Основания возникновения прав на землю: определение понятия

Общая характеристика оснований возникновения прав на землю приводится в ЗК. В 25 статье Кодекса сказано, что юридические возможности появляются на условиях, зафиксированных федеральными законами и ГК. Рассмотрим далее основания и порядок возникновения прав на землю.

Специфика института

Право собственности считается самой полной по содержанию юридической категорией. Согласно ГК, субъект может владеть, эксплуатировать объект и распоряжаться им. Общая характеристика оснований возникновения прав на землю указывает на то, что определение, приведенное в гражданском законодательстве, формирует фундамент всех отношений, касающихся имущества. Вместе с тем есть ряд нюансов, учитываемых в нормах. Фиксируя основания возникновения прав на землю, земельное право не может исключать какое-либо положение, закрепленное в ГК. Это обуславливается тем, что содержание института отдельная его отрасль изменять не должна. Вместе с тем во внимание принимается тот факт, что земля является специфическим правовым объектом. Соответственно, в ГК присутствуют положения о критериях регулирования отношений, касающихся реализации юридических возможностей обладателей. В частности, 209 статья в пункте третьем устанавливает, что эксплуатация, владение и распоряжение земельными участками осуществляется свободно. Однако действия обладателей не должны причинять ущерб природе и посягать на интересы других лиц.

Классификация оснований возникновения прав на землю

Условия приобретения юридических возможностей субъектов предусматриваются ЗК и ГК. В соответствии с гражданским законодательством, выделяют основания возникновения права частной собственности на землю. Юридические возможности лиц приобретаются:

1. По договору. Он может фиксировать сделку купли-продажи, обмена, дарения или иную форму отчуждения. Договорные основания возникновения прав на землю определены 218 статьей ГК.
2. В порядке наследования или вследствие преемства при реорганизации юрлица. Соответствующие условия закреплены пунктом вторым 218 статьи.
3. В рамках приватизации наделов, находящихся в муниципальной или госсобственности. Условия приобретения юридических возможностей установлены 217 статьей.

Законодательство может предусматривать и иные основания возникновения прав на землю. К примеру, приобретение юридических возможностей допускается в порядке приобретательной давности. Основания возникновения прав на землю у государства закрепляются 17-18 статьями ЗК. Юридические возможности приобретаются:

1. По федеральным законам.
2. По условиям, предусмотренным в ГК.
3. В рамках процедуры разграничения госсобственности на землю.
4. При безвозмездной передаче из федерального владения. Данное условие действует для регионов.
   

В 19 статье ЗК фиксируются основания возникновения права муниципальной собственности на землю. К ним относят:

1. Положения федеральных и принятых в соответствии с ними региональных законов.
2. В рамках процедуры разграничения госсобственности.
3. По условиям, установленным в ГК.
4. При безвозмездном предоставлении объектов из федерального владения.

В законодательных актах установлены случаи, в которых регистрация сделок с наделами является обязательной. Право индивидуальной собственности подтверждается свидетельством.

Отчуждение

В качестве основания возникновения и прекращения прав на землю выступает сделка. Под ней следует понимать действия субъектов, связанные с приобретением или отчуждением обязанностей и юридических возможностей. Сделки, в которых предметом выступает земля, заключаются письменно. Отчуждаться может только индивидуально-определенное имущество. Соответственно, к договору необходимо приложить оформленный в установленном порядке кадастровый паспорт на объект. Сделка, заключенная без него, может быть признана недействительной. Все договоры, предметом которых выступает земля, проходят госрегистрацию. Сведения о сделках вносят в ЕГРП.

Мена и дарение

Эти основания возникновения прав на землю имеют ряд специфических черт. Мена и дарение осуществляются в порядке, определенном в ГК. В ЗК не устанавливаются специальные правила для совершения таких сделок. В ГК предусмотрены определенные ограничения. Так, ничтожным будет условие предоставления участка после смерти собственника-дарителя. Отказ от надела после оформления признается добровольным. Право собственности у гражданина в такой ситуации прекращается и переходит к государству.

Сложности обмена

В качестве основной трудности при оформлении договора может выступать оценка участка как недвижимого объекта. Сложности обуславливаются тем, что по правилу, установленному 568 статьей ГК (п. 1), обмениваемые объекты должны быть (предполагаются) равноценными. Оценка считается примерной, если произведена сторонами. Если соглашения о стоимости обмениваемого имущества достичь не удалось, то участники сделки могут прибегнуть к помощи специалиста. Если профессиональным оценщиком будет установлено, что стоимость объектов не равнозначна, то сторона, предлагающая менее ценный из них, должна будет доплатить.

