Программа переселения из ветхого жилья вызывает у граждан много нареканий. Это касается того, как чиновники действуют. Законодательство наделяет представителей государства и полномочиями, и ответственностью перед гражданами. Последние же наделены рядом прав.
Откуда возникла проблема
С годами жилье, приобретенное людьми на том или ином основании, приходит в негодность по разным причинам. Они связаны с износом материала, из которого построен дом. Жить в таком здании не только неудобно, но и опасно.
Проводить ремонт в таком случае нецелесообразно, а покупка нового жилья россиянами сегодня за счет собственных средств - почти неосуществимый путь. Поэтому и стали приниматься меры по ликвидации ветхого жилья.
Законодательное регулирование
В чем оно заключается?
- ЖК (Жилищный Кодекс) – им устанавливаются общие положения об аварийном и ветхом жилье и правах его собственников.
- Постановление правительства РФ от 26.09.2013 года № 1743.
- Постановление правительства 28.01.2006 года № 47.
- Региональные программы, основанные на вышеназванных нормативных актах.
Для оценки соответствия применяются СНиП и иные технические положения.
Постановление № 1743 описывает комплекс мер и ответственных за их принятие органов. Эти полномочия распределены между федеральными и региональными органами власти.
Второй нормативный акт описывает отчасти критерии отнесения жилья к категории ветхого или аварийного, а также процедуру присвоения дому соответствующего статуса.
Надо отметить, что программа распространяется лишь на многоквартирные дома. Собственники индивидуального жилья обязаны самостоятельно решать проблему ветхого жилища.
Региональные программы
На уровне субъектов РФ местными органами власти разрабатываются программы по переселению из ветхого и аварийного жилья. Как они выглядят? В акте местного правительства устанавливается перечень домов, суммы, выделяемые на программу, и сроки ее исполнения.
В дополнение к программе принимаются иные нормативные акты. Надо отметить, что регионами данный вопрос урегулирован по-разному. Это касается и числа нормативных актов, и подхода к их составлению.
В то же время расхождения должны учитываться, а местные программы - соответствовать актам федеральной власти. В частности, выделять ли гражданам компенсации в форме денежных средств, которые ими тратятся на покупку жилья, предоставлять квартиры или дома, приобретенные за счет средств бюджета, - решение вопроса без участия гражданина не допускается. Выбор остается исключительно за ним.
Критерии отнесения жилья к аварийному или ветхому
Степень изношенности определяется двумя категориями. Это ветхое жилье и аварийное.
К первой категории причисляют объекты, степень изношенности конструкций которых составляет 70 % (речь идет о деревянных и кирпичных домах).
Производится оценка непригодности несущих конструкций и общего состояния дома, соответствия нормам санитарных и гигиенических условий проживания в нем, возникает ли угроза бактериологического и химического заражения. Например, когда отсутствует нормальное функционирование сетей водо- и электроснабжения, это является причиной отнести здание к аварийному или ветхому.
В аварийном жилье степень изношенности несущих конструкций составляет от 70 до 100 %.
Чтобы доказать, что объект представляет собой действительно ветхое жилье, компетентные лица должны учесть многие факторы. На практике один из критериев признания дома ветхим или аварийным – превышение возраста его эксплуатации.
Дома с коммунальными квартирами, построенными в годы правления Хрущева, рассчитывали использовать в среднем не более 50 лет с момента постройки. Срок их эксплуатации значительно превышает отведенное им время, если верить технической документации.
В программу переселения из ветхого и аварийного жилья иногда вносят соответствующие изменения.
Кто вправе подать документы
В местную муниципальную или городскую администрацию подается заявление от гражданина. Инициировать процесс проверки дома вправе и представители городских или муниципальных служб.
Заявителем могут выступать, кроме собственников, лица, имеющие право проживания, согласно действующему законодательству. А также лица, представляющие собственника, в том числе и организации, ответственные за управление социальным жильем.
Представители органов власти обязаны направить в комиссию заключение о том, что имеются причины считать дом непригодным для проживания.
Перечень документов и порядок их направления
Примерный перечень описан в постановлении № 47:
- заявление о признании дома неподходящим для обитания;
- копии документов, подтверждающих право на жилье, если оно не зарегистрировано в реестре прав на недвижимость;
- заключение специализированной организации, дающей оценку ветхости и аварийности жилья;
- заключение организации, проводящей проектно-изыскательские работы, если в них есть необходимость;
- заявления, письма, жалобы граждан, проживающих в доме, на условия жизни.
Заявление с приложенными документами подается или лично, или путем отправки письма. Разрешено подать документы в электронном виде, но заявитель обязан заверить их подлинность с помощью ЭЦП (электронная цифровая подпись).
