает продать подаренную родственником квартиру через один год после заключения дарственной. Квартира находится на окраине города, поэтому стоит всего 1,2 млн руб. Продавец не сможет избежать необходимости уплаты сбора, но он может воспользоваться налоговым вычетом. Для него размер налога составляет: (1 200 000 – 1 000 000) * 13% = 26 тыс. руб.

Поэтому можно даже продать квартиру в новостройке без налога или с минимальным платежом, если воспользоваться вычетом. Но при таких условиях специалисты налоговой службы все равно пришлют налогоплательщику уведомление. Его нельзя игнорировать, поэтому придется посетить отделение ФНС, чтобы уведомить сотрудников службы об использовании вычета. Дополнительно передается в эту организацию декларация 3-НДФЛ и другие бумаги на проданную недвижимость.

Минусом использования данного способа для снижения налоговой нагрузки является то, что воспользоваться им можно только раз в год. Поэтому если человек планирует в течение одного года продать несколько объектов недвижимости, то ему придется уменьшать налог другими способами.

Учет покупной стоимости

Как продать квартиру без уплаты налога, если другими способами снизить сбор не получается? Другим методом представлена возможность учета покупной цены квартиры. Подходит этот вариант исключительно в ситуации, когда жилье приобреталось ранее за счет личных средств или ипотеки. Продать квартиру после дарения без налога таким способом не получится, так как гражданин не тратил собственные средства на такое приобретение.

Налог уплачивается исключительно с прибыли, получаемой в результате продажи недвижимости. Если человек сможет доказать, что он не получил какой-либо доход от сделки, то он освобождается от уплаты налога. Когда можно продать квартиру без уплаты налогов? Если пользоваться этим способом, то продавать объект можно в любой момент времени после покупки. Процесс использования этого способа освобождения от налогообложения отличается следующими параметрами:

• у гражданина должны сохраниться документы, на основании которых он приобретал недвижимость;
• если квартира продается по той же цене, по которой она была куплена, то не требуется уплачивать налог;
• не нужно перечислять средства в бюджет государства, если продается квартира по меньшей стоимости;
• если продажная цена превышает покупную, то уплачивается 13% исключительно с имеющейся разницы;
• у налогоплательщика должны иметься официальные документы, которые содержат сведения о том, за сколько он купил и продал свою недвижимость;
• этот способ считается удобным, если человеку нужно продать недвижимость срочно, а также ее цена превышает 1 млн руб.;
• допускается пользоваться способом уменьшения затрат одновременно с оформлением вычета, но только по разным объектам недвижимости, например, если гражданину требуется в течение одного года продать несколько квартир.

Особенностью данного метода является то, что гражданину придется передавать в ФНС документацию, подтверждающую отсутствие у него дохода. Дополнительно придется составлять декларацию 3-НДФЛ.

Применение взаимозачета

Продать новую квартиру без налога можно разными способами. Если человек сразу после продажи одной недвижимости планирует покупку другого объекта, то он может воспользоваться взаимозачетом налоговых вычетов, хотя в НК официально отсутствует понятие данного метода. Этот способ заключается в следующем:

• продавец может воспользоваться вычетом в размере 1 млн руб., а покупатель может рассчитывать на возврат в размере 2 млн руб.;
• именно имущественный вычет в 2 млн руб. может использоваться для взаимозачета;
• вычетом можно перекрыть налог, который приходится уплачивать за продажу недвижимости.

Например, гражданин продает свою недвижимость за 2,5 млн руб. У него имеются документы, подтверждающие, что год назад он приобрел квартиру за 1,9 млн руб. Размер налога в этом случае составляет: (2 500 000 – 1 900 000) *13% = 78 тыс. руб. В течение этого же года гражданин приобретает другую квартиру, стоимость которой равна 2,3 млн руб. Он может воспользоваться максимальным размером вычета, поэтому ему возвращается за такую покупку 260 тыс. руб.

При этом гражданин может воспользоваться взаиморасчетом, поэтому 260 000 – 78 000 = 182 тыс. руб. можно дополнительно получить от государства. При таких условиях гражданину не придется уплачивать какой-либо сбор. Но покупку и продажу недвижимости придется доказывать с помощью официальных документов.

