Договора найма жилого помещения

Рынок недвижимости не стоит на месте. Каждый день люди ищут себе жилье, меняют, продают, сдают. Если у вас нет собственного «угла», то приходится снимать комнату, квартиру или дом. Как не попасть впросак, каковы особенности заключения договора? Об отдельных нюансах найма жилого помещения сегодня и поговорим.

Понятие найма

На сегодняшний день заключение данного договора регулируется положениями Гражданского кодекса РФ.

Из содержания статей указанного закона можно вывести определение найма – это предоставление собственником (или управомоченным лицом) заинтересованному гражданину во временное владение и пользование жилого помещения для проживания за плату.

Первая сторона именуется наймодателем, вторая – нанимателем. В качестве последнего по данному договору не может выступать юридическое лицо. Для них закон предусматривает заключение аренды, при этом жилье должно использоваться только для заселения граждан.

Найм различают краткосрочный (до 1 года) и долгосрочный. Основная особенность – необходимость государственной регистрации обременения прав собственника на жилье во втором случае.

Некоторые часто путают понятие найма и аренды. С юридической точки зрения это разные институты. Рассмотрим главные отличия:

1. Нанимателем может выступать только гражданин, арендатором – также и юридическое лицо.
2. Объектом рассматриваемого договора является исключительно жилые помещения, аренды – может быть движимое и недвижимое имущество (в основном, производственные, офисы и пр.).
3. Аренда может быть бессрочная, найм – не более 5 лет.
4. Договор аренды недвижимости всегда необходимо регистрировать в госорганах, найма – оформленный только на срок более 1 года.

Объект

В качестве такового по договору найма между физическими лицами может выступать годное для постоянного проживания изолированное жилое помещение: дом, квартира, ее часть и пр.

Такое качество, как пригодность определяется в соответствии с требованиями жилищного законодательства РФ (ЖК, Постановление правительства от 2006 г. № 47).

В помещении для признания его жилым должны иметься в наличии необходимые инженерно-технические системы: водоснабжение, водоотведение, отопление, канализация, электричество, газ (где имеется). В деревнях и иных селениях допускается отсутствие канализации и водопровода в 1-2-этажных зданиях.

Эти системы должны соответствовать санитарным нормам.

Если дом этажностью выше 5, то должен иметься лифт. В подвале или цоколе не может располагаться жилое помещение. Конструкции и фундамент жилого дома не должны иметь повреждений, приводящих к разрушению.

Это неполный перечень условий для признания объекта жилым, остальные можно найти в Постановлении Правительства.

Наймодатель: его статус

В качестве данного лица закон рассматривает собственника жилья либо гражданина, им уполномоченного (например, по нотариальной доверенности).

Отсюда следует, что, заключая договор найма жилого помещения, следует проверить полномочия наймодателя. Бывают и случаи мошенничества, когда лицо сдает квартиру и получает задаток за несколько месяцев вперед, не имея на это прав. Восстановить изначальное положение в данной ситуации будет весьма проблематично.

Основные права наймодателя:

• входить в жилое помещение, контролировать состояние и сохранность находящегося в нем имущества;
• на получение оплаты за съем;
• давать согласие на размещение неоговоренных в договоре жильцов;
• запрещать содержание животных.

Обязанности:

• передать помещение свободным, в состоянии, пригодном для проживания;
• осуществлять надлежащим образом эксплуатацию жилого дома, где расположена квартира;
• предоставлять нанимателю за плату коммунальные услуги;
• обеспечивать проведение ремонта общего имущества МКД.

Наниматель: права и обязанности

В качестве данной стороны договора может выступать только физическое лицо.

Если вместе с нанимателем заселяются иные члены семьи, об этом должно быть указано в соглашении.

В случае если они возникли позже момента подписания договора найма жилого помещения, то вселяются с согласия наймодателя и иных жильцов при соблюдении норм соответствия площади.

Права они имеют такие же, как основной квартиросъемщик. Данные лица могут заключить договор с указанным лицом, известив при этом наймодателя, о солидарной ответственности перед собственником жилья. В таком случае они будут являться сонанимателями. Этот статус дает им равную ответственность по оплате коммунальных платежей, содержанию жилого помещения и пр.

Права нанимателя:

• на предоставление помещения в надлежащем состоянии, пригодном для проживания, и в соответствии с условиями договора;
• на снабжение качественными коммунальными услугами;
• производить переустройство/реконструкцию помещения только с согласия наймодателя;
• вселять иных членов семьи, постоянно с ним проживающих, с разрешения собственника при соблюдении нормы площади на 1 человека (в случае несовершеннолетних детей – не требуется);
• преимущественное право на заключение договора на новый срок;
• заключать соглашения о поднайме с согласия владельца.

Обязанности:

• эксплуатировать жилье в соответствии с его назначением – для проживания граждан;
• сохранять состояние помещения, существовавшее в момент сдачи внаем;
• вносить плату в соответствии с условиями договора;
• оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено соглашением;
• ответственен за действия лиц, совместно с ним проживающих.

Временные жильцы

К такой категории закон относит лиц, которые проживают в съемном жилом помещении безвозмездно по инициативе нанимателя с предварительного согласия хозяина. Они еще именуются пользователями.

