Дарение квартиры: правила оформления, документы и особенности. Договор дарения квартиры

Получать подарки, безусловно, всегда приятно. Особенно радостным и порой неожиданным событием является дарение квартиры. Между близкими родственниками, как правило, устанавливаются доверительные отношения. Многие граждане, желая еще при жизни определить судьбу своего имущества, передают его безвозмездно кому-то из членов семьи. Рассмотрим далее особенности договора дарения квартиры. Образец документа также будет представлен в статье.

Общие сведения

Вообще, законодательство предусматривает несколько способов передачи имущества. Основными из них можно считать куплю-продажу, наследование, дарение. В последнее время владельцы недвижимых объектов все чаще выбирают последний способ. Это вполне объяснимо. Дарение квартиры между близкими родственниками можно оформить с минимальными затратами. При этом многие минусы, имеющие место при купле-продаже, превратятся здесь в плюсы.

Между тем процедура оформления дарения квартиры имеет ряд нюансов, которые необходимо учесть собственнику.

Общие правила налогообложения

По положениям 217 статьи НК, субъекты могут быть освобождены от уплаты налога с дохода при дарении квартиры близкому родственнику. Для правильного применения нормы следует обратиться к СК.

Согласно Семейному кодексу, к числу близких родственников относят:

1. Супругов.
2. Родителей и детей (усыновителей и усыновленных).
3. Внуков, дедушек/бабушек.
4. Сестер, братьев (неполнородных в том числе).

В остальных случаях при дарении квартиры получателю придется уплатить НДФЛ. Его размер составляет сегодня 13 %.

Специфика процедуры

Дарение квартиры близкому родственнику намного проще оформить, чем любую другую сделку. Заключение такого договора выгоднее во многих отношениях. К примеру, при дарении квартиры совершеннолетнему ребенку, состоящему в браке, родители могут не волноваться о том, что при разводе недвижимость делиться не будет. Такое имущество не будет признаваться совместно нажитым.

Особое значение при дарении квартиры (не родственникам в том числе) имеют гарантии, предусмотренные для собственника. В законодательстве закреплена возможность отменить дарственную в любой момент и потребовать возврата имущества в том виде, в котором оно было передано.

Субъекты права

Дарение квартиры могут осуществлять дееспособные совершеннолетние граждане. В законодательстве закреплены специальные правила для лиц, не достигших 18 л. Нормами не допускается передача имущества таких субъектов кому-либо, поскольку это действие приведет к уменьшению количества ценностей, принадлежащих гражданину.

Между тем лицо, не достигшее 18 л., вполне может быть одаряемым. Надо сказать, что на практике достаточно часто совершается дарение несовершеннолетним. Квартирой или иным недвижимым имуществом гражданин, однако, сможет распоряжаться только после наступления совершеннолетия.

Самостоятельное оформление

Бланк договора дарения квартиры между близкими родственниками стороны сделки могут заполнить самостоятельно. Обязательного заверения документа у нотариуса законодательство не требует.

Рассмотрим кратко образец договора дарения квартиры. В нем указывают:

1. Ф. И. О. сторон, данные документов, подтверждающих их личность.
2. Предмет договора. Здесь указываются наименование объекта, его адрес, существенные характеристики, позволяющие идентифицировать недвижимость (площадь, число комнат, этаж, наличие предметов мебели и прочего имущества в ней).

Обязательно должна стоять дата оформления и подпись участников сделки.

Нюанс

При дарении квартиры супругу или иному близкому человеку стоимость объекта можно не указывать. В этой сделке цена недвижимости не является существенным условием. Стоимость обязательно указывают при купле-продаже.

Внесение сведений в ЕГРН

По закону, все сделки с недвижимостью подлежат регистрации. Договор дарения квартиры не является исключением. В данном случае имеет место смена собственника, и сведения об этом должны быть внесены в реестр.

Для регистрации необходимо предоставить пакет документов. Для дарения квартиры нужны:

1. Правоустанавливающий документ (св-во о праве на собственность).
2. Паспорта участников сделки.
3. Заявление. Оно составляется в Регистрационной палате специалистом.
4. Договор. Он должен быть оформлен в 3-х экземплярах – два сторонам сделки и один – для Регистрационной палаты.
5. Справка об отсутствии налоговой задолженности. Собственник должен регулярно отчислять налог за свое имущество. Если образовалась задолженность, ее необходимо погасить до регистрации сделки.
6. Кадастровый паспорт. Его оформляют в БТИ.
7. Квитанция об уплате пошлины.

