Что такое закладная по ипотеке и зачем она нужна при оформлении ипотечного кредита на жилье? Давайте разберемся в тонкостях этого важного финансового документа.
1. Понятие и назначение закладной по ипотеке
Закладная по ипотеке - это ценная бумага, подтверждающая передачу недвижимости, купленной в кредит, банку в залог. Она гарантирует возврат банку денежных средств в случае неплатежеспособности заемщика. То есть если человек перестает платить по ипотечному кредиту, банк имеет право изъять у него квартиру и продать ее, чтобы компенсировать свои убытки.
Закладная нужна в первую очередь банку как кредитору. С ее помощью банк может без дополнительных доказательств обратить взыскание на заложенное имущество или переуступить право требования по кредиту другому лицу. Для заемщика отсутствие закладной ничем не грозит, если он аккуратно выплачивает долг. Однако банки настаивают на оформлении этого документа, чтобы снизить кредитные риски.
Получить ипотеку на квартиру без закладной можно далеко не во всех банках. Чаще всего на это идут только крупные и надежные кредитные организации вроде Сбербанка.
2. Содержание закладной по ипотеке
В соответствии с законом об ипотеке, закладная должна содержать следующие обязательные реквизиты:
- наименование "закладная", указание на ее документарную форму и уникальный регистрационный номер
- дату и место составления закладной
- наименование и адрес залогодержателя (банка)
- имя залогодателя (заемщика)
- сумму обеспеченного ипотекой обязательства
- размер процентов по этому обязательству
- срок и порядок исполнения обязательства
- описание закладываемого имущества и его оценочную стоимость
Кроме того, по требованию банка в закладную могут быть включены такие дополнительные пункты как штрафные санкции за нарушение графика платежей, указание страховой компании и другие условия ипотечного договора.
Закладная составляется в одном подлинном экземпляре. Существует также электронная закладная, которая регистрируется в специальном депозитарии и имеет юридическую силу наравне с бумажной. Ее преимущество в том, что она не может быть утрачена или испорчена.
3. Порядок оформления закладной по ипотеке
Закладная по ипотеке оформляется одновременно с ипотечным договором, до перечисления денег со счета банка. Этот документ готовят юристы банка на основании того же пакета документов, который был предоставлен клиентом для получения кредита:
- паспорт заемщика
- свидетельство о собственности на квартиру
- технический паспорт жилья
- справка о доходах
После подготовки черновика закладной банк приглашает клиента на подписание официального экземпляра документа. Это можно сделать лично в офисе банка или дистанционно при наличии электронной подписи. Далее банк регистрирует закладную в Росреестре в течение 1-2 недель. После этого выдает заемщику свидетельство о регистрации права собственности на квартиру с отметкой о наличии ипотечного обременения.
Оформление закладной - важный этап получения ипотечного займа. При его прохождении следует тщательно сверять данные в закладной и кредитном договоре, чтобы в дальнейшем избежать недоразумений.
4. Права и обязанности банка как залогодержателя
Основные права банка как залогодержателя закладной состоят в следующем:
- Обратить взыскание на заложенное имущество и продать его с торгов в случае просрочки заемщиком исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
- Передать свои права по закладной другому лицу по договору уступки требования или продать закладную полностью или частично на вторичном рынке.
- Потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства при утрате или повреждении заложенного имущества.
Однако есть и определенные обязанности у банка как залогодержателя:
- Прекратить залог после надлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и вернуть закладную заемщику.
- Нести ответственность за полную или частичную утрату закладной по своей вине.
- Не разглашать третьим лицам сведения о заемщике и его имущественном положении.
5. Права и обязанности заемщика по закладной
У заемщика как залогодателя тоже есть определенный набор прав при работе с закладной:
- Получить от банка после погашения ипотеки подлинник закладной с отметкой об исполнении обеспеченного ею обязательства.
