Подавляющему большинству граждан любой страны хочется спокойно и честно трудиться в полной уверенности, что их работа приумножает благосостояние семьи. Поэтому такие дорогостоящие и ограниченные в количестве объекты, как участки под застройку, поля, огороды и прочие территории разной формы собственности должны быть определены однозначно во всех возможных в каждой ситуации характеристиках. Такое положение вещей полностью устраняет возможности мошенничества и территориальных споров.
Земля - это недвижимость
Все сведения о земельных территориях, принадлежащих государству, муниципалитетам, частным лицам находятся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Можно выделить три основных типа такой собственности: земля, жилье и нежилые помещения.
Земля - это недвижимость в полном смысле этого слова. Она так же, как и жилье была, есть и будет в сфере интересов любого здравомыслящего гражданина. Земля редко исчезает совсем (например, уходит под воду). Иногда ее делают непригодной к использованию люди, не заботящиеся о будущем своих потомков. С ростом населения стоимость большинства участков растет, особенно в крупных городах, так как создание жилой и нежилой недвижимости неотъемлемо от земельных территорий, которые, казалось бы, достались всем бесплатно от природы. Особенно парадоксально, что самые крупные загрязнения природы производят люди, собственным трудом добывшие земельные участки для ведения собственного бизнеса и знающие всему цену.
Категории земель
Одним из самых эффективных инструментов для сохранения качества земель и контроля над их использованием является деление всех угодий страны на категории, отражающие их возможное назначение. Такой принцип учета позволяет налагать запрет на иную деятельность на определенных территориях для физических и юридических лиц. В ЗК РФ названы их категории:
- Земли сельскохозяйственного назначения.
- Поселения.
- Земли для объектов промышленности, энергетики, связи и подобного.
- Особо охраняемые объекты(например, памятники культуры).
- Лесное хозяйство.
- Водный фонд.
- Резерв.
Невозможно планировать какую-либо деятельность, связанную с привлечением новых земель, не учитывая их целевое назначение, отраженное в документации на каждый клочок территории РФ.
Публичная кадастровая карта
Она была создана для таких целей:
- Ограничить загрязняющую деятельность людей.
- Создать информационную базу для полноценного функционирования рынка земли.
- Защитить права собственников земли и людей, вступающих с ними в земельные отношения.
- Чтобы существовали законные основания для решения спорных вопросов, касающихся земельных участков.
В ее основу положены приблизительно 40 миллионов карт (планов) объектов землеустройства во всех регионах страны и немного меньшее количество участков не описано, так как до 2001 г. процедура точного установления границ (межевание) была необязательной. Такая ситуация сложилась к 2018 году.
Электронная кадастровая карта создана правительственной службой Росреестра. Согласно Постановлению Правительства РФ 2009 г. No 621, карта (план) объекта землеустройства передается в ЕГРН в электронном представлении. Доступ к электронной карте открыт любому пользователю онлайн на портале Росреестра и на многих сайтах, легко находимых популярными поисковыми системами.
Информация, содержащаяся в карте:
- Адрес земельного участка.
- Площадь с небольшой погрешностью.
- Кадастровая стоимость.
- Дата занесения участка в реестр.
- Форма собственности.
- Целевое назначение.
- Разрешенное использование территории.
- Воспроизведение границ.
- Кадастровый номер.
Кому это нужно
Публичная виртуальная карта, базирующаяся на множестве разрозненных карт (планов) объектов землеустройства, позволяет профессионалам, связанным с земельным делом и недвижимостью, добывать необходимые для своей дальнейшей работы и безопасности клиента факты в разы быстрее. Картой должен воспользоваться каждый гражданин, собравшийся заключить сделку, связанную с недвижимым имуществом, дабы избежать ошибок и судебных разбирательств. Изменяющаяся кадастровая стоимость участка дает сведения о размере налога, который взимается государством при составлении договоров купли-продажи и аренды.
Продавая недвижимость, гражданин должен иметь оригиналы документов, подтверждающие его право собственности на отчуждаемый объект. Если продает доверенное лицо, лучше убедиться, что собственник не возражает против этого. Если проверить права владения при помощи кадастровой карты, то хуже от этого станет только мошеннику. Если интересующий покупателя объект не внесен в ЕГРН, нужно обратиться для получения информации в БТИ, которые раньше вели учет недвижимости на закрепленной территории.