Равный доступ

Приобретение наделов в собственность производится по принципу, закрепленному в 15 статье ЗК. Норма предполагает равный доступ субъектов к получению имущества в законное владение. Однако из этого принципа есть несколько исключений:

1. Владелец сооружения или здания, располагающегося на чужом участке, обладает правом преимущественного приобретения либо аренды этой земли. Данное правило устанавливает 35 статья ЗК (п. 3).
2. Иностранцы, лица без гражданства, зарубежные организации, являющиеся собственниками сооружений, зданий, располагающихся на чужих участках, наделяются правом преимущественной аренды/покупки этой земли. Это правило предусмотрено в пункте пятом указанной выше статьи ЗК.

Наследование

Порядок реализации этого основания возникновения прав на землю регламентируется ГК и СК. Ключевые положения содержит наследственное законодательство. Преемство – односторонняя сделка. Для ее совершения достаточно волеизъявления одного из участников. В частности, речь идет о собственнике, который распоряжается своим имуществом на случай смерти. Наследование осуществляется согласно законодательству либо по завещанию. Оно является универсальным преемством, в котором в качестве субъектов права выступают обычно граждане. Каждое физлицо может завещать имущество, которое ему принадлежит, одному или нескольким людям. При этом они могут и не входить в число преемников по закону. Завещание составляется письменно, заверяется нотариусом.

Специфика процесса

В соответствии с 1181 статьей ГК, надел, право пожизненного владения им, принадлежащие собственнику, включаются в наследственную массу и переходят по общим основаниям, предусмотренным в Кодексе. На их принятие не требуется специальное разрешение. При наследовании участка или права пожизненного его владения переходят, кроме прочего, почвенный (поверхностный) слой, располагающиеся в его пределах водные объекты, если другое не предусматривается нормами.

Переход имущества из владения государством или МО

В соответствии со ст. 39.1 ЗК, основания возникновения изменения прекращения прав на землю следующие:

1. Решение органа госвласти или территориального самоуправления. Соответствующий акт будет выступать в качестве основания возникновения прав на землю, если она передается в рамках приватизации или в постоянную эксплуатацию (бессрочно).
2. Договор купли-продажи. Этот документ выступает в качестве основания возникновения права собственности на землю, если она приобретается за плату.
3. Арендное соглашение. Оно выступает в качестве основания возникновения права пользования землей.
4. Договор о безвозмездном предоставлении надела.

Важные моменты

Участки, находящиеся в муниципальной/госсобственности, по основным видам разрешенной эксплуатации которых предусматривается строительство сооружений, зданий, продаваться не могут. Исключение составляют случаи, определенные ст. 39.3 ЗК (п. 2), а также при проведении аукционов по правилам ст. 39.18 (для ЛПХ, ИЖС, КФХ и пр.). Особенности процедуры купли-продажи таких наделов устанавливаются в 37 статье Кодекса. В общем порядке реализация земли, находящейся в муниципальной/госсобственности осуществляется на торгах. Они организуются в виде аукционов, кроме случаев, определенных пунктом вторым ст. 39.3 ЗК. В качестве предмета торгов может выступать надел с установленными границами. Продавцом является исполнительная структура территориальной или госвласти, организатором – собственник либо специализированная организация, действующая в соответствии с договором. Решение о проведении торгов по продаже или аренде надела принимает уполномоченный орган, в том числе, по заявке юрлиц или граждан.

Особый случай

Согласно 35 статье ЗК, основанием возникновения права собственности на землю является переход в законное владение сооружения, здания, строения, находящегося на ней. При этом новый обладатель приобретает юридические возможности в том же объеме, в котором их имел продавец, с учетом долей (для нескольких хозяев). В последнем случае собственник части строения, здания, сооружения обладает преимущественным правом на покупку/аренду земли.

Исключения

Отчуждение сооружения, строения, здания, расположенных на земле и принадлежащих одному субъекту, осуществляется вместе с участком. Однако закон предусматривает несколько исключений. К ним относят отчуждение строений, зданий, сооружений:

1. Располагающихся на наделах, изъятых из оборота.
2. Находящихся на участках на условиях сервитута.

Еще одно исключение касается части объекта, которую невозможно выделить в натуре вместе с долей надела. Отчуждение строения, располагающегося на земле, ограниченной в обороте и принадлежащего одному субъекту, производится вместе с участком, если соответствующая сделка разрешена федеральным законодательством.

