В настоящее время переход права собственности на недвижимое имущество, в основном, осуществляется посредством купли-продажи. Такая сделка имеет место как на вторичном рынке, так и в новых домах, при участии в долевом строительстве или приобретении земли и частных домов.
В соответствии с договором купли-продажи право собственности на недвижимое имущество передается одним лицом другому. При этом документ необходимо регистрировать в уполномоченном органе (Росреестре). В большинстве случаев переход соответствующего права может состояться только после данного этапа. Однако этот момент может появиться и раньше, например, при заключении ипотечного кредита, когда подписывается акт приема-передачи недвижимости. Но такое право является ограниченным до того момента, пока не будет пройдена государственная регистрация.
Право собственности при ипотеке
В последнее время приобретение недвижимости часто сопровождается договором об ипотеке. При этом все имущество, передаваемое заемщику, становится предметом залога. Заемщик живет в приобретенном объекте недвижимости и пользуется им по своему усмотрению. В то же время главные права продолжают принадлежать банковскому учреждению.
В соответствии с законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ, имущество считается собственностью залогодателя. При этом действует следующее ограничение: условия жилья не должны становиться хуже.
Владелец вправе получать выгоду от объекта, если предусмотрен соответствующий пункт. Также он должен содержать имущество в порядке, оплачивать коммунальные и иные необходимые платежи. Договор купли-продажи с привлечением ипотечных средств может предусматривать в качестве залога не приобретаемый объект, а другую недвижимость, например:
- Участок земли.
- Комнату, квартиру или частный дом.
- Гараж, дачу и иные постройки.
- Сооружения промышленного или офисного типа.
Более того, предметом залога могут стать морские или воздушные суда. Свидетельство о праве собственности выдается тогда, когда пройдены требуемые юридические процедуры.
Ипотечный кредит может оформляться на двух и более собственников. Но при этом они должны находиться в согласии друг с другом по этому вопросу. У всех владельцев возникает свое право на определенную долю, даже если при этом не оформлено согласие других собственников.
Несмотря на то что недвижимость принадлежит лицу, которое заключило ипотечный договор, за ним признаются только определенные ограниченные права. Например, такой гражданин не может распоряжаться имуществом посредством продажи или обмена, не согласовав все моменты с кредитной организацией. Ограничения могут быть сняты только после того, как долг будет погашен полностью.
По договору
В каждом случае момент перехода права собственности на недвижимое имущество отличается рядом особенностей. Его сторонами являются физлица и юрлица. Собственность переходит от одного лица к другому в результате заключения гражданско-правового соглашения. Оно оформляется в письменной форме, после чего отправляется на регистрацию вместе с другими документами. Чтобы быть уверенным в правильности оформления, стоит доверить составление договора опытным юристам. Удостоверять документ у нотариуса не обязательно. Но стороны могут это сделать по своему желанию.
Переход права собственности на недвижимое имущество реализуется первоначальным или производным методом. Приобретение посредством покупки – это производный способ получения соответствующей привилегии.
Отдельно стоит сказать о приватизации. Данная возможность возникает только у физлиц. При этом заключается соглашение между органами госвласти, муниципалитетом или конкретным предприятием и физическими лицами. В данном случае не требуется ни нотариальное заверение, ни оплата государственной пошлины. Приватизация осуществляется в порядке, установленном на законодательном уровне.
Сделки могут носить не только двусторонний, но и односторонний характер. Примером последних является наследование. Существует два режима, в соответствии с которыми наследники получают недвижимое имущество, принадлежащее умершему гражданину:
- по закону;
- по завещанию.
Наследство принимается по истечении полугода со дня смерти гражданина. Если нет завещания, то имущество передается по закону. В этом случае действуют соответствующие очереди. К первой относятся самые близкие люди. Если их нет или никто из них не принял наследство, то имущество передается наследникам второй очереди и т.д
При пропуске предоставленного срока свое право на наследство можно восстановить через суд (таким же образом осуществляется признание права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество). При этом необходимо доказать уважительные причины, по которым гражданин не принимал наследство ранее.
Без договора
Какие причины можно назвать уважительными? Бывают случаи, когда признание права собственности на недвижимое имущество за гражданином может быть получено без наличия договора. При этом действует принцип приобретательной давности. В случае с недвижимостью срок составляет пятнадцать лет, в течение которых гражданин владел имуществом открыто и добросовестно.
Для оформления документов необходимо обратиться в судебный орган. На стороне ответчика в этом случае выступает бывший владелец. Если же он неизвестен, то ответчиком становится представитель регистрирующего органа. После вынесения судебного решения осуществляется государственная регистрация собственности.
Еще одним способом получения недвижимости является участие в кооперативе. Если гражданин становится членом данной организации, то возникновение права собственности на недвижимое имущество у него произойдет тогда, когда пай будет выплачен полностью. В результате кооператив утрачивает свои права. Однако гражданин как пайщик не исключается из организации.
Если юридическое лицо реорганизуется, то момент возникновения права собственности на недвижимое имущество у другого лица – это решение о проведении реорганизации. Документы для этой процедуры могут быть разными. Каждый из объектов должен регистрироваться по отдельности.
Недвижимость в наследство
Как указано выше, имущество может быть передано по наследству. Преемники официально станут собственниками тогда, когда закончится процесс оформления соответствующих прав. При этом фактическая регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества уже не будет иметь значения, так как можно свободно пользоваться недвижимостью и до этого времени. Однако если наследник планирует продать объект, сдать в аренду или совершить другие операции, то сперва ему необходимо получить документы в регистрирующем органе.
