В последние годы в России на государственном уровне активно пропагандируется мысль о том, что квартальная застройка должны вытеснить микрорайонную. По причине того, что она считается не только более современной, но и более удобной для жителей. Давайте выясним, в чем состоят ее особенности.
Текущая ситуация
Застройка города считается основным этапом его развития. От того, каким образом будет застроена территория, зависит многое, начиная логистическими решениями и заканчивая наличием конфликтных вопросов между жильцами одного дома или двора.
Рассматривать застройку можно абсолютно с разных позиций. Например, обсуждая исключительно дорожную сеть или, наоборот, расположение жилых зданий и общественных объектов.
Какая ситуация наблюдается на рынке градостроительства на текущий момент? Едва ли не в каждом городе есть исторический центр, который отличает преимущественно среднеэтажная застройка с компактным расположением жилых объектов и довольно узкими по современным меркам улицами.
Есть целая категория объектов, которые появились в период существования Советской власти. Подобная застройка довольна типична. Дома стоят, как правило, в отдалении от дорог и расположены хаотично. Подобные районы также отличаются неразвитой дорожной сетью. При этом наблюдается немало пустых, неиспользованных территорий.
Особенности современной застройки
Старые районы обычно имеют небольшие улицы, так как в период их застройки, в городах не было больших потоков автомобилей. На текущий момент ситуация кардинально меняется. Все большее количество граждан обзаводится личными транспортными средствами. Это накладывает особый отпечаток на тенденции современного строительства.
Градостроители планируют объекты таким образом, чтобы они располагались вдоль дорог, а не в удалении. Применяя принципы квартальной застройки, удается довольно четко разграничить личные и общественные территории. Улица воспринимается как общественное место, а территория внутри квартала становится личным пространством, предназначенным исключительно для его жителей. Такой подход имеет важный психологический фактор. Жильцы начинают более бережно относиться к общему имуществу. При микрорайонной застройке дома располагаются хаотично, нет четкого понимания, что личное, а что – общее, поэтому многие граждане нередко наплевательски относятся к территориям, расположенным за порогами их собственных квартир.
Квартальная застройка в России
Если верить экспертам, главный архитектор Москвы ориентируется именно на вышеназванный тип при планировании новых столичных зданий. Однако данная тенденция не ограничивается пределами МКАДа, а распространяется на всю территорию страны. Тенденцию, направленную на квартальную застройку, можно наблюдать по всему государству. Основная причина состоит в том, что таким способом стремятся повысить уровень комфорта для городских жителей.
Пример подобной застройки в других городах - ЖК "Огни Сибири" в Новосибирске. Квартал располагается в Центральном районе города, а на его территории планируется строительство нескольких жилых зданий высотой от шести до двадцати пяти этажей. Внутри квартала будут размещены социально значимые для населения объекты. Кроме того, ЖК "Огни Сибири" в Новосибирске отличается хорошей транспортной доступностью, так как находится недалеко от метро.
Современные тенденции градостроительства
На текущий момент в сфере строительства наблюдается повсеместный переход к квартальной застройке, которая несет в себе принципиально новые особенности.
У многих городских жителей формируется ощущение, что город – это место не для физического существования, а для осмысленной жизни. Вот почему стремление к обеспечению высокого качества жизни закладывают еще на этапе проектирования будущих кварталов. Это позволяет градостроителям разрабатывать функциональные общественные пространства, контролировать высотность застройки, заботиться о комфорте пешеходов, создавать уникальный дизайн фасадов и т. д.
Стоит сказать, что большинство сегодняшних зданий, например, в столице появились еще в середине прошлого века. Тогда основная задача строительства сводилась к тому, чтобы обеспечить население жильем. Причем уровню комфорта уделялось гораздо меньше внимания, чем в современное время. Создавая генплан квартальной застройки, градостроители делают акцент на удобства, которые получат будущие жители. Такой подход нередко нравится потребителям. В отличие от микрорайонной застройки, современные пространства становятся более удобными.
Преимущества
- Уличная сеть. Если говорить о микрорайонах, то они занимают довольно большую площадь с хаотично расположенными домами и улицами. Как правило, их границы очерчены проходящими рядом магистралями. Поэтому движение нередко осуществляется по внутридворовым дорогам, что считается небезопасным и приводит к возникновению пробок. Квартальный тип застройки – это меньшие территории. Улицы в них расположены перпендикулярно. Это создает дополнительное удобство для водителей, препятствует возникновению пробок. Вот почему так популярна квартальная застройка в Европе.
