Статья 678 ГК РФ: обязанности нанимателя жилого помещения
Статья 678 Гражданского кодекса РФ регламентирует основные обязанности нанимателя жилого помещения. Что нужно знать арендатору о правилах использования жилья, перепланировках и своевременной оплате по договору найма? Разберем действующую редакцию статьи, рассмотрим примеры из судебной практики и дадим рекомендации, как не нарушить закон при аренде квартиры.
Действующая редакция статьи 678 ГК РФ
Полный текст статьи 678 ГК РФ гласит:
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Разберем подробнее смысл каждой части.
В части 1 статьи говорится, что наниматель может использовать жилое помещение исключительно для проживания. Это означает запрет на коммерческое использование квартиры. Однако Жилищный кодекс допускает ведение индивидуальной предпринимательской деятельности при соблюдении ряда условий.
Наниматель также обязан обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии. Это подразумевает своевременный ремонт и устранение поломок.
Часть 2 статьи запрещает нанимателю производить перепланировку или переустройство без разрешения арендодателя. Например, переносить стены, менять сантехнику, устанавливать решетки.
В части 3 сказано, что наниматель обязан своевременно оплачивать аренду. За просрочку могут последовать штрафные санкции.
И наконец, часть 4 гласит, что наниматель по умолчанию сам оплачивает коммунальные услуги, если иное не оговорено в договоре.
Таковы основные обязанности нанимателя жилья согласно действующей редакции статьи 678 ГК РФ. Далее разберем самые важные моменты подробно.
Разъяснение ключевых моментов статьи 678 ГК РФ
Остановимся подробнее на самых важных обязанностях нанимателя.
Использование жилого помещения только для проживания
Эта норма означает запрет на использование квартиры в коммерческих целях. Нельзя размещать в жилом помещении офис, магазин, производство. Однако Жилищный кодекс допускает исключения.
Согласно статье 17 ЖК РФ, наниматель может вести индивидуальную предпринимательскую деятельность при соблюдении следующих условий:
- Он проживает в этой квартире на законных основаниях
- Его деятельность не нарушает права других жильцов
- Соблюдаются требования пожарной безопасности и санитарные нормы
То есть наниматель может работать на дому, не регистрируя квартиру как офис, если это не мешает соседям. Но нельзя размещать производство или миссионерскую деятельность.
Если выявлено использование жилья не по назначению, нанимателя могут выселить без предоставления другого жилья по решению суда (статья 293 ГК РФ).
Запрет на перепланировку без согласия наймодателя
Наниматель не может производить переустройство или перепланировку жилого помещения без письменного согласия арендодателя.
Под переустройством понимается установка новых инженерных сетей, сантехники, электропроводки. Перепланировка — это изменение планировки, например, снос или установка новых стен и перегородок.
Чтобы получить разрешение на ремонт с переустройством, наниматель должен:
- Направить наймодателю письменное уведомление о планируемых работах
- Получить от него письменное согласие
- Согласовать перепланировку в BTI и администрации
Без соблюдения этой процедуры перепланировка будет незаконной. Если из-за перепланировки пострадали другие жильцы, нанимателя могут обязать восстановить все в прежнем виде.
Обязанность своевременно оплачивать жилье
Наниматель должен строго в срок вносить плату за жилое помещение. В нее входит:
- Плата за наем жилого помещения
- Плата за коммунальные услуги
- Плата за содержание и ремонт жилья
При нарушении графика оплаты наймодатель может:
- Начислить пени
- Потребовать расторжения договора
- Подать в суд для взыскания долга
Поэтому нанимателю следует контролировать сроки оплаты, чтобы избежать проблем.
Таким образом, мы разобрали самые важные обязанности нанимателя жилья согласно статье 678 ГК РФ. В следующей части рассмотрим спорные вопросы применения этой статьи.
Проблемные вопросы применения статьи 678 ГК РФ
Рассмотрим наиболее спорные моменты в трактовке и применении статьи 678 ГК РФ.
Разница с нормами Жилищного кодекса
В статье 678 ГК РФ указано, что наниматель не может производить переустройство и реконструкцию жилья без согласия наймодателя. Однако в Жилищном кодексе говорится только о переустройстве и перепланировке.
Спорные ситуации с перепланировкой
Часто возникают конфликты, если наниматель сделал перепланировку, нарушив права других жильцов. К примеру, захватил часть мест общего пользования.
Разница договора найма и аренды жилья
Не всегда понятно, применима ли статья 678 ГК РФ к договору аренды жилого помещения или только к договору найма.
Доказывание использования жилья не по назначению
Бывает сложно доказать в суде, что наниматель использует квартиру не для проживания, а в коммерческих целях.
Разъяснения юристов и судебная практика по статье 678 ГК РФ
Рассмотрим, как трактуют статью 678 ГК РФ в комментариях юристов и судебных решениях.
В юридической литературе отмечается, что эта статья не вполне соответствует нормам Жилищного кодекса. Например, в статье 678 упоминается запрет на реконструкцию жилья, а в ЖК РФ - только о перепланировке.
В судебной практике статья 678 ГК РФ применяется не только к договорам социального найма, но и к договорам аренды жилья. Это следует из разъяснений Верховного Суда РФ.
При рассмотрении споров о перепланировке суд руководствуется правилом, что улучшение жилищных условий одного нанимателя не должно ухудшать условия других.
Таким образом, статья 678 ГК РФ трактуется расширительно и применяется с учетом норм жилищного законодательства.