Таким же способом можно продать квартиру после наследства без налога. Но в этом случае будет увеличена налоговая база, а также придется пожертвовать частью своего вычета. Процесс продажи и покупки разных объектов должен выполняться в течение одного налогового периода.

Можно ли специально занизить продажную цену?

Многие люди, которые задумываются о том, как продать квартиру без налогов, предпочитают пользоваться незаконным методом. Он заключается в том, что продавец договаривается с покупателем о снижении стоимости квартиры в официальном договоре. В этом случае при использовании налогового вычета гражданин сможет снизить налоговую базу практически до нулевого значения.

Такой метод снижения налога ранее использовался довольно многими гражданами. В результате в законодательство были внесены изменения, позволяющие предотвратить незаконное уменьшение налоговой базы. Для этого налоговые инспекторы сравнивают продажную цену с 70% кадастровой стоимости квартиры. Налог рассчитывается на основании самого высокого показателя. Поэтому люди просто не смогут значительно снизить налоговую базу. Если человек задумывается о том, как продать квартиру после приватизации без налога, то желательно воспользоваться другими способами снижения налоговой нагрузки.

Налоговики учитывают кадастровую цену, установленную в начале года, когда именно совершалась сделка. Если по разным причинам отсутствует информация о кадастровом показателе, то налоговикам придется учитывать только цену, указанную в договоре купли-продажи. Не используется такое условие в отношении объектов недвижимости, которые были куплены людьми до 2016 года.

Подготовка документов

Любой человек должен знать, как правильно продать квартиру без налога. Через сколько лет можно заключать сделку? Можно подождать 3 или 5 лет, чтобы совершить сделку без налоговых последствий. Дополнительно можно воспользоваться другими методами снижения налога. В некоторых ситуациях может вовсе не возникать необходимость в его уплате. Но при этом выбрать конкретный метод нужно до заключения сделки.

Если человек владел недвижимостью меньше трех или пяти лет, то он должен подготовить определенный пакет документов в ФНС. К таким бумагам относится:

• декларация 3-НДФЛ, которую можно легко заполнить с помощью специальных программ, предлагаемых бесплатно сотрудниками ФНС;
• документация, содержащая информацию о том, как именно данный объект перешел в собственность человека, причем она может быть представлена договором купли-продажи, дарственной, свидетельством о вступлении в наследство или соглашением о приватизации объекта;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности на квартиру другому лицу;
• если имеется возможность снизить налоговую базу за счет разницы между покупной и продажной ценой, то дополнительно передается документация, содержащая сведения о том, сколько денежных средств было потрачено налогоплательщиком на покупку данного объекта;
• если в течение одного налогового периода гражданин продал и приобрел недвижимость, поэтому желает воспользоваться взаимозачетом, то им подготавливаются документы на обе квартиры, а также составляется заявление на получение имущественного вычета.

Передается вся документация в отделение ФНС, находящееся по месту регистрации гражданина.

Правила составления декларации

Если человек продает жилье до окончания срока, установленного законодательно, то ему независимо от необходимости уплаты налога придется сдавать в ФНС декларацию. Составить ее можно самостоятельно или с помощью наемных специалистов. В этот документ вносятся следующие сведения:

• дата продажи недвижимости;
• срок владения квартирой;
• информация о запрашиваемом вычете, равном 1 млн руб.;
• сведения о покупной цене объекта, если изначально квартира приобреталась за наличные средства или с помощью ипотечного кредита;
• дата продажи объекта;
• расчет налога и точный размер сбора, если все же возникает необходимость в его уплате;
• сведения о других совладельцах недвижимости, если налогоплательщик являлся владельцем только доли квартиры.

Расчет может автоматически выполняться с помощью специальных программ, которые бесплатно предлагаются сотрудниками ФНС. При таких условиях налогоплательщику нужно только внести в эту программу основные сведения о проданном жилье, запрашиваемом вычете и других факторах, позволяющих снизить налоговую базу. Если человек разберется в том, как продать подаренную квартиру без налога, то даже спустя год после получения данного объекта не возникает необходимость уплачивать сбор.