Дополнительные документы

Если собственник состоит в браке, ему необходимо приложить нотариально заверенное письменное разрешение на совершение сделки от супруга/супруги и св-во о браке.

Если участником сделки является несовершеннолетний, для оформления потребуется согласие органа опеки.

Законодательство допускает регистрацию договора доверенным лицом (представителем). В этом случае в пакет документов должна входить и доверенность. В ней указываются все полномочия гражданина.

Действия специалиста Регпалаты

Сотрудник самостоятельно заполняет заявление, забирает весь пакет документов. Взамен сторонам сделки выдается расписка. В ней указывается дата и время получения нового свидетельства.

Как правило, процесс оформления занимает не более 10 дней. Это время необходимо специалисту для проверки подлинности документов, полноты предоставленных сведений.

Если будут выявлены нарушения или предоставлены не все необходимые бумаги, собственнику будет направлено соответствующее уведомление. В нем будет указано, какие именно документы еще нужно предоставить, а также срок для их передачи в регистрационный орган.

Можно также зарегистрировать договор дарения квартиры в МФЦ. Сегодня в каждом муниципалитете действуют многофункциональные центры, где населению оказываются госуслуги. При обращении в МФЦ также нужно предоставить весь пакет документов. Заявление заполнит сотрудник центра. Единственный недостаток обращения в МФЦ – небольшое увеличение срока оформления свидетельства.

После получения одаряемым свидетельства он становится новым собственником недвижимости.

Обращение к нотариусу

Договор дарения квартиры многие граждане опасаются составлять самостоятельно. Это вполне понятно. Не все граждане хорошо разбираются в законодательстве и могут составить документ в соответствии с требованиями.

Обращение в нотариальную контору целесообразно и в том случае, когда при дарении квартиры у сторон возникли неразрешимые вопросы. Нотариус разъяснит все нюансы сделки, поможет составить юридически правильный документ. Это особенно актуально при дарении квартиры не родственнику.

Стоит также отметить, что договор будет оформлен в нескольких экземплярах. Один из них останется в нотариальной конторе. При необходимости всегда можно обратиться за получением заверенной копии документа.

Минусом обращения к нотариусу можно назвать дополнительные расходы. За составление договора и его заверение придется оплатить пошлину.

Особенности составления договора

Документальное оформление дарения представляет собой процесс удостоверения безвозмездной добровольной передачи собственником своего имущества и прав на него другому лицу. На практике документ, которым закрепляется сделка, получил название "дарственная".

Следует учесть, что закон запрещает возложение на одаряемого каких-либо обязательств. Речь, в частности, о предоставлении взамен денежных сумм, услуг и пр. Дарение – это безвозмездная сделка, и никакие вознаграждения не могут предусматриваться.

Кроме этого, недопустимо указывать в содержании договора условие о том, что недвижимость перейдет в собственность одаряемого только после смерти дарителя. Для определения судьбы имущества таким способом существует другой документ – завещание.

Одаряемый гражданин вправе отказаться от принятия подарка до оформления сделки.

Запреты

В законодательстве закреплены случаи, в которых дарение не допускается. Оно запрещено:

1. Представителями недееспособных и несовершеннолетних без разрешения органа опеки.
2. Работникам воспитательных и лечебных учреждений.
3. Сотрудникам органов соцзащиты, в которых находятся собственники имущества.

Сделка с несовершеннолетним

При дарении квартиры ребенку следует учесть ряд важных нюансов. В первую очередь, значение имеет возраст одаряемого.

Если несовершеннолетнему еще не исполнилось 14 л., то договор за него будет подписывать его законный представитель (родитель, усыновитель, опекун). Соответственно, регистрацию сделки будет осуществлять он же. Если ребенку уже больше 14, но меньше 18, подписывает документы он сам вместе с законным представителем. Соответственно, на процедуре регистрации ребенок также должен присутствовать.

В дарственной собственник может оговорить особые условия перехода прав на недвижимость к несовершеннолетнему. К примеру, могут быть указаны следующие обстоятельства:

1. Завершение обучения в вузе.
2. Госрегистрация брака.