При помощи этой карты государственные и административные органы могут эффективнее контролировать порядок землепользования. Она значительно облегчает работу экологов. Карта позволяет определить административную принадлежность участка и реквизиты нужного филиала службы кадастра, что может быть полезно при вступлении в права наследования.
Мелкие составляющие большой карты
В редакции 2016 года Постановления правительства 2009 г. No 621 карта (план) объекта землеустройства описывается весьма подробно. Перечисляются пункты содержания, закрепляется структура титульного листа, дается определение. Карта (план) объекта землеустройства – это документ, графически воссоздающий образ объекта, предоставляющий его качественные, количественные и пространственные характеристики. Текстовая часть определяет круг лиц и организаций, ответственных за точность информации.
Выполнять землемерные работы правомочны кадастровые инженеры, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей (ИП), или они же по полномочию ЮЛ, в составе которого они работают, подписав с заказчиком договор подряда. ЮЛ и ИП могут проводить любые землеустроительные работы на своих территориях без чьих-либо разрешений, если это не ущемляет чьих-либо интересов. Создаваемая карта фиксирует изменения предыдущих данных, которые могли произойти на местности. Для этого она сверяется с документацией, хранящейся в ЕГРН.
Описание
Требования к оформлению карты (плана) объекта землеустройства начинаются из соблюдения последовательности расположения ее компонентов:
- Титульный лист.
- Содержание.
- Текстовая часть.
- Графическая часть.
- Приложение.
Ниже приведено фото, на котором показано, как выглядит титульный лист документа.
Как видно из образца, заполнение карты (плана) объекта землеустройства требует предоставления подробнейших сведений о субъектах, заказавших и исполнивших работу. Организации-участники согласования разделяют ответственность исполнителя. При наличии нескольких таких организаций увеличивается количество граф.
Второй вариант согласования - составление письма. Туда вписываются его номер регистрации и дата составления. Дальше идет описание самого предмета согласования.
Текстовая часть
Форма карты (плана) объекта землеустройства имеет графы, описывающие такие показатели:
1. Причины организации работ и информацию об их исполнителе.
Основаниями могут быть:
- Покупка/продажа земли.
- Принятие наследства.
- Получение земли в дар.
- Изменение границ с целью большего удобства в обработке, устранения вкраплений посторонних участков, перераспределение территории внутри товарищества землепользователей с целью обеспечения более удобных подходов и более близкого расстояния к усадьбам пользователей.
- Слияние или разделение участков.
- Оценка стоимости.
- Создание карты (плана) объекта землеустройства.
- Присвоение кадастрового номера участку.
- Инвентаризация.
- Застройка земельного объекта.
- Необходимость в процессе производства работ каких-либо служб на участке.
- Межевые и прочие препирательства собственников и других субъектов землепользования.
В форму вписываются документы, подтверждающие наличие причин, список материалов, использованных для создания карты, названия учреждений, выдавших или взявших документы. При использовании карт вписывается масштаб, дата составления и обновления.
2. Максимально возможное количество сведений об объекте, включая адрес и размер. Площадь и ее погрешность вводятся, если рассчитываются.
3. Обрисовка границ, их частей и метода выбора координат.
Предоставленный ниже пример заполнения карты (плана) объекта землеустройства наглядно демонстрирует, что для составления документа нужны опыт и подготовка.
4. Сравнение новых и старых границ и их частей. Видео ниже демонстрирует, что можно использовать карту (план) объекта землеустройства, как образец документа, помогающего сравнительно быстро провести процесс согласования, опираясь на тщательно проверенные факты.
Для написания или печатания текста нужны листы A4. Согласно требованиям к карте (плану) объекта землеустройства, площадь вычисляется в кв. метрах с погрешностью ± 0,5 м2 или в гектарах с погрешностью 0,005 га. Для характерных точек, выбранных с целью фиксации границ или их частей, используется одна нумерация на весь документ. Перечисление точек, выбранных для обрисовки границ в виде замкнутого контура, начинают и завершают в одном и том же месте на карте. В случае разомкнутой линии границы характерные точки называются для каждого сегмента обособленно. Их координаты выражены в метрах с точностью до 0,01 м. Также нужно назвать выбранный для них метод координат и погрешность их вычисления. Поля, оставшиеся пустыми, заполняют прочерком.