- Личное пространство. При вышеназванном типе планировки жилого пространства внутренний двор как бы отделен от окружающей территории жилыми домами. Как утверждают специалисты, это создает больший психологический комфорт для местных жителей, чем наличие заборов. При этом снаружи обустраивают общественные заведения типа магазинов, кафе и т. д.
- Обустроенные дворы. При квартальной планировке дворы превращаются в общественные пространства, комфортные для пешеходов. Это могут быть небольшие скверы, парки, пешеходные зоны.
- Архитектурное разнообразие. В пределах микрорайона все здания имеют однообразный вид. Если дом хоть как-то выделяется внешним видом среди остальных, он воспринимается как нечто инородное. Каждый квартал имеет уникальный дизайн фасадов. При этом в городе создается ощущение архитектурного разнообразия.
- Более развитая инфраструктура. Квартал обладает меньшими размерами территории, чем микрорайон. Однако градостроителям это ничуть не мешает воссоздать в нем все объекты, необходимые для комфортной жизни.
Особенности планировки территории
- Современная квартальная застройка предполагает формирование общественной среды не внутри вдали от дорог, а, наоборот, вдоль улиц, которые делят весь район на небольшие секторы. При этом пространство внутри квартала остается личным, а не общественным.
- Одна из особенностей также состоит в наличии целой сетки узких улиц. В микрорайонах дорог заметно меньше, но при этом они более широкие. В пределах квартала присутствует непрерывная сеть дорог с плотно расположенными улицами.
- Предполагается высокая плотность застройки, совмещенная с небольшой этажностью. Одна сторона квартала составляет в среднем сто-триста метров. Если расстояние между улицами составляет триста метров, внутри жилых комплексов нередко предполагается наличие сквозных участков для пешеходов.
- По периметру современных кварталов располагаются улицы, рассчитанные не только на проезд автомобилей, но и на пешеходное движение. Дома, как правило, выходят на тротуар, считающийся общественным пространством. При этом каждый блок жилых зданий имеет собственную внутридворовую территорию.
- Внутри жилого комплекса можно более эффективно использовать территорию, разделив ее на личные и общественные пространства. Каждый квартал объединяет в себе несколько зданий разной этажности, первые этажи которых нередко заняты общественными зданиями, выходящими на улицу.
- Особенность квартальной застройки состоит в том, что она предполагает компактное расположение объектов, а также высокую плотность. С одной стороны, российским гражданам, привыкшим к огромным территориям, это кажется не только непривычным, но и одновременно неудобным. Однако есть и другая – противоположная – точка зрения на этот вопрос. В масштабах всего города плотная застройка позволяет сократить расстояния. Это значит, что до нужного объекта горожане смогут добираться быстрее и затрачивать меньше времени и, соответственно, средств, находясь в пути. Кроме того, пустые, неиспользуемые пространства создают ощущение психологического дискомфорта, вызывая у людей желание скорее их покинуть.
Квартал или микрорайон?
Ранее строительство жилья велось по принципу микрорайонов, которые были отделены автомобильными магистралями от основной части города. При этом внутри не было сквозного проезда. Дороги предназначались исключительно для подъезда к домам. Такое расположение считалось безопасным, так как основные инфраструктурные объекты находились внутри микрорайона, поэтому жителям не приходилось пересекать проезжую часть, чтобы добраться до нужного объекта. В том числе это было удобно для детей.
Несмотря на то что в микрорайоне предполагается наличие большого количества свободного пространства, эта особенность способна обернуться недостатком. Например, неиспользованные пространства довольно быстро запустевают, так как не имеют четко определенного функционального назначения. Кроме того, в микрорайоне просторный двор рассчитан сразу на несколько домов. Большое пространство сложнее контролировать и обеспечивать безопасность для его жителей.
Современное жилье строится по несколько иным принципам. Прежде всего это касается осваиваемой территории. Квартал, как правило, состоит всего из нескольких зданий, опоясанных узкими улицами. По мнению градостроителей, это удобно и для пешеходов, и для водителей. Автолюбители получают большее количество проезжих дорог и могут выстраивать альтернативные маршруты. Пешеходы могут наслаждаться внутридворовым пространством, свободным от излишнего автомобильного трафика.
