Что такое незавершенное строительство? Во времена нестабильной экономики ряд объектов, возводимых по договорам строительного подряда, оказываются "замороженными" на стадии возведения. Происходит это по разным причинам – нехватке финансов либо стройматериалов и т. п. В таких ситуациях можно вести речь о незавершенном строительстве.
Объект незавершенного строительства – определение
Что же это за объекты? В действующем законодательстве прямого определения данного термина не содержится. ГК РФ в своей статье номер 130 (часть 1) относит к недвижимости (недвижимому имуществу) все то, что связано с землей (недра, земельные участки и т. п.). Главный признак недвижимого объекта – его невозможно перемещать без нанесения назначению его несоразмерного ущерба. Сюда можно отнести также возведенные строения и те самые "незавершенные" объекты, о которых пойдет речь. Вывод здесь один – действующее законодательство однозначно относит "незавершенку" к категории объектов недвижимости.
Таким образом, Градостроительный кодекс РФ толкует понятие подобного объекта как здание (либо строение, сооружение), процесс строительства которого не завершен. Сюда не относятся временные постройки – речь идет о киосках, навесах и т. п. Судебная практика показывает, что в конкретных спорах судьям приходится обращаться к юридическому статусу объектов незавершенного строительства, то есть их правовому режиму.
Например, если на земельном участке имеется уже возведенный фундамент со стенами здания, то переместить данный объект невозможно, не нанеся ему несоразмерный ущерб. Таковой по определению относится к недвижимости. Вывод: определяя статус спорного объекта, суд в первую очередь берет во внимание его существенные физические свойства, и уже затем – наличие либо отсутствие госрегистрации прав на него.
Не все так просто
В то же время в судебной практике полно споров по данному вопросу. Разброс мнений по данному вопросу весьма широк. Часть правоведов считает объектом незавершенного строительства любое здание, находящееся в процессе реконструкции либо возведения, пока не имеющее разрешения на ввод в эксплуатацию. Данное определение не учитывает того немаловажного обстоятельства, что процесс строительства объекта порой может быть прекращен либо законсервирован по самым разным причинам.
Если исходить из последнего определения, данные объекты недвижимости уже невозможно назвать образцами незавершенного строительства. В то же время их не отнесешь и к совокупности стройматериалов, так как часть из них, будучи применена в постройке, утратила свои изначальные свойства.
Статья номер 219 ГК РФ гласит, что право собственности должно быть зарегистрировано в том числе и на вновь создаваемое имущество, которое можно отнести к категории недвижимости. Именно под данное определение попадают объекты "незавершенки".
Как распознать "незавершенку"?
Рассмотрим основные требования к объекту незавершенного строительства:
- Имеющаяся прочная связь с участком земли, на котором объект возводится (с указанной выше невозможностью перемещения без нанесения ущерба).
- Индивидуальное назначение объекта.
- Наличие факта приостановки, консервации либо окончательного прекращения процесса строительства данного здания (сооружения).
Определимся окончательно: под подобным объектом можно подразумевать определенную единицу недвижимости, строительные работы на которой прекращены, приостановлены либо законсервированы.
Признание права собственности на объект незавершенного строительства
Если ранее таковые законодательством рассматривались в виде совокупности стройматериалов совместно с вложенным трудом и не относились к предметам гражданско-правовых сделок, то с внесением изменений в ГК РФ (в его статью номер 130) они оказались включенными в перечень вещей, относящихся к недвижимости. О первоначальной государственной регистрации объекта незавершенного строительства, согласно одной из наиболее распространенных точек зрения, следует вести речь с момента прекращения в отношении него договора подряда.
Именно такой подход чаще всего преобладает в существующей судебной практике. В новой редакции закона регистрация прав собственности на подобные объекты больше не обусловлена необходимостью совершать с ними определенные сделки. Какой отсюда следует вывод? Степень готовности подобного объекта относится лишь к описательным критериям. После осуществления процедуры госрегистрации согласно установленному законом порядку подобная постройка юридически может быть отнесена к объектам гражданского права со всеми вытекающими последствиями.
То есть можно говорить о возникновении совершенно нового, целостного и самостоятельного правового объекта. Права на объект незавершенного строительства регистрируются административным порядком на основании перечня определенных документов. Кроме того, подобное право может быть признано согласно судебному решению.
