Индустриальные парки - это территории для размещения новых производств. Создание, управление и сервис

Чтобы разместить новые производства на территории, которая обеспечена инфраструктурой и энергоносителями, специально организуются индустриальные парки. Это образование должно быть снабжено всеми необходимыми условиями административно-правового плана. Управляется оно одной или несколькими специализированными компаниями.

Состав

Индустриальные парки - это особые промышленные площадки, на которых действуют независимые предприятия из разных или из одной отрасли. Территория для всех предприятий общая, потому производства, поделившие её инфраструктуру, очень часто связаны между собой, поскольку совместно создают добавленную стоимость и пользуются услугами управляющей компании - частной или общественной. У химиков индустриальные парки - это так называемые химические, на которых предприятия имеют гораздо более тесные отраслевые связи.

Существует Ассоциация индустриальных парков, где вырабатываются единые документы, в том числе и по некоммерческому партнёрству. Промышленные или индустриальные парки - это ещё и управляемый единым оператором специализированный комплекс целого ряда объектов недвижимости, где значится прежде всего земельный участок, затем производственные, административные, складские и прочие сооружения и помещения. На всей территории налажена транспортная и инженерная инфраструктура.

Признаки

Из обязательных признаков такая промышленная зона должна иметь прежде всего землю с конкретным видом разрешённого использования, то есть промышленную. Капитальное строительство основных специализированных объектов должно быть завершено. Инженерная инфраструктура должна быть налажена. Должна наличествовать управляющая компания.

Особое место отводится юридическим условиям. Как выше было упомянуто, должны быть юридически согласованы практически все пункты существования индустриального парка: по категории земли с видом разрешённого использования зданий, по оформлению согласований относительно пожарной и экологической безопасности. Все установленные законодательством требования и нормы должны неукоснительно соблюдаться, в том числе аренда промышленных помещений должна быть оформлена по закону.

Конкурентные условия

Для успешной деятельности индустриального парка необходимы многие составляющие: это и обилие трудовых ресурсов, и географически близкие рынки сбыта, прежде всего - транспортная доступность (здесь лучше всего интеграция всех доступных видов его - от авто- и железнодорожного транспорта до авиа- и водного). Инженерная инфраструктура должна быть хорошо развитой, а энергетические ресурсы - даже избыточными.

Резиденты разрешительных и административных процедур должны иметь возможность упрощённого порядка прохождения их. Помещения под производство в хорошо оборудованном индустриальном парке предельно приспособлены и современно оборудованы. Жильё для сотрудников и социальная инфраструктура не могут располагаться далеко. Промышленная зона обычно имеет возможность диверсификации или расширения производства. В работе успешного индустриального парка задействуются самые передовые инженерные решения.

История

Первое создание индустриального парка произошло в Англии в 1896 году. Видный финансист Эрнест Хоули купил десять гектаров берега Манчестерского канала, а затем начал думать, как распорядиться этой землёй. Он быстро выстроил помещение под производство, но - опять же - не под своё. Идея создать индустриальный парк формировалась постепенно. Сначала были созданы транспортная и инженерная инфраструктура.

Затем финансист решил сдавать в аренду промышленным предприятиям принадлежащие ему участки. Дело сдвинулось с мёртвой точки, и чуть позже Хоули участки начал продавать. Так на свет появился первый в мировой практике индустриальный Траффорд-парк. В 1910 году именно сюда Генри Форд принёс свою американскую мечту - первый в Европе автомобильный завод, а через десять лет уже более трёхсот фирм взяли с него пример и перевели свои офисы и производства из Америки в Манчестер. Так промышленные земли были освоены предприимчивыми людьми.

Значение

Чем является создание индустриального парка для его владельцев? Это facility management - управление объектами по особой форме аутсорсинга, когда предприятия-участники могут за счёт концентрации основной деятельности получать выгоду, побеждая конкурентов разнообразными способами. Здесь работают и синергия, и эффект масштаба, когда инфраструктура капиталоёмкая, уменьшаются траты на необходимые услуги, поскольку предприятия расположены компактно.

Девелоперская или управляющая компания осуществляет facility management, то есть даже пожарная охрана у индустриального парка может быть собственной. Используются все положительные факторы, в том числе и расположение, и местоположение индустриального парка, чем повышают его привлекательность, снижают собственные расходы на содержание производств. Появляется возможность расширять дело, открывая новые производства, поскольку аренда промышленных помещений на территории парка значительно ниже.

В России

От начала шестидесятых годов двадцатого века понятие индустриального парка стало использоваться всё более активно. В России же они начали появляться только в постперестроечное время, что было связано с автомобильной промышленностью и развитием химической отрасли. В подавляющем большинстве случаев открывали индустриальные парки в России западные компании.