Выполнение этих условий должно подтверждаться документами. До этого момента дарственная будет иметь силу, но зарегистрировать переход прав еще нельзя.

Если на момент заключения сделки в квартире прописан или живет несовершеннолетний, для оформления нужно получить согласие органа опеки.

Сохранение прав за собственником

Владелец квартиры может оставить за собой возможность пользоваться определенной ее частью – проживать в ней какое-то время или до смерти.

Свои права даритель определяет самостоятельно. Главное, чтобы они не ущемляли прав одаряемого и третьих лиц, а также не противоречили законодательству.

Отмена дарственной

Она допускается законом. На практике же отменить дарственную достаточно сложно. Для этого необходимо наличие одного из следующих обстоятельств:

1. Ухудшение здоровья собственника или качества его жизни вследствие передачи недвижимости.
2. Совершение одаряемым противоправных действий в отношении дарителя.
3. Отказ лица от принятия квартиры в дар.

Отмена дарственной осуществляется в рамках искового судопроизводства. Оспорить договор можно в течение 3-х лет с даты его оформления. Как показывает практика, дарственная оспаривается чаще всего в случае мошенничества. Такое преступление совершается обычно посторонними лицами, не являющимися родственниками собственнику.

Дарение доли квартиры между близкими родственниками

Передать можно не только весь недвижимый объект, но и его часть. Долю квартиры дарят также безвозмездно, без установления каких-либо встречных обязательств.

Принципиальных отличий в процессе оформления дарственной на часть объекта от дарения целого помещения нет. Однако есть несколько важный моментов, которые нужно учесть.

Во-первых, если недвижимость находится в долевой собственности, и владелец желает передать родственнику свою часть, ему нужно получить согласие от остальных сособственников. Оно должно быть удостоверено нотариусом. Если долевым собственником выступает несовершеннолетний, разрешение оформляет его законный представитель. Если даритель и одаряемый проживают в одной квартире и являются ее хозяевами, такое разрешение не требуется.

Стоит также учесть, что в договоре при указании характеристик объекта следует четко указать размер доли, подлежащей передаче.

Специфика начисления НДФЛ

Согласно НК, безвозмездные подарки считаются доходами. Как известно, они облагаются налогом в размере 13 % от суммы (стоимости).

Если одаряемым является не родственник собственника, то НДФЛ необходимо оплатить лицу, получающему имущество и права на него.

13 % установлено для резидентов РФ (граждан России и лиц, постоянно находящихся на территории страны в течение периода, закрепленного законом). Нерезиденты (иностранные граждане) при дарении квартиры должны перечислить в бюджет 30 % от стоимости объекта. Кроме того, им необходимо выплатить налог и в стране постоянного пребывания.

Стоит сказать, что между РФ и некоторыми государствами действуют специальные межправительственные соглашения. Согласно им, субъект, принявший в дар имущество, вправе заплатить налог только один раз.

Расчет суммы отчисления осуществляется на основании кадастровой стоимости.

Отчетность

Поскольку на одаряемого возлагается обязанность по уплате налога, он должен сдать в ИФНС декларацию по ф. 3-НДФЛ. К отчету прилагается копии паспорта плательщика и дарственной. Обычно в договоре стоимость объекта не указывается. Однако если сделка совершается между посторонними людьми, цену целесообразнее указать.

Если одариваемый является близким родственником собственника, то оснований для уплаты НДФЛ нет. Однако родство нужно будет подтвердить. При этом декларацию все равно заполнить и сдать придется. К ней нужно приложить, кроме документов, указанных выше, справку, удостоверяющую родство. Это может быть св-во о рождении, заключении брака и пр.

Декларация подается в ИФНС в году, следующем за годом, в котором плательщик получил подарок. При этом отчетность нужно сдать до конца апреля.

В случае непредставления декларации плательщику может быть вменен штраф, поскольку такое действие считается нарушением требований НК и рассматривается как налоговое правонарушение.

Что касается самого налога, то исчисленную сумму необходимо уплатить до 15 июля года, идущего после года совершения сделки. В случае неисполнения этой обязанности с субъекта может быть взыскано до 20 % от суммы НДФЛ. При этом уплата штрафа не освобождает лицо от обязанности отчислить налог в бюджет.