Законодательные тонкости
Относятся подобные дела к арбитражным и судам общей юрисдикции. Наиболее сложный вопрос в данной категории споров – кому именно отдать право собственности – инвестору, заказчику либо подрядчику. В данной ситуации много противоречий и юридических нюансов. При рассмотрении подобной категории дел в качестве доказательств принимается ряд документов, содержащих подтверждение права собственности на участок земли, наличие разрешения на строительство, совокупность проектной и прочей документации на объект капитального строительства и т. п.
К сожалению, правовые нормы в данной области отношений содержат целый ряд противоречий, в связи с чем законодательство в этой части может быть истолковано в достаточно широком смысле. Это ведет к злоупотреблениям со стороны различных заинтересованных лиц. Следует упомянуть, что данные правовые отношения нуждаются в дополнительной более детальной регламентации с целью устранения имеющихся пробелов в юридических актах и достижение единства в существующей судебной практике.
Поговорим об участке с незавершенным строительством
Для возможности оформления незавершенного строительства тот земельный участок, где оно ведется, обязан находиться в собственности, аренде либо владелец его должен обладать правом наследуемого пожизненного владения или бессрочного пользования. Согласно определению (напоминаем, к недвижимости относится все то, что связано с землей прочно и не может быть перемещено без нанесения объекту несоразмерного ущерба) отсюда следует, что обладание капитальным фундаментом – непременное требование к тому объекту, который претендует на подобное звание.
Возводимый объект незавершенного строительства по определению не может являться предметом договора такого подряда, действие которого не прекращено. В противном случае (ГК РФ, статья номер 740) подрядчик продолжает обладать правом продолжения работ, то есть будут иметь место права так называемых третьих лиц. Как гласит закон номер 122-ФЗ в своей статье номер 25, правообладание подобным незавершенным строительством невозможно без разрешения на строительство, наличия проекта с подробным описанием объекта и документов, регламентирующих права на участок земли.
Если все перечисленные выше условия соблюдены, владелец "незавершенки" имеет полное основание оформить объект капитального строительства в собственность. До регистрации их любая связанная с объектом сделка законом не будет считаться действительной.
Другой немаловажный момент – правильно оформить право на тот земельный участок, который занят под "недострой". Статья номер 222 ГК РФ гласит, что если недвижимость возводилась на не предназначенном для данной цели земельном участке, то она получает статус самовольной постройки. Приобретение права собственности на таковую в данном случае невозможно, и возведенный объект подлежит сносу.
Какие документы требуются для оформления незавершенного строительства?
Пакет необходимых бумаг состоит из:
- Заявления о регистрации объекта незавершенного строительства (прав собственности на него).
- Удостоверяющего личность документа.
- Квитанции по уплате госпошлины.
- Документов на участок земли – свидетельства права собственности либо договора аренды.
- Разрешения соответствующих органов на ведение строительства на данном конкретном участке.
- Полученное в органах БТИ описание (технический план объекта незавершенного строительства).
Весь пакет документов сдается в регистрационную палату.
Как происходят сделки с такими объектами?
Как уже было упомянуто, оформленный должным образом объект "незавершенки" считается недвижимым имуществом. Именно потому любая сделка по купле или продаже незавершенного строительства аналогична сделке с любой другой недвижимостью. Покупатель, желающий приобрести "незавершенку", должен уделить внимание следующим моментам:
- наличию подтверждающих регистрацию объекта документов;
- присутствию решения органов власти о выделении под строительство земельного участка;
- плану вышеупомянутого объекта незавершенного строительства;
- наличию всей полагающейся документации (технической и проектно-сметной) ;
- документам, которые подтверждают расторжение подрядного договора на строительство объекта.
Все данные с характеристиками имущества, включая местонахождение его на территории участка, в обязательном порядке указываются в договоре о купле-продаже недвижимости.
Составляется подобный договор по строго определенному образцу, обязанному к соблюдению всеми участниками сделки.
Особенности составления договора о купле-продаже "незавершенки"
- Составление его обязательно в письменной форме с государственной регистрацией. Если форма договора не соблюдена, это ведет к его недействительности.
