Знание точной общей площади здания необходимо для расчета налогов, определения стоимости строительства и реконструкции, оценки рыночной цены объекта недвижимости. Однако подсчет общей площади имеет много нюансов и особенностей для разных типов зданий. В этой статье мы подробно разберем, как правильно посчитать общую площадь любого здания с учетом актуальных норм.
Что такое общая площадь здания и зачем ее считать
Общая площадь здания - это площадь всех помещений здания, включая несущие и ограждающие конструкции. Она определяется как сумма площадей всех этажей, в том числе подвальных, цокольных, мансардных и технических.
Знание точной общей площади здания необходимо для:
- Расчета налога на недвижимость
- Определения стоимости строительства и реконструкции
- Оценки рыночной стоимости объекта
- Получения разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию
- Расчета платы за коммунальные услуги
Кроме того, данные об общей площади вносятся в технический паспорт здания и другие документы. Таким образом, правильный подсчет общей площади имеет важное юридическое и финансовое значение.
Какие площади включаются в общую площадь здания
В общую площадь здания включаются:
- Площадь всех помещений, в том числе жилых и нежилых, независимо от их функционального назначения
- Площадь межквартирных лестничных клеток и лифтовых шахт
- Площадь технических этажей, чердаков, технических подполий
- Площадь подвальных и цокольных этажей
- Площадь внутренних стен и перегородок
- Площадь лоджий, балконов, веранд, террас
Таким образом, общая площадь здания - это сумма всех горизонтальных площадей между внутренними поверхностями наружных стен на всех этажах.
Какие площади не включаются в общую площадь здания
В общую площадь здания не включаются:
- Площадь подпольных каналов и технических подполий высотой менее 1,8 м
- Площадь чердачных помещений высотой менее 1,8 м
- Площадь технических этажей, предназначенных только для размещения инженерного оборудования
- Площадь портиков, тамбуров, наружных балконов и лестниц
- Площадь проемов для лифтовых и иных шахт
- Площадь атриумов и внутренних двориков
Также не учитывается толщина наружных стен при определении общей площади здания. Исключением являются стены из прозрачных конструкций (например, остекление), их площадь учитывается полностью.
Общая площадь здания всегда больше полезной, поскольку в нее включаются помещения, которые напрямую не используются (лестницы, коммуникации и др.).
При подсчете общей площади здания учитываются особенности различных типов зданий.
Жилые здания
В общую площадь жилого здания включается площадь жилых и нежилых помещений, в том числе балконов, лоджий, веранд, террас. Не включается площадь межквартирных лестничных клеток и лифтовых шахт.
Общественные здания
В общую площадь общественных зданий включается площадь всех помещений, а также балконов, галерей, антресолей, переходов. Площадь многосветных помещений учитывается только на одном этаже.
Производственные здания
В общую площадь производственных зданий входят все производственные, складские, административно-бытовые помещения, включая антресоли, площадки и этажерки, межэтажные лестницы и лифты.
Торговые здания
В общую площадь торговых зданий включаются торговые залы, подсобные, административно-бытовые помещения, помещения для приема, хранения и подготовки товаров. Также учитываются площади галерей и антресолей.
Таким образом, правила подсчета общей площади имеют некоторую специфику для разных типов зданий, которую необходимо учитывать.
Особенности подсчета общей площади пристроек и надстроек
Пристройки и надстройки являются частью здания, поэтому их площадь учитывается при подсчете общей площади.
В общую площадь здания включается площадь всех этажей пристроек, в том числе подвальных и цокольных. Площадь открытых неотапливаемых пристроек (террасы, пандусы, крыльца, наружные галереи) указывается отдельной строкой, но тоже учитывается в общей площади.
При надстройке этажей общая площадь здания увеличивается на величину площади всех новых этажей, включая площади балконов, лоджий, веранд, террас.
Порядок определения этажности здания при подсчете площади
Этажность здания определяется как количество этажей, включая подземные и технический этаж. При этом учитываются:
- Цокольный этаж считается этажом, если высота от пола до потолка не менее 2,5 м
- Мансардный этаж считается этажом, если высота потолка не менее 2 м на площади не менее 50% этажа
- Технический этаж считается этажом, если высота от пола до потолка не менее 1,8 м
- Подвальные этажи учитываются независимо от высоты потолка
Правильное определение количества этажей важно для расчета общей площади здания.
Подсчет общей площади здания общая площадь здания это по чертежам и проектной документации
Наиболее точный подсчет общей площади здания производится по проектной и разрешительной документации.