- Потребовать от банка досрочно прекратить ипотеку в связи с досрочным исполнением долга.
- Запрашивать у банка выписку о размере оставшейся задолженности по кредиту.
Обязанности заемщика:
- Своевременно исполнять обеспеченное ипотекой обязательство.
- Нести риск случайной гибели или повреждения заложенного имущества.
- Уведомлять банк об изменениях в составе собственников недвижимости.
6. Изменение и погашение закладной
Вносить изменения в закладную можно только по соглашению между банком и заемщиком. Обычно это происходит в таких ситуациях:
- Меняется состав сособственников квартиры (к примеру, после развода).
- Проводится реструктуризация ипотечного кредита.
- Вносятся новые условия страхования недвижимости.
Для внесения изменений стороны подписывают дополнительное соглашение к закладной. Затем банк регистрирует эти изменения в Росреестре.
После полного погашения ипотеки банк накладывает на закладную отметку об исполнении обеспеченного ею обязательства и передает документ залогодателю. Последний самостоятельно регистрирует в Росреестре прекращение залога на основании этой закладной.
7. Последствия утраты или повреждения закладной
Утрата или существенное повреждение закладной чреваты определенными рисками как для банка, так и для заемщика. В частности:
- Затрудняется обращение взыскания на заложенное имущество.
- Осложняется удостоверение прав законного владельца закладной.
- Возможно мошенническое использование закладной третьими лицами.
В таких ситуациях банк выдает дубликат закладной, процедура получения которого занимает около месяца. Электронные закладные менее подвержены риску утраты или порчи.
8. Типичные нарушения при работе с закладной
На практике при оформлении и использовании закладных по ипотеке нередко встречаются различные нарушения и упущения. К числу наиболее распространенных относятся:
- Несовпадение данных в закладной и кредитном договоре.
- Отсутствие в закладной обязательных реквизитов, предусмотренных законом.
- Завышение банком оценочной стоимости закладываемого имущества.
- Нарушение сроков регистрации закладной в Росреестре.
Подобные нарушения могут повлечь для заемщика дополнительные риски при обращении взыскания на квартиру или отказ в госрегистрации закладной. Поэтому очень важно тщательно проверять все данные и соблюдать установленные законом требования при работе с этим документом.
9. Защита прав заемщика при нарушениях со стороны банка
Если банк нарушил права заемщика при оформлении или использовании закладной, то гражданин может обратиться за их защитой в следующие инстанции:
- В суд по месту нахождения банка с исковым заявлением о признании действий банка незаконными.
- В Банк России с жалобой на нарушение банком законодательства и нормативных актов.
- В Роспотребнадзор для проведения внеплановой проверки в отношении банка.
- В прокуратуру с заявлением о проверке законности действий банка и принятии мер прокурорского реагирования.
Кроме того, заемщик может обратиться за юридической помощью в общества по защите прав потребителей финансовых услуг.
10. Ответы на частые вопросы о закладных
Вопрос: Может ли банк изменить процентную ставку по кредиту после оформления закладной?
Ответ: Нет, банк не имеет права в одностороннем порядке менять условия кредитного договора, в том числе размер процентов, после выдачи и регистрации закладной.
Вопрос: Какая ответственность предусмотрена для банка за утрату закладной по его вине? Ответ: Банк обязан будет возместить убытки, которые это причинило заемщику, а также выплатить значительный штраф.
Вопрос: Можно ли оспорить закладную в суде? Ответ: Да, если в закладной указаны заведомо ложные или не соответствующие действительности данные, заемщик может оспорить ее в судебном порядке.
11. Выводы
Закладная по ипотеке - важный правовой и финансовый документ, играющий ключевую роль в отношениях между банком и заемщиком. Поэтому при ее оформлении и использовании необходимо соблюдать все требования законодательства и отстаивать свои законные права и интересы. Только тогда покупка жилья в ипотеку будет по-настоящему защищенной сделкой.