- Как и при любых сделках, должны быть указаны подробные данные сторон участников договора – с паспортными данными, адресами проживания и т. п.
- Предмет договора обязан быть четко определен, то есть имеющиеся в нем данные должны позволять с точностью установить, о продаже какого именно объекта идет речь. К таким данным прежде всего относится адрес, по которому расположена постройка.
Необходимо учитывать, что имеются как "строительный", так и "почтовый" адреса. "Строительный" адрес указывается в разрешении на постройку и определяет место, в котором предоставлен участок для возведения объекта. "Почтовый" адрес может ему не соответствовать. Он бывает присвоен дому лишь по завершении процедуры сдачи приемочной комиссии. Подобные разночтения следует учитывать при составлении документации на планируемое приобретение.
Помимо прочего, обязательно должна указываться цена объекта.
Обязан быть подробно перечислен круг лиц, обладающих правом пользования.
Права на продающуюся недвижимость третьих лиц должны быть соблюдены. При совершении сделки предупредить об этом покупателя – обязанность продавца. Речь может идти о правах нанимателей, арендаторов, имеющемся залоге либо пожизненном пользовании. В случае неисполнения подобных обязательств покупатель вправе требовать снижения цены продажи либо полного расторжения договора с возмещением всех убытков.
Окончательная передача недвижимости между продавцом и покупателем с принятием его последним происходит в момент подписания сторонами т. н. передаточного акта.
Какие объекты считаются самовольными постройками?
Согласно закону, таковыми могут считаться любые строения, сооружения, дома, возведенные на участках земли, не отведенных для данных целей, созданные без полученных на то разрешений, построенные со значительным нарушением градостроительных и прочих норм и правил. Если присутствует в наличии хотя бы один из признаков, указанных выше, строение относится к самовольным постройкам. Приобретение права собственности на него невозможно за исключением случая постановления об этом судебного органа.
Какие документы подтверждают окончание действия договора подряда строительства?
Ими могут быть:
- Соглашение сторон либо судебное решение о расторжении подобного договора.
- Акт о приемке-сдаче объекта по завершении подрядчиком определенного этапа работ совместно с соглашением о приостановлении дальнейшего действия договора подряда.
- Прочие документы об окончании договорных отношений законным способом (речь может идти о невозможности исполнения, ликвидации подрядчика и т. п.)
Если возведение объекта недвижимости происходило несколькими лицами, между всеми участниками строительства мог заключаться договор простого товарищества. Речь идет в данном случае об общей долевой собственности на указанный объект. В случае привлечения финансовых средств инвесторов застройщиком речь идет о невыполнении обязательств заказчика перед инвесторами по причине невозможности завершения строительства. Тогда прав на конкретную часть объекта у инвесторов не возникает.
Как оформить жилой дом в "незавершенку"?
Если вы хотите свой объект незавершенного строительства (жилой дом) оформить должным образом, вам следует наведаться по адресу, где расположен территориальный отдел градостроительства и архитектуры. С собой не забудьте прихватить пакет документов, состоящий из:
- Заявления о регистрации либо вводе в эксплуатацию.
- Паспорта (другого удостоверяющего личность документа).
- Необходимых документов на землю.
- Всех необходимых разрешений и согласований на застройку данного участка.
- Проекта возведения вашего коттеджа.
- Технических условий, касающихся обеспечения объекта инженерными коммуникациями.
- Квитанции на оплату госпошлины.
- Кадастрового паспорта на ваше строение.
В последнем содержится краткая информация о возводимом доме с графическим планом территории. Подобный документ обязательно должен включать кадастровый паспорт того участка, на котором располагается дом. В случае продажи дома без такого паспорта сделка не будет проведена. Технического паспорта объекта незавершенного строительства в таком случае не требуется, но в качестве приложения к кадастровому паспорту обязан иметься технический план на любой дом, даже недостроенный.
Что делать, если документы отсутствуют?
Если сильно постараться, возможно оформление "незавершенки" даже при отсутствии нужных бумаг. В этой ситуации следует действовать так, как будто бы строительство коттеджа только начинается. Пошаговый план действий состоит из:
- Написания заявления на получение всех необходимых разрешительных документов, без которых вы будете всего лишь самовольным застройщиком.
- Оформления заказа на готовый проект дома, аналогичный возведенному, с обязательным его утверждением.