Альтернативный вариант

Некоторые граждане под видом купли-продажи совершают дарение. То есть, они составляют обычный договор на отчуждение имущества, но одна сторона деньги другой не передает. Делается это для того, чтобы не выплачивать НДФЛ. Дело в том, что если недвижимость находится в собственности не менее 3-х (если получена до 2016 г.) или 5-ти лет (если приобретена после 2016 г.), налог на доход не выплачивается.

Между тем данные действия нельзя назвать законными. Такие сделки считаются мнимыми, т. е. один договор заключается для маскировки другого, а участники не стремятся к наступлению надлежащих юридических последствий. Такие действия можно оспорить. Если сделка будет признана недействительной.

Определение стоимости объекта

Лицу, получившему недвижимость в дар, можно предоставить в ИФНС справу из БТИ или заключение независимого оценщика. Этот документ необходим для расчета налога. При этом любой документ, предоставленный контролирующему органу, будет проверяться. Если выяснится, что стоимость объекта занижена, ИФНС сделает перерасчет НДФЛ. А на плательщика может быть наложен штраф за предоставление недостоверных сведений об объекте обложения.

Расходы на оформление

Если стороны сделки не будут удостоверять ее у нотариуса, то нужно будет только заплатить пошлину при регистрации договора.

Еще одни затраты – оплата услуг оценщика. Работа специалиста БТИ обойдется дешевле, чем независимого эксперта. Но во втором случае нужный документ можно получить в сжатые сроки.

Если участники решат составлять договор у нотариуса и там же его заверять, то определенную сумму нужно будет потратить и на это. Если стороны желают только удостоверить сделку, затраты уменьшатся.

Некоторые граждане обращаются с юридические агентства, которые предоставляют полный комплекс услуг от составления договора до его регистрации. Стоимость работы будет чуть выше, чем если бы стороны делали все сами, однако при этом они сэкономят время и силы.

Дополнительно

Следует учесть, что объект, передаваемый в дар, должен быть свободен от ограничений и обременений. Кроме того, на недвижимость не должны претендовать никакие другие лица. В противном случае сделку просто не зарегистрируют.

Если обременения/ограничения все-таки есть, их необходимо снять.

Заключение

В настоящее время сделки, связанные с дарением недвижимости, стали весьма популярными. Как правило, их сторонами являются родители и дети (несовершеннолетние в том числе). Многие граждане хотят быть уверенными в будущем своих детей, желают при жизни определить судьбу своего имущества.

Лицо, намеревающееся передать квартиру или иное жилое помещение в дар, должно понимать значение этого шага. Зачастую дарится единственное жилье. Поэтому собственники прописывают в договоре условие о том, что до своей смерти они будут проживать в квартире. Как правило, одариваемый соглашается на это.

В договоре, однако, нельзя прописать обязанность будущего владельца содержать собственника и ухаживать за ним пожизненно, даже если недвижимость передается близкому человеку. В этом случае целесообразнее заключить соглашение о пожизненной ренте.

Выше говорилось, что в дарственной нельзя закрепить условие о том, что после смерти квартира переходит в собственность одаряемого. Во избежание проблем лучше оформить дополнительно завещание. В нем можно определить судьбу своего имущества на случай смерти.

Сторонам следует помнить о том, что дарственная подлежит обязательной госрегистрации, даже если собственник планирует сохранить за собой часть прав (владение и пользование). Без этой процедуры сделка не получит силы. Перед госрегистрацией необходимо позаботиться о юридической чистоте имущества. На нем не должно быть обременений или ограничений. К примеру, собственник не может подарить сданную в долгосрочную аренду квартиру. Для начала необходимо расторгнуть арендное соглашение или дождаться истечения срока его действия, а затем оформлять дарственную.

Стоит помнить также и о возможных расходах на оформление. Выбирать способ заключения сделки (у нотариуса или самостоятельно) должны сами участники. Главное, чтобы желание собственника было добровольным. Дарение под влиянием угроз или насилия не допускается. Если имущество и права на него были переданы недобровольно, сделку можно оспорить. При признании ее недействительной собственнику будет возвращено его имущество в натуре или компенсирована стоимость объекта.

Особое внимание стоит уделить уплате налога. Посторонние собственнику лица обязаны отчислить НДФЛ в бюджет. Близкие родственники владельца освобождаются от уплаты налога с доходов.