Межевой план (графическая часть)
Графическая составляющая карты (плана) объекта землеустройства—это план границ измеряемой территории. Он может выполняться с помощью компьютерных графических программ. Все текстовые фрагменты в карте (плане) границ объекта землеустройства заполняются синей тушью разборчиво. В ручном варианте это условие распространяется на весь документ. Использование карандаша недопустимо. Форма составления карты (плана) объекта землеустройства призвана обеспечить хорошую читаемость. Поэтому формат листов для графической части может быть больше, чем A4. Это зависит от размера обследуемой территории. С этой же целью изображение характерных точек границ допустимо вынести на свободное место. Возможна прорисовка каждой части границы и не помещающихся участков на отдельном формуляре. Тогда к карте добавляется схема взаимного расположения частей границ. Если рядом с обмеряемым участком содержатся крупные и значимые объекты, они заносятся в документ.
План может содержать:
- Границы или их части с характерными точками.
- Зарегистрированные административно-территориальные границы.
- Границы природных и искусственно созданных объектов.
- Кадастровые номера соседних участков, на которые ориентировано описание исследуемой территории.
- Необходимые условные знаки.
- Таблицу с перечислением названий и частей границ примыкающих объектов, принадлежащих субъектам РФ, муниципалитетам, НП.
- Масштаб.
Если что-то из вышеперечисленного отсутствует, то в графе ставится прочерк.
В результате разработки карты (плана) границы объекта землеустройства должны совпадать с теми, которые имеются на картографическом изображении территории (при одинаковом масштабировании).
Общие требования
При составлении карт используется русский язык (кроме специфических ситуаций). Применяются только арабские цифры. На каждом листе необходимо указать названия документа и нужного раздела. Нумерация листов сквозная. Их количество отражается на титуле. Помарки допускаются в исключительных ситуациях и заверяются подписью и оттиском печати автора работы.
Структура землемерных работ
Соблюдение выработанной последовательности действий уберегает от ошибок и недочетов, экономит время. Землемерные работы рекомендуется разбить на этапы:
1. Подготовка карты (плана) объекта землеустройства начинается со сбора разрешений и прочей документации для проведения землемерных работ с определенной целью. Например, заявка на присвоение кадастрового номера участку является достаточным основанием. Как правильно составить карту (плана) объекта землеустройства, образец, приведенный ниже, наглядно демонстрирует.
Также могут потребоваться такие материалы:
Постановление местной администрации о выделении гражданину или ЮЛ участка земли.
- Проект землеустройства.
- Топографические данные и фотоматериалы.
- Карта (план) участка.
- Данные о сделках, относящихся к земельному участку.
- Информация о целевом назначении земли.
- Списки и схемы геодезических меток на местности.
- Регистрационные сведения о территории.
2. Обследование на месте сохранности геодезических меток и ориентиров. Обмеры участка любым профессиональным методом, регистрация примечательных объектов.
Метод съемки местности может быть:
- Геодезический.
- Со спутника.
- Картометрический.
- Аэросъемка.
- Фотограмметрический.
3. Создание плана участка. Границы определяются однозначно и понятно.
Выбор исполнителя
Составление карты (плана) объекта землеустройства, форма которой будет соответствовать требованиям реестра, дело кропотливое, требующее специальных знаний. Для передачи этого документа в ЕГРН допускается только электронная форма документа, поэтому необходимо наличие компьютера.
Производить все работы по составлению землеустроительной документации имеет право кадастровый инженер как ИП, так и ЮЛ. В договоре подряда нужно перечислить все виды предусмотренных работ. Рассчитанная на основании этой записи смета предъявляется заказчику. Она вместе с техническим заданием прилагаются к договору. Подачу заявления в орган реестра для получения нужной услуги можно поручить кадастровому инженеру. В случае изменения границ измеряемого участка или смежного с ним (это должно быть зафиксировано в органах реестра) необходимо провести согласование.
