Когда квартира в ипотеке. Что не может делать в ней даже собственник, пока кредит еще не погашен

Покупка квартиры - огромная радость в каждой семье. Наконец свой уголок, который можно оборудовать по своему вкусу. Праздник омрачает только одна незначительная деталь. Квартиру куплена в ипотеку, а значит, за спиной собственника маячит "фигура" банка. И так будет до тех пор, пока долг не будет полностью погашен. Какие ограничения будет испытывать собственник ипотечного жилья, вы узнаете далее.

А кто владелец?

Распространено мнение, что если квартира находится в залоге у банка, то именно он является ее полноправным собственником. Это не так, точнее, не всегда. Если клиент перестает оплачивать кредит и долг превышает допустимый предел, банк действительно вправе через суд заявить об отчуждении имущества, чтобы путем его реализации вернуть выданные денежные средства, разумеется, вместе с процентами и штрафами.

Но это крайняя мера. Если клиент аккуратно оплачивает платежи, то на его собственность никто претендовать не будет. Собственно говоря, такое развитие событий выгодно и банку. Но пока хозяин полностью не погасит свой долг перед банком, на недвижимости будет обременение. В зависимости от условий кредитного договора, это подразумевает некоторые ограничения, о которых нужно знать.

Берем - сдаем

Эта схема становится уже классикой. Люди берут квартиру в ипотеку, а затем сдают в аренду, чтобы гасить долг. Схема рабочая, но нужно учитывать и собственные риски. Мало ли случаев, когда квартирант съезжал среди ночи, не только не оставив оплату, но и прихватив с собой телевизор. Добавьте к этому проблемы с соседями, если жильцы окажутся шумными, необходимость регулярно проверять состояние квартиры и выполнять ремонт.

Но это все сопутствующие риски. Главное, перечитайте кредитный договор. В нем может быть пункт, который гласит, что банк не разрешает передавать жилье в пользование третьим лицам. Если ситуация откроется, то банк попросит досрочно вернуть всю сумму долга.

Ремонт и перепланировка

По поводу ремонта банк свои условия диктовать не вправе. Никто не будет указывать, выбрать обои в цветочек или полосочку. Но если вы решились на перепланировку, то тут нужно очень хорошо подумать и все взвесить. Если ремонт, как правило, увеличивает стоимость недвижимости, то перепланировка может и уменьшать. Например, если вы решили объединить зал с кухней, то получаете "двушку" вместо "трешки".

Есть и более радикальные способы. Чтобы гарантировать ежемесячный заработок для погашения ипотеки, собственники "режут" трехкомнатную квартиру на три студии с общей кухней и санузлом. Обычно это сопровождается установкой дополнительных перегородок, обосабливающих каждую жилую зону. При этом при случайном затоплении соседей вам не избежать проверочной инспекции, которая зафиксирует и переделки. Их предпишут устранить в определенные сроки, что поставит бизнес под угрозу. А если информация дойдет до банка, вас обяжут вернуть деньги досрочно.

Последующая продажа

С одной стороны, вы вольны распоряжаться своим имуществом как хотите. Продажа - это такое же право собственника, и запретить ее банк не может. Но, защищая свои интересы, обязательно добавит проблем к поиску покупателя. Хорошо, если собственность расположена в центре города, новом доме с прекрасными видами из окна и шикарной транспортной развязкой. В этом случае велики шансы, что кого-то из желающих ее приобрести банк точно одобрит.

Главная сложность в том, что покупателю отойдет не только собственность, но и остаток долга. И если банк одобрил ипотеку бизнесмену со стабильным заработком, то вряд ли он захочет рисковать и передать обслуживание этого долга вчерашнему школьнику, работающему в магазине.

Дарение и наследование

Собственник жилья вправе решать и эти вопросы, причем никаких особых проблем с их юридическим оформлением не будет. Собственник вправе оформить договор дарения. При этом нужно учитывать, что дарить квартиру придется целиком. Следовательно, долги также перейдут к новому владельцу. Данную операцию нельзя назвать популярной, поэтому и особых пунктов по поводу дарения ипотечного жилья в кредитных договорах нет.

Собственник вправе оформить у нотариуса дарственную или написать завещание. В случае его смерти наследник получит в собственность обремененную недвижимость и должен будет продолжить выплачивать долг. Но при отсутствии завещания наследник и так сможет заявить свое право на имущество, вместе с которыми к нему перейдут и долги. Добавится сложностей только в том случае, если претендентов на наследство много, а договориться полюбовно не получается.

Регистрация, временная или постоянная

Сегодня в большинстве ипотечных кредитных договоров есть пункт, что собственник не может оформлять временную регистрацию в квартире. Сделано это, видимо, для того, чтобы обезопасить собственника от бизнеса и связанных с ним проблем. "Резиновые" квартиры периодически отслеживаются миграционными органами, а хозяева привлекаются к ответственности.

Если говорить о постоянной регистрации, то на нее имеет право сам собственник и члены его семьи. Другие люди будут считаться таковыми, если человек регистрирует их у себя в квартире на этом основании. Не забывайте о том, что постоянная регистрация - это обоюдная ответственность. Если человек откажется втянут в какие-то темные дела, то искать его придут к вам. Поэтому регистрировать стоит только самых близких.

Куда обратиться

Любые вопросы решаемы тем или иным способом. Поэтому, если у вас квартира в ипотеке, но при этом возникла необходимость провести в ней глобальную перепланировку, продать, подарить или срочно прописать приехавших родственников, обратитесь в отделение банка. Специалист, который закреплен за вами с момента оформления сделки, расскажет объективную информацию относительно вашего вопроса и найдет правильное решение.

Чего точно не стоит делать, так это обращаться к разного рода "помогайкам", которые за определенную плату обещают решить все вопросы, добиться одобрения кредита, любого разрешения от банка, списания долгов и др. Это будут зря потраченные нервы и деньги. Лучше обращаться напрямую к представителю банка и решать все вопросы непосредственно с ним.