- Составления совместно с представителем БТИ технического плана строения.
- Заказа в кадастровой палате паспорта объекта.
Со всем собранным пакетом документов следует пройти процедуру регистрации в отделе архитектуры и градостроительства.
В качестве альтернативы возможно написание в органы БТИ заявления об оформлении работниками бюро объекта – вашего недостроенного дома. Это достаточно расходный вариант, но экономит ваше время и нервы.
Если речь идет о недостроенной даче, пакет документов несколько упрощен – можно не предъявлять разрешение на строительство и ограничиться лишь кадастровым планом. В случае возведения коттеджа или жилого загородного дома пакет документов обязан быть в полном составе.
Облегчить оформление всех необходимых бумаг можно в случае заказа или покупки типового проекта жилого коттеджа у проверенной строительной компании.
Как передается незавершенное строительство?
Так же, как и в случае с законченным объектом, передача производится путем составления и подписания соответствующего акта, именуемого актом приема-передачи. Когда речь идет о незавершенном строительстве, требующем доведения до готовности либо совершения определенных работ (например, отделочных), весь состав подобных недоделок должен быть отражен в подписанном на момент приемки договоре.
На основании утвержденного акта приемки могут быть окончательно оплачены выполненные по условиям контракта работы.
О правах на "незавершенку"
Не секрет, что в последние годы и десятилетия ситуация на рынке строительства является экономически нестабильной. В данном случае из всех видов объектов незавершенного строительства мы ведем речь о некоммерческой недвижимости, то есть о жилье. Многочисленные случаи из практики говорят о том, что весьма и весьма часто при наличии финансовых проблем застройщики пытаются затянуть процесс передачи дольщикам фактически возведенных помещений. Порой же они и вовсе выбирают процедуру своего банкротства.
Что же делать дольщику, чтобы защитить собственные законные интересы? В такой ситуации на помощь придет возможность признать право его собственности на ту недвижимость, которая входит в состав объекта незавершенного строительства (долевого). Для этого следует обратиться в суд.
Занимаясь сбором документов на оформление иска к не выполнившему собственные обязательства застройщику, следует учитывать ряд моментов:
- Подобные категории дел рассматриваются судами по месту нахождения (территориально) того объекта долевого строительства, о котором идет речь.
- Подразумевается фактически завершенный, но не введенный в эксплуатацию объект. Если застройщик тянет время (то есть речь идет о просрочке в исполнении его собственных обязательств), данное обстоятельство не может служить основой для судебного обращения с целью признания прав собственности дольщика на объект.
Порой в судебной практике встречаются (в виде исключения) примеры, когда право собственности на долю объекта признавалось при степени готовности объекта незавершенного строительства от 75%. Но данные случаи можно рассматривать скорее как исключение. Вероятность получения удовлетворяющего судебного решения высока в том случае, когда степень готовности возводимого здания – 90% и выше. Причем предоставление суду доказательства готовности дома – непосредственная забота дольщика (истца).
Кроме того:
- В своем исковом заявлении дольщик не может требовать признания прав собственности целиком на весь объект "незавершенки". Его право – претендовать лишь на соразмерную часть объекта, обозначенную в заключенном с застройщиком договоре. Часто юридически неграмотные дольщики оформляет исковое требование о признании прав собственности на "квартиру", "гараж" либо "машиноместо". Здесь следует пояснить, что пока единица долевого строительства официально не сдана в эксплуатацию, в правовом смысле ее нельзя расценивать в качестве полноценной недвижимости.
- Возникновение этого права собственности возможно лишь на объект, имеющийся в наличии, местоположение в рамках строящегося объекта (здания, дома) которого может быть четко идентифицировано. Делается это исходя из условий договора и имеющейся проектной документации.
- Право на обращение в суд с подобным иском дольщик имеет лишь в случае полного исполнения собственных обязательств по договору с застройщиком в части оплаты.
В случае проведения процедуры банкротства в отношении застройщика признание подобного права на квартиру или другую единицу долевого строительства возможно лишь тогда, когда имеется в наличии разрешение на ввод ее в эксплуатацию, а сторонами подписан передаточный акт до той даты, когда арбитражный суд принял заявление о банкротстве.