К сожалению, на неприспособленных территориях, буквально в чистом поле, почти не задействуя готовые производственные площадки, коих с закрытием отечественной промышленности в стране огромное множество. Кроме того, законодательно статус индустриального парка в России пока не закреплён, но уже создана Ассоциация, и дело с мёртвой точки сдвинулось. Главное - подключить соответствующие службы, чтобы соблюдалась санитарная, экологическая безопасность, использование вредных и опасных веществ находилось бы под контролем, а водопользование осуществлялось по правилам.

Модели

Мировая практика разделяет существующие индустриальные парки на три основные модели.

1. Парк, который содержит инфраструктурная управляющая компания, предоставляющая предприятиям, кроме площадей для производств, ещё и ряд услуг и всю инфраструктуру. Чаще всего такая управляющая компания является собственником индустриального парка, но это не обязательное условие. Услуги её - часть свободного рынка, если рамочный договор не предусматривает потребление предоставляемых услуг в обязательном порядке.

2. Отдельные индустриальные парки, чаще мелкие, привлекающие компании для услуг со стороны либо поручающие управление инфраструктурой фирмам, разместившим на их территории свои производства.

3. Индустриальные парки с якорным инвестором (major user), который и выполняет все функции по управлению инфраструктурой.

Энергоснабжение и утилизация отходов

Энергия здесь рассматривается не только как электричество, но и как все остальные необходимые материалы, которые распространяются по трубопроводу и кабельным сетям: газы (водород, азот, кислород, сжатый воздух и так далее), вода (специальная, нужная для определённых производств, охлаждающая, обессоленная, техническая, питьевая и так далее), хладагенты (аммиак, фреон) и тому подобное. У производства пара особая роль, поскольку в индустриальных парках производство его не ограничивается нуждами парового отопления, есть многие производственные, повышающие коэффициент полезного действия работы, ТЭЦ.

Утилизация отходов - тоже одна из важнейших задач любой управляющей компании, поскольку делать это следует квалифицированно, поскольку на территории индустриальных парков бывает не только производственный и бытовой мусор, но зачастую и ядовитые отходы, для утилизации которых необходимо наличие специальных печей. Также нужны собственные очистные сооружения для производственных стоков.

Формат

Эксперты пришли к общему мнению о том, что является конкурентным преимуществом индустриальных парков. Это, конечно же, обеспечение инфраструктурой всех размещаемых производств, поскольку именно от этого и зависят успешность реализации данного проекта и все производственные сроки. Обустройство площадей для нескольких производств помогает экономить инфраструктурные затраты, к сотрудничеству с индустриальными парками такого плана гораздо легче привлечь инвесторов.

Девелоперы зачастую недооценивают сложность вопросов, касающихся организации инфраструктуры, поэтому возникают долгострои, а пустующие парки не могут работать на эффективность отрасли. Индустриальный парк должен иметь инвестиционную привлекательность. А таковым его может сделать только грамотно выстроенная инфраструктура. Обычные промышленные площадки именно отсутствием предложения необходимых услуг и отличаются от индустриальных парков.

Связи

Промышленной фирме, расположенной на территории индустриального парка, нет необходимости самостоятельно заниматься безопасностью или утилизацией отходов или логистикой. Обо всём этом заботятся владельцы парка или управляющая компания. Несмотря на то что здесь функционируют фирмы из разных или даже из одной отрасли, связи между ними выстраиваются незыблемые за счёт общих производственных процессов. Например, компания получает сырьё и производит некий материал, другая подхватывает цепочку и изготавливает из него полуфабрикат, после чего третья компания выпускает из полуфабриката готовый продукт.

Минимум перемещений делает его конкурентоспособным за счёт весьма привлекательной цены. Компании, расположенные на одной территории, не так сильно тратятся на услуги от инфраструктуры парка, поскольку расходы делятся на всех и получаются гораздо меньшими, чем если бы каждый организовывал собственную инфраструктуру. Эффективность растёт, поскольку все усилия направлены только на производство продукции. Направленность деятельности индустриальных парков концептуальна, резиденты пользуются специализированным сервисом. Уровень предоставляемых от инфраструктурного управления услуг неизменно высок, обстановка для ведения бизнеса благоприятна.

О поддержке

В настоящее время в России существует огромная потребность в поддержке и развитии индустриальных парков. Государство начинает заботиться об этом, предоставляя субсидии и налоговые льготы, специальные программы по кредиту. Довольно успешно работают такие парки в Калуге ("Грабцево"), где располагается завод "Фольксваген". Там общая площадь парка - более семисот тридцати гектаров, и только около семидесяти пока свободны.

Также можно привести в пример индустриальный парк "Ворсино", где помещение под производство получили такие заводы, как Nestle, НЛМК, Samsung и другие. Есть хорошо развитый парк на территории особой экономической зоны - Балтийский индустриальный парк (Калининград), там скоро начнёт работать даже собственный портовый комплекс. Такие успехи объясняются экспертами тем, что здесь наличествует обязательная и самая серьёзная поддержка государства. Местные проекты, поддерживающиеся только на региональном уровне, развиваются далеко не так быстро и не с таким размахом.