Без этого оформить любую сделку не представляется возможным. Если объект недвижимости достался сразу нескольким собственникам, то каждый из них может зарегистрировать право владения на свою часть. Тогда момент перехода права собственности на недвижимое имущество возникает после внесения соответствующей записи в Единый реестр.
Недвижимость по дарственной
Собственник может принять решение о том, чтобы передать свое право другому лицу на безвозмездной основе, то есть подарить недвижимость. Для этого необходимо оформить соответствующие документы, так как без них договоренность не будет иметь юридической силы. Так, заключается договор установленного формата, по условиям которого передается право собственности.
Договор является обязательным, несмотря на то что оплата при этом не производится. Но благодаря данному документу удастся в будущем избежать всевозможных споров с лицами, которые также были заинтересованы в недвижимости. Например, родственники прежнего владельца не смогут оспорить право собственности нового хозяина, если они претендовали на обязательную долю наследства.
Дарственная особенно важна тогда, когда недвижимое имущество принадлежит нескольким лицам. В этом случае для осуществления данной процедуры нужно получить письменное согласие от каждого совладельца соответствующей недвижимости. Если это условие не выполняется, то новому владельцу не удастся пройти регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.
Нежилая недвижимость
Могут иметь место ситуации, при которых гражданин, в собственности которого находится нежилое помещение (к примеру, гараж или склад), не оформляет на него необходимые документы. Но данная процедура обезопасит от возможных негативных последствий и не создаст вопросы у государственных структур при совершении сделок. Поэтому лучше это сделать.
Если право собственности РФ на недвижимое имущество нежилого типа не оформлено, то возможно возникновение следующих споров:
- Госорганы рассматривают его как самовольную постройку, не соответствующую установленным нормам.
- Наследственное имущество не было оформлено или правоустанавливающие бумаги утеряны, а потому вопрос передачи его наследникам остается открытым.
Чтобы подобные инциденты не возникли, нужно собирать необходимые документы и оформлять собственность в соответствии с действующим законодательством. Но иногда данное право может быть признано даже при отсутствии документов. Тогда для решения вопроса необходимо обращаться в судебную инстанцию.
При этом гражданин вступает в законные права после занесения записи в Единый реестр. Любые сделки, которые были совершены с нежилой недвижимостью до этого момента, признаются недействительными.
Длительность регистрации
Регистрирующий орган рассматривает заявление об установлении права собственности на недвижимое имущество в течение 10 дней, но не с того момента, как оно было подано. Отчет начинает отчисляться со дня оплаты государственной пошлины. Поэтому помимо необходимого пакета документа заявителю нужно приложить квитанцию, подтверждающую факт оплаты.
Порядок проведения государственной регистрации
Процедура может осуществляться одним из нескольких способов:
- Можно обратиться в Росреестр лично, подать заявление и необходимый пакет документов.
- Выслать копии документов по почте заказным письмом с уведомлением. Все копии должны быть заверены у нотариуса.
- Заполнить электронную версию заявления в интернете на электронном портале Госуслуг.
С этой целью нужно собрать следующие официальные бумаги:
- Заявление участников сделки.
- Удостоверения личностей.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
- Документ, подтверждающий основание права собственности.
- Соглашение.
- Акт приема-передачи недвижимости.
Один экземпляр договора останется в Росреестре. Размер государственной пошлины составляет 2 000 для физлиц и 22 тысячи рублей – для юрлиц. Но не все лица должны оплачивать государственную пошлину. Освобождаются от оплаты органы госвласти, Центробанк, малоимущие граждане.
Если в результате рассмотрения документов в регистрации будет отказано, то оплаченная государственная пошлина не возвращается. Но если оплата произведена в большем размере, то излишне уплаченная сумма вернется на счет заявителя.
Свидетельство или выписка из ЕГРП
Ранее в течение длительного периода времени свидетельство о праве собственности являлось основным правоустанавливающим документов. Оно выдавалось на бланке с разными степенями защиты. Данный документ, подтверждающий собственность, является бессрочным. Поэтому в настоящее время свидетельство не утратило силу как документ в отношении недвижимости, приобретенной ранее. Но при регистрации новых сделок выдается лишь выписка из ЕГРП, которая распечатывается на обычном листе А4.
Советы юриста
Момент перехода права собственности на недвижимое имущество происходит, как правило, при внесении записи в Единый реестр. Принцип действует при приватизации, договоре купли-продажи и приобретении в результате давности добросовестного владения. Но специалисты уточняют, что из этого правила есть исключения:
- При наследовании право собственности возникает с момента открытия наследственной массы. Об этом говорится в ст.1152 Гражданского кодекса.
- На основе положений, предусмотренных брачным договором, заключенным должным образом. В отношении этого основания сложилась соответствующая судебная практика.
- При членстве в потребительском кооперативе собственность переходит владельцу после выплаты пая.
- При реорганизации юрлиц момент перехода права собственности на недвижимое имущество – это завершение существования прежней организации.
В качестве правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, которые необходимы для совершения сделки, являются выписка из ЕГРП и договор между сторонами. Юристы советуют данные документы старательно хранить, так как они потребуются для совершения сделки или иных юридических действий в будущем.