Для этого используются:
- Архитектурно-строительные чертежи здания
- Поэтажные планировки с указанием размеров всех помещений
- Экспликация помещений с указанием площадей
- Технический паспорт здания
На чертежах общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей и помещений с учетом стен и перегородок.
Расчет общей площади методом сплошной нивелировки
Если нет возможности точно определить площадь здания по проекту, применяют метод сплошной нивелировки.
При этом последовательно обмеряются и суммируются:
- Площадь по внешнему контуру здания на уровне цоколя
- Площадь всех помещений здания
- Площади лоджий, балконов, террас
Полученные данные суммируются. Также учитываются площади стен и перегородок.
Учет общей площади здания при определении кадастровой стоимости
Общая площадь здания напрямую влияет на его кадастровую стоимость, от которой зависит размер налога на недвижимость.
Чем больше общая площадь, тем выше кадастровая стоимость и налог на имущество. Поэтому важно правильно учитывать все параметры здания.
При значительном расхождении фактической и указанной в документах площади можно оспорить кадастровую стоимость и пересчитать налог.
Оспаривание общей площади здания
Если возникают сомнения в правильности определения общей площади здания, можно ее оспорить.
Для этого необходимо:
- Провести дополнительные обмеры площади здания
- Составить акт обмеров с указанием фактической площади
- Подать заявление о пересмотре площади в Росреестр
- Приложить документы, подтверждающие результаты обмеров
На основании предоставленных документов Росреестр принимает решение о внесении изменений в технический паспорт здания.
Последствия изменения общей площади здания
Если в результате оспаривания или переобмера были внесены изменения в сведения об общей площади здания, это влечет следующие последствия:
- Перерасчет кадастровой стоимости объекта
- Изменение размера налога на недвижимость
- Необходимость внесения изменений в договоры аренды (для нежилых помещений)
- Пересчет оплаты коммунальных услуг
Таким образом, корректировка общей площади здания влечет за собой ряд финансовых последствий.
Актуальные изменения правил подсчета общей площади
Правила расчета общей площади зданий периодически обновляются. Необходимо учитывать последние изменения:
- Утверждены единые требования к определению площади зданий и помещений
- Уточнен порядок учета лоджий, балконов, террас
- Изменены требования к минимальной высоте помещений
- Внесены уточнения для мансардных этажей
Все нововведения направлены на установление единых подходов к определению общей площади зданий.
Онлайн-калькуляторы для подсчета общей площади здания
Для упрощения расчетов общей площади здания можно использовать специальные онлайн-сервисы:
- Калькуляторы общей площади на сайтах BTI и Росреестра
- Мобильные приложения для расчета площади
- Онлайн-сервисы для архитекторов и проектировщиков
Такие инструменты позволяют быстро рассчитать площадь на основании исходных данных о размерах помещений.
Правила подсчета общей площади в разных странах
Подходы к определению общей площади зданий могут различаться в зависимости от страны:
- В США площадь указывается по внутреннему контуру наружных стен на каждом этаже
- В Европе чаще используется внешний периметр здания
- В Великобритании учитывается только жилая площадь
- В Германии в расчет берутся все этажи, включая подземные и мансарду
Также в разных странах по-разному учитываются лоджии, балконы, лестничные клетки.
Ошибки при определении общей площади здания
Типичные ошибки при подсчете общей площади здания:
- Не учитываются площади лоджий, балконов, веранд
- Неправильно определяется площадь мансардного этажа
- Не учитываются помещения с нестандартной высотой
- Ошибки округления при сложении площадей
- Неправильное измерение сложных геометрических фигур
Для исключения ошибок следует максимально точно замерять все элементы здания и фиксировать результаты.
Спорные моменты при определении общей площади
Часто возникают разногласия при подсчете таких элементов:
- Лоджии и балконы с остеклением
- Мансардные этажи со сложной конфигурацией
- Внутренние дворики
- Подвальные и цокольные этажи
- Площадь лестничных клеток и лифтовых шахт
В спорных случаях рекомендуется привлекать квалифицированных оценщиков и обмерщиков.
Актуализация данных об общей площади здания
Сведения об общей площади здания должны регулярно актуализироваться:
- После реконструкции или перепланировки
- При появлении расхождений фактической и учтенной площади
- При подготовке к продаже или сделкам с недвижимостью
- Для перерасчета кадастровой стоимости и налогообложения
Актуализация данных позволит избежать ошибок в документах и финансовых расчетах.