Ст. 44 ЗК

Рассматривая основания возникновения права собственности на землю, нельзя не сказать о ситуациях, когда действие юридических возможностей завершается. Этот процесс может быть принудительным либо добровольным. Например, основанием возникновения прав на землю является отчуждение объекта. При приобретении имущества один субъект получает, а второй – теряет свои юридические возможности. Прекращение прав может наступать вследствие отказа собственника от владения участком. Указанные действия предполагают добровольное волеизъявление лиц. Принудительное прекращение прав обуславливается изъятием земли у собственника по правилам, предусмотренным в ЗК и ГК. К таким случаям относят:

1. Обращение взыскания на надел по обязательствам его владельца.
2. Неиспользование территории по ее целевому назначению.
3. Эксплуатацию надела с нарушением норм.
4. Реквизицию участка.
5. Изъятие земли для муниципальных либо госнужд.
6. Отчуждение надела, которым данное лицо владеть не может.
7. Национализацию.
8. Конфискацию.
   

Приведенный перечень оснований принудительного прекращения прав собственников считается исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Особенности распоряжения

В Конституции предусматривается право граждан совершать единолично или совместно с другими лицами сделки, связанные с землей. Распоряжение наделами осуществляется свободно, если не причиняет ущерб интересам иных лиц и не наносит вред природе. Граждане могут отчуждать имущество в пользу любых лиц. Такие действия должны оформляться документально, согласно установленным в законодательстве требованиям. При этом во внимание принимаются:

1. Ограничения оборотоспособности наделов.
2. Специальные нормы, содержащиеся в ЗК относительно некоторых типов договоров. К примеру, особые положения предусматриваются в отношении соглашений о купле-продаже участков.

Распорядиться имуществом гражданин может и при совершении односторонней сделки – оформлении завещания. Все действия, связанные с отчуждением объекта, должны быть зарегистрированы.

Отказ владельца

Он реализуется путем направления в уполномоченный орган, производящий госрегистрацию, соответствующего заявления. Право собственности в таком случае будет прекращено с даты внесения сведений в ЕГРП. Отказ возможен только в отношении наделов, принадлежащих гражданам и юрлицам. Государство, субъекты и МО не обладают такой возможностью. После отказа от прав собственности в отношении объекта устанавливается режим бесхозяйной недвижимости.

Наделы, изъятые из оборота

К ним относят участки, которые заняты находящимися в госсобственности:

1. Национальными парками и природными заповедниками. Исключения составляют объекты, установленные ст. 95 ЗК.
2. Сооружениями, строениями, зданиями, в которых размещаются ВС РФ, другие войска, их формирования и органы, военные суды для постоянной деятельности.
3. Объектами ФСБ, ФСИН и органов госохраны.
4. Строениями, сооружениями, зданиями, в которых используется атомная энергия, пунктами хранения радиоактивных соединений и материалов.
5. Объектами, согласно типам деятельности которых сформированы административно-территориальные образования закрытого вида.
6. Инженерно-техническими сооружениями, коммуникациями, линиями связи, установленными для обеспечения защиты Госграницы РФ.
7. Гражданскими и воинскими захоронениями.
   

Объекты, ограниченные в обороте

К ним относят участки:

1. Находящиеся в границах особо охраняемых территорий.
2. Включенные в состав лесного фонда.
3. В границах которых находятся водные объекты, принадлежащие муниципалитету или государству.
4. Занятые особенно ценными культурно-историческими, археологическими объектами, а также включенными в Перечень всемирного наследия.
5. Предоставляемые для обеспечения безопасности и обороноспособности государства, деятельности ОПК, таможни.
6. Находящиеся в пределах административно-территориальных образований закрытого вида.
7. Переданные организациям транспорта. К ним, в том числе, относят морские, речные порты, вокзалы, аэропорты и аэродромы, сооружения навигационного обеспечения судоходства и воздушного движения, терминальные комплексы в пределах зон создания транспортных (международных) коридоров.
8. Предоставленные организациям связи.
9. На которых располагаются объекты космической инфраструктуры.
10. Располагающиеся под гидротехническими комплексами.
11. Переданные предприятиям, производящим наркотические соединения и ядовитые вещества.
12. Загрязненные радиоактивными материалами, опасными соединениями, подвергшиеся биогенному воздействию и иной деградации.
13. Находящиеся в пределах территорий, отнесенных к резерву для муниципальных и госнужд.

К ограниченным в обороте относят также участки, располагающиеся в 1-м и 2-м поясах зон санитарной защиты водных объектов, которые предназначены для обеспечения хозяйственно-бытового и питьевого снабжения.