Ответственность за неуплату налога и отсутствие декларации

Любой человек при соблюдении определенных условий может продать квартиру без налога. Наследство в виде объекта недвижимости должно находиться в собственности не меньше трех лет, чтобы получить освобождение от сбора. Если же человек покупает жилье, то ему придется ждать 5 лет. Если воспользоваться другими способами освобождения от уплаты сбора, то придется подавать декларацию в ФНС. Дополнительно может возникнуть необходимость перечислить в бюджет небольшую сумму в виде налога.

Если человек не будет исполнять требования законодательства, то ему придется нести ответственность за нарушения. Если в установленные сроки не будет уплачен сбор, то по ст. 122 НК придется уплачивать штраф в размере 20% от размера платежа. Даже если человек по разным причинам не знает о том, что ему требуется уплачивать сбор, это не является основанием для освобождения от ответственности. Если же он откажется добровольно уплачивать налог и штрафы, то принудительным взысканием средств будут заниматься судебные приставы после принятия соответствующего судебного решения.

Когда уплачивается налог?

Практически каждый человек желает продать квартиру без налога. Срок, в течение которого нужно владеть недвижимостью, зависит от того, каким образом гражданин получил этот объект. Но если человеку нужно срочно продать свою квартиру, то он может воспользоваться другими способами снижения налоговой базы. Не всегда этими методами можно рассчитывать на освобождение от уплаты сбора, поэтому иногда налогоплательщикам все же приходится перечислять в бюджет небольшую сумму средств.

На основании ст. 220 НК выполнить данную процедуру нужно до конца апреля года, следующего за отчетным. Если платеж является слишком значительным, то гражданин может обратиться в отделение ФНС с заявлением о предоставлении рассрочки. При этом важно доказать, что финансовое состояние гражданина является настолько плохим, что он не может справиться с такой налоговой нагрузкой.

Когда передаются документы?

Если срок владения недвижимостью не превышает трех лет, то даже в ситуации, если не нужно уплачивать налог, гражданину придется передавать в ФНС определенную документацию. К ней относится и декларация 3-НДФЛ, подтверждающая, что налогоплательщик действительно может не перечислять в государственный бюджет какую-либо сумму средств.

Сдавать декларацию с другими бумагами необходимо до 15 июля года, следующего за отчетным.

Уплачивают ли налог пенсионеры?

Любой продавец задумывается о том, как продать квартиру без налога. Уплачивать сбор приходится любому человеку, если не соблюдаются требования законодательства по сроку владения. При этом не имеет значения возраст и материальное положение продавца. Поэтому даже пенсионеры, которые не являются трудоспособными гражданами, обязаны уплачивать НДФЛ при получении дохода от продажи недвижимости.

Для пенсионеров не применяются какие-либо льготные ставки или иные послабления. Они должны учитывать сроки, предусмотренные для всех налогоплательщиков. Если они по разным причинам не успевают перечислить нужную сумму в бюджет, то им придется уплачивать штрафы или сталкиваться с приставами.

Даже если продавцом является несовершеннолетний, за него все равно должны уплачивать налоги родители или опекуны. Это же правило относится к инвалидам, которые получают только пособие от государства. Поэтому люди при продаже недвижимости должны помнить о налоговых последствиях своего решения.

Заключение

Каждый человек желает продать квартиру без налога. Наследство в виде жилой недвижимости можно продать без уплаты сбора через три года владения. Это условие применяется ко всем объектам, полученным на основании безвозмездных сделок. Купленную квартиру можно продать без налоговых последствий только через пять лет.

Существуют и другие способы, позволяющие получить освобождение от уплаты налога или снизить налоговую базу. Но при их использовании придется в любом случае передавать в ФНС налоговую декларацию и другие документы. Если налогоплательщик по разным причинам не сдаст документы в налоговую службу или не перечислит нужную сумму средств в виде налога, то эму придется столкнуться с негативными последствиями своего решения.