Ситуация обсуждается со всеми правообладателями, имеющими отношение к части измененной границы. Можно провести согласование с имеющими нотариально заверенные доверенности представителями правообладателей. Результаты договоренности вносятся кадастровым инженером на оборотную сторону межевого плана. Заверяется запись подписями всех участников согласования. Пример карты-плана объекта землеустройства приведен на фото ниже.
На плане также должны быть внесены заключение кадастрового инженера, проводившего работы, его подпись, число и печать.
Расположение границ признается правильным при условии, что надлежащим образом информированные правообладатели или их законные представители вовремя не изложили аргументированные претензии в письменном виде. Эта ситуация излагается в акте согласования. Если согласие было достигнуто уже после оформления карты (плана), повторный акт составляется на обороте заново подготовленного чертежа. Не договорившиеся стороны обязаны обратиться в суд.
Межевой план и карта (план) объекта землеустройства заверяются усиленной электронной цифровой подписью (ЭЦП) исполнителя. ЭЦП может понадобиться многим гражданам, даже не имеющим каждодневного касательства к документации. Такая подпись покупается в специализированном центре. Их список имеется на сайте Росреестра, в филиалах многофункционального центра. Если земельный участок не предназначен для купли продажи и карта (план) не сдается в орган реестра, работа может быть исполнена на бумаге.
Услуги реестра
Выше уже упоминались некоторые функции этого органа. Совершенствование программного обеспечения дало ему возможность расширить список сервисов. Заказ электронной услуги делается легко и быстро. На главной странице портала находится раздел «Электронные услуги и сервисы». При нажатии на его название открывается страница с перечислением опций. Здесь предлагаются услуги:
- Мониторинг рынка недвижимости.
- Постановка в очередь на прием.
- Проверка этапа исполнения заявки.
- Получение выписки о характеристике недвижимости.
- Получение сведений о форме собственности на объект недвижимости.
- Информация об обременениях, которые несет интересующий объект.
- Данные о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- Расчет суммы налога.
- Постановка на кадастровый учет.
Заполнив нужный формуляр, необходимо оплатить услугу. В течение пяти дней документы будут доставлены в указанное в заявлении место. Электронный документ можно получить в виде ссылки, а бумажную версию - на почте, в отделении реестра либо в многофункциональном центре. Электронный вид документа обходится в 2-5 раз дешевле бумажного.
Создана новая услуга по проведению лекций и семинаров. Возможен вызов специалиста на место обслуживания. Такой выезд по вопросам недвижимости бесплатен для ветеранов и инвалидов ВОВ, инвалидов I и II групп.
Когда специалист выезжает на место сделки, у участников должны быть на руках все документы. В противном случае услуга не будет оказана. Во избежание такой ситуации сотрудники реестра предварительно доступны в телефонном режиме. Они обязаны проконсультировать заказчика о полном пакете требуемых документов. Выезд специалиста, несмотря на дороговизну услуги, становится все более востребованной услугой.
Итог
Единый государственный реестр недвижимости, бесспорно, занимается весьма важным делом. Составление единой информационной базы данных о недвижимости для всей страны—жизненно важный шаг. Белых пятен на электронной кадастровой карте России становится с каждым годом все меньше.
Чтобы заказать карту (план) объекта землеустройства и встать на кадастровый учет, нужно заполнить анкету, в которой требуется сообщить:
- Будут ли проводиться изменения в геометрических параметрах участка.
- Предполагается описывать объект природного или искусственного происхождения.
- Заявление будет подано лично, заказным письмом (с приложением нужных документов) или онлайн.
- Имеется ли акт согласования границ объекта.
- Были ли межевые споры.
- Является ли участок долевым наделом на землях общей собственности.
- Будет описываться лишь часть участка или полностью вся его территория.
- Подает заявление собственник, или его доверенное лицо.
- Заявитель является лицом физическим или юридическим.
Для конкретных ответов формируется разный набор документов для получения кадастрового номера.
Предоставленная в статье информация важна для простых граждан, миллионам из которых приходится сталкиваться с решением вопросов, связанных с недвижимостью. Ознакомление с этой темой указывает направление, в котором нужно двигаться, чтобы решить возникшую проблему.