Если документы подаются чиновниками, комиссия сообщает об этом собственнику и предлагает ему представить дополнительные бумаги и изложить свое мнение.
Кто принимает решение
Как правило, представители целого ряда органов входят в профильную комиссию, имеющую статус межведомственного органа. Это:
- отдел архитектуры и градостроительства;
- жилищная инспекция;
- департамент коммунального хозяйства и благоустройства.
В комиссию могут включаться и представители иных органов или организаций на постоянной основе.
Комиссия действует на постоянной основе. Орган возглавляется председателем, чей голос при решении вопроса о признании дома непригодным и аварийным является решающим.
Комиссия создается представителями региональной власти, ответственной за выполнение программы «Ветхое жилье». В первую очередь именно они несут ответственность за ее исполнение. Федеральное правительство выделяет деньги и контролирует их использование. Если средства не израсходованы, они изымаются в федеральный бюджет.
Схема работы комиссии
Члены комиссии изучают поступившие материалы. Определяется, заключения каких органов и организаций надо получить. Решается, кто персонально будет заниматься составлением этих заключений. Привлекаются лица, имеющие право на составление проектной документации и инженерных изысканий.
Обследование дома, его конструкций должно проводиться непосредственно сотрудниками организации, имеющей право заниматься вышеуказанной деятельностью.
Комиссия вправе истребовать для работы дополнительные сведения и документы. Запросы в адрес граждан и юридических лиц направляются при условии отсутствия соответствующей информации у власти.
Результаты работы передаются главе местной администрации или уполномоченному им лицу, принимается официальное распоряжение о том, признавать дом негодным для проживания или нет.
Какие решения принимаются
Согласно Положению № 47 принимаются следующие решения:
- дом признается непригодным для проживания;
- признается аварийным и подлежащим реконструкции;
- признается аварийным, и его надлежит снести;
- дом не является аварийным, нет оснований для сноса или реконструкции.
В первом и третьем случаях включается программа переселения из ветхого жилья. Второй вариант предполагает уже включение дома в перечень объектов, подлежащих капитальному ремонту. Его проведение организовано региональными властями.
Судебные разбирательства
Если граждане не согласны с действиями чиновников, у них появляется право подать иск о признании распоряжения незаконным. Есть выбор: обратиться в прокуратуру (а в некоторых регионах ее сотрудники подают иски в пользу граждан) или объединиться и обратиться в суд самостоятельно.
Главная ошибка, которую совершают истцы – это путаница с предметом иска. Обжаловать следует распоряжение, а не акт обследования или заключение комиссии. Они считаются промежуточными документами и оцениваются в совокупности с иным действиями чиновников.
Не менее важный пункт – необходимость назначения экспертизы, которая бы подтвердила доводы истцов.
Третий момент – правильная формулировка требований иска. Суд вправе лишь отменить распоряжение и обязать назначить новое рассмотрение вопроса. Не входит в его обязанности и принуждение органа власти к сносу ветхого жилья.
Компенсации гражданам
Собственники и владельцы жилья вправе рассчитывать на следующие варианты, согласно программам расселения из ветхого жилья:
- предоставление аналогичного объекта по площади и размещению (в том же районе города или населенном пункте с аналогичным размером жилой площади);
- получение денежной компенсации, которая равна рыночной стоимости объекта;
- гражданам на время ремонта предлагается переселение в иное помещение.
Деньги выдаются не в чистом виде путем перечисления на счет в банке, а в форме сертификата, погашаемого путем приобретения жилья.
С какими трудностями сталкиваются граждане
В СМИ время от времени появляются сообщения о необоснованном отказе чиновников в признании объекта непригодным, а также, наоборот, дом, находящийся в нормальном состоянии, стремятся признать аварийным. Причина в том, что дом сносят, а земля переходит в собственность властей, которые вправе затем ею распорядиться на свое усмотрение. По этой схеме у граждан изымают дорогие участки земли.
Например, в одном городе граждан переселяют из центра на окраину, но как известно, цена жилья в разных районах даже одного города существенно отличается. Поступают жалобы на низкое качество постройки новых домов, в которые переезжают бывшие владельцы снесенного здания.
Выкупные платежи, предлагаемые властями, также порой занижены и не соответствуют рыночным ценам. Единственным выходом остается подача иска в суд во всех случаях. ВС РФ был издан обзор практики применения законодательства о признании дома аварийным.
К сожалению, не все суды, в том числе Верховный, принимают к сведению этот документ и положения законодательных актов.
В заключение
Программа переселения из ветхого жилья предоставляет гражданам возможность сменить жилье, проживание в котором может представлять опасность. В то же время предлагаемая компенсация не всегда адекватна стоимости ранее имевшегося. Да и сама процедура включения дома в программу порой трудна из-за действий чиновников.
