Коэффициент использования территории является важным показателем, характеризующим эффективность использования земельного участка. Расчет этого коэффициента регламентируется градостроительными нормами и проводится по определенной методике.
В этой статье мы подробно разберем, что такое коэффициент использования территории, из каких параметров складывается его расчет, какие существуют нормативные значения этого показателя для разных типов объектов и территорий.
Определение коэффициента использования территории
Коэффициент использования территории показывает, какая часть земельного участка занята зданиями и сооружениями. Чем выше значение этого коэффициента, тем более плотно застроен участок.
Формальное определение коэффициента использования территории таково: это отношение общей площади всех зданий и сооружений к площади земельного участка.
Расчет этого показателя нужен для того, чтобы определить рациональность использования территории и соответствие реальных параметров застройки установленным нормам.
Формула расчета коэффициента использования территории
Коэффициент использования территории рассчитывается по следующей формуле:
КИТ = Площадь зданий / Площадь участка
Таким образом, чтобы рассчитать коэффициент использования территории, нужно:
- Определить площадь земельного участка;
- Подсчитать общую площадь всех зданий и сооружений на этом участке;
- Разделить площадь зданий на площадь участка.
Полученное значение и будет искомым коэффициентом.
Нормативные значения коэффициента использования территории
Градостроительными нормами устанавливаются предельные значения коэффициента использования территории в зависимости от:
- функционального назначения территории (жилая, общественно-деловая, производственная);
- плотности и этажности застройки;
- наличия охранных зон и других ограничений.
Например, для индивидуальной жилой застройки норматив КИТ составляет 0,2-0,4. Для многоэтажной жилой застройки он может доходить до 1,0-2,0. Для производственных и коммунально-складских зон КИТ равен 0,8.
Таким образом, значение коэффициента использования территории не должно превышать установленных пределов. Это обеспечивает комфортные условия проживания, инсоляцию территории, возможность благоустройства.
Значение коэффициента использования территории
Расчет коэффициента использования территории имеет большое практическое значение.
Во-первых, он позволяет оценить текущее состояние застройки территории и определить резервы для дальнейшего строительства.
Во-вторых, контроль этого показателя обеспечивает рациональное использование городских земель, предотвращает чрезмерное уплотнение застройки.
В-третьих, коэффициент использования территории учитывается при определении кадастровой стоимости земельного участка. Чем выше КИТ, тем дороже участок.
Также значение коэффициента использования территории необходимо знать при разработке проектов планировки, проектов застройки, генеральных планов городов.
Коэффициент использования территории - важный показатель, позволяющий оценить эффективность использования земельного участка.
Расчет КИТ производится по формуле: отношение площади зданий к площади участка.
Значение коэффициента не должно превышать нормативы, установленные в зависимости от функционального назначения территории и вида застройки.
Расчет КИТ нужен для обоснования проектных решений, определения кадастровой стоимости земли, предотвращения чрезмерной плотности застройки.
Расчет КИТ на практике
Давайте рассмотрим, как на практике рассчитывается коэффициент использования территории для конкретного земельного участка.
Допустим, у нас есть участок площадью 1200 кв. метров, на котором расположено трехэтажное административное здание площадью 600 кв. метров. Чтобы посчитать КИТ, нужно:
- Определить площадь участка - в нашем случае это 1200 кв. м;
- Определить общую площадь застройки - 600 кв. м;
- Разделить площадь застройки на площадь участка: 600/1200 = 0,5.
Получается, что коэффициент использования территории данного участка равен 0,5. Это довольно типичное значение КИТ для административных зон.
КИТ и этажность зданий
На значение коэффициента использования территории влияет этажность зданий. При одинаковой площади застройки участка многоэтажные здания обеспечивают больший КИТ.
Например, трехэтажное здание площадью 1000 кв. м на участке 1200 кв. м даст КИТ=0,83. А десятиэтажное здание такой же площади на этом же участке - КИТ=2,78.
Поэтому при расчете коэффициента использования территории обязательно учитывается количество этажей зданий.
КИТ для транспортных средств
Коэффициент использования территории может рассчитываться не только для земельных участков, но и для других объектов. Например, для транспортных средств.
В этом случае при расчете КИТ учитывается вместимость транспортного средства и фактическое количество пассажиров в момент замера. Чем выше заполняемость, тем ближе КИТ к единице.
Динамика КИТ
Застройка территории может меняться, в связи с этим коэффициент ее использования тоже не остается постоянным.
КИТ снижается, если сносятся старые и не эксплуатируемые здания. Он увеличивается при новом строительстве или надстройке этажей.
Анализ динамики КИТ позволяет оценить изменение плотности застройки территории за определенный период.
КИТ и градостроительство
Показатель коэффициента использования территории широко используется в градостроительстве и архитектуре.
Знание фактических и нормативных значений КИТ необходимо при разработке генпланов, проектов детальной планировки, проектов застройки.
Контроль этого показателя позволяет избежать чрезмерной плотности застройки, обеспечить комфортные условия в городской среде.
Особенности расчета КИТ для разных территориальных зон
Порядок расчета коэффициента использования территории имеет некоторые особенности для различных территориальных зон.
Для жилых зон при подсчете общей площади застройки учитываются все жилые дома, а также объекты инфраструктуры внутри квартала. При определении площади участка берется вся территория квартала.
В общественно-деловых зонах при расчете КИТ учитываются административные, офисные, торговые здания. Площадь участка берется в границах красных линий.
КИТ для зон преимущественного использования
Особый подход применяется для зон с преимущественным видом использования. Это могут быть жилые, общественно-деловые зоны с включением объектов иного назначения.
В таких случаях в расчет КИТ включаются все здания, независимо от их функционального назначения. Это позволяет получить объективную оценку плотности застройки такой территории.
Расчет КИТ для участков со смешанной застройкой
Если на одном земельном участке располагаются здания различного функционального назначения, все они учитываются при подсчете коэффициента использования территории.
К таким участкам со смешанной застройкой относятся, например, комплексы, включающие жилой дом и офисы или магазины.
Учет подземных сооружений при расчете КИТ
Подземные сооружения - паркинги, технические помещения - также должны учитываться при расчете коэффициента использования территории.
Их площадь прибавляется к общей площади наземных объектов. Это позволяет получить реальное значение КИТ с учетом всего объема застройки участка.
КИТ и благоустройство территории
При планировании благоустройства территории также важно учитывать коэффициент ее использования. Чем выше КИТ, тем меньше возможностей для озеленения и организации рекреационных зон.
Поэтому контроль значения КИТ необходим для соблюдения баланса между застроенными и свободными от застройки участками территории.