Итак, что лучше - квартальная или микрорайонная застройка? Каждая планировка имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Однако на текущий момент градостроители в качестве основной тенденции предпочитают более компактную современную планировку.
Инфраструктура
Квартальная застройка по своим принципам напоминает частный сектор, отгороженный от внешней среды. Покупателей на рынке недвижимости нередко привлекает самодостаточная среда, которая удачно вписывается в общее городское пространство.
Предполагается, что вся необходимая инфраструктура должна располагаться не внутри, как это делают в микрорайонах, а снаружи. Жилой квартал отделен от общего пространства сетью довольно узких улиц. Внутри находится дворовое пространство, обустроенное для комфорта жителей, а снаружи – различные объекты инфраструктуры. Например, первые этажи зданий нередко занимают общественные заведения по типу магазинов, ресторанов и т. д.
В целом квартальная застройка создает благоприятный климат для развития коммерческой инфраструктуры, так как делает ее более предсказуемой для потенциальных потребителей. Если торговая точка расположена вдоль общественного тротуара, выше вероятность, что ее будут регулярно посещать. В микрорайонах вся инфраструктура находится внутри, поэтому в качестве потенциальных покупателей рассматривать можно преимущественно местных жителей.
Квартальную застройку нельзя назвать идеальной. На российском рынке она по-прежнему остается не до конца понятой потребителями. Многие из них привыкли к большим расстояниям между домами и широкими дорогами. Далеко не всем нравится плотная застройка с нагромождением жилых зданий. Это несет в себе определенный психологический дискомфорт.
Сложности
Проект планировки территории в рамках квартальной застройки должен соответствовать действующим нормам. Однако на практике соблюсти все установленные правила довольно затруднительно. Строительные нормы по-прежнему базируются на принципах больших пространств. Власти, несмотря на активную пропаганду квартальной застройки, не принимают достаточных мер, чтобы помочь градостроителям.
Например, в соответствии с требованиями закона, жилые дома должна располагаться не ближе двадцати метров к дорогам. Для детских садов и школ эти нормы несколько выше, что создает дополнительные сложности для тех, кто планирует на практике реализовать проект квартальной застройки.
Однако это не всегда получается. Некоторым градостроителям приходится корректировать этажность будущих зданий, некоторым не удается предусмотреть сквозные проезды. В итоге вместо полноценных обособленных территорий получаются современные кварталы внутри устаревших микрорайонов. Такова неизбежная реальность.
Функциональное назначение пространства
Ранее в тенденциях градостроительства было принято условное разделение на спальные и деловые районы. Первые предназначались исключительно для жизни, а вторые – для работы.
Однако современная концепция отходит от подобного разделения по причине его существенных недостатков. Например, большинству людей утром приходится покидать район, отправляясь на работу, а вечером совершать обратный путь. Это создает повышенную нагрузку на дорожную сеть и становится причиной возникновения пробок, в которых горожане теряют немало собственного времени. Кроме того, это делает их повседневный досуг более скудным, заставляя вечерами сидеть по домам. Еще один недостаток спальных районов в снижении уровня безопасности, связанного с небольшим потоком людей в дневное и вечернее время.
Вот почему современное градостроительство приходит к решению делать застройку более смешанной. При такой концепции неподалеку от жилых домов или отдельностоящих кварталов располагаются офисные или торговые общественные пространства. Таким способом удается сократить поток маятниковой миграции, когда утром многие жители района выезжают на работу, а вечером возвращаются обратно. Кроме того, отсутствие необходимости регулярно использовать автомобиль благоприятно сказывается на экологической обстановке в городе.
Этажность
Логика градостроительства, как правило, проста. Чем дороже земля, тем больше этажей. Среднеэтажными считаются здания высотой не более десяти этажей. Есть мнение, что чем выше жилой дом, тем сложнее проживающим в нем поддерживать соседские отношения.
Однако противоположную крайность – малоэтажное строительство – тоже нельзя назвать удачным решением. Это приводит к увеличению территории застройки и создает повышенную нагрузку на дорожную сеть, так как расстояния между объектами значительно увеличиваются. Люди начинают чаще пользоваться автомобилями, ухудшая экологическую обстановку.