Наймодатель может запретить вселять данных лиц, если не соблюдается норма площади жилья на одного человека. Отвечать за их действия будет наниматель.

Период проживания таких граждан не может быть более 6 месяцев.

Они должны выехать по истечении срока, согласованного в момент заселения. Если таковой не был установлен, то в течение недели с предъявления такого требования.

Социальный найм

Это разновидность рассматриваемого нами в данной статье понятия. Основное отличие – собственником жилого фонда выступает государственный или муниципальный орган. Указанные правоотношения регулируются положениями Жилищного кодекса РФ.

Уже в самом названии "социальный наем жилого помещения" кроется его цель: помощь малоимущим слоям населения, которые признаны нуждающимися. С них не берется плата, но исполнять обязанность по внесению коммунальных платежей, ремонту они должны.

Ввиду этого, жилое помещение социального найма могут получить только лица, признанные нуждающимся и поставленные на соответствующий учет. Квартиры предоставляются в порядке очередности. Для постановки на учет в разных регионах свои критерии, при этом при заселении учитывается норма - не менее 18 кв. м на 1 человека.

Социальный наем и найм жилого помещения в коммерческих целях заключаются по договору. Основным отличием первого договора в статусе нанимателя является то, что лица, проживающие с ним, несут равные права и обязанности, имеют право на заключение соглашения после смерти основного квартиросъемщика.

Наем жилого помещения в данной ситуации не ограничен каким-либо сроком.

Обязанности собственника практически такие же, к ним добавляется еще исполнение капитального ремонта.

Особенностью договора является также то, что наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением жилья (в т. ч. благоустроенного) или без такового. В первом случае это может произойти по причине реконструкции и капремонта дома, сноса, перевода в нежилое, признания непригодным для проживания, передачи религиозным организациям. Неблагоустроенное помещение может быть предоставлено гражданам, которые более 6 месяцев без наличия уважительных причин не вносят «коммуналку». И совсем без ничего могут выселить лиц, которые используют жилье не по назначению, разрушают его, неоднократно нарушают права соседей, а также персон, лишенных родительских прав.

Все эти процедуры производятся только в судебном порядке.

Плата. Срок

Коммерческий наем жилого помещения отличается от социального по этим двум важным условиям.

Сумма оплаты согласуется сторонами и указывается в договоре. Исключение составляют случаи, когда законом установлен максимальный размер, который не может быть превышен. Срок ее внесения может быть установлен аналогично (ежемесячно, ежеквартально, раз в 2 месяца и пр.) Если момент оплаты не прописан в договоре, то эту обязанность необходимо исполнять раз в месяц.

Наймодатель не может сам единолично изменить размер суммы, если иное не прописано в соглашении или законе.

Обычно предусматривается, что повышение производится 1 раз в год.

Договор найма жилого помещения между физическими лицами, заключаемый на период до 1 года, именуется краткосрочным. К нему не применяются положения ГК РФ о вселении постоянно проживающих домочадцев, временных гостей, поднайме, о замене главного съемщика, преимущественном праве на заключение нового соглашения, отсрочке его расторжения по судебному решению.

Предельный срок по закону составляет 5 лет. Если в договоре это условие не определено, то он считается действующим до истечения указанного периода.

Форма

Договор найма жилого помещения физическими лицами заключается обязательно в письменном виде.

В случае если срок действия такого соглашения более 1 года, то обременение права собственности владельца жилья необходимо зарегистрировать в государственных органах.

При несоблюдении данного требования сделка будет считаться ничтожной.

Как же выглядит образец договора найма жилого помещения между физическими лицами? Давайте перейдем к практике. Обычно структура документа строится следующим образом:

• наименование договора;
• место заключения, дата;
• Ф. И. О. наймодателя и квартиросъемщика, место и дата рождения, паспортные данные, адреса;
• 1 раздел – предмет договора: указывается, что для проживания передается объект, его характеристики, местоположение, информация о собственнике, вселяемых с нанимателем лицах;
• 2 раздел – права и обязанности: основные цитируются из ГК РФ, можно дополнить своими (запрет на содержание животных и пр.);
• 3 глава – о сумме оплаты и порядке ее внесения, в т. ч. указывается валюта расчетов, вопрос об исполнении коммунальных платежей, может быть прописано условие о залоге для надлежащего исполнения обязательств;
• 4 – срок;
• 5 – ответственность сторон;
• 6 – расторжение договора, пролонгация: за основу могут быть взяты пункты закона + добавлены свои, не противоречащие ему;
• 7 – прочие условия: здесь указывается количество экземпляров соглашения, способ решения споров, определяется их подсудность, порядок изменения и дополнения условий;
• 8 – подписи сторон, их контактные данные;
• приложение № 1: акт приема-передачи;
• приложение № 2: опись имущества, находящегося в помещении, с указанием рыночной стоимости.

Как выглядит образец договора найма жилого помещения, смотрите на фото выше. Как можно заметить, документ должен содержать обязательные «законные» элементы:

• шапку с названием договора, сторон, датой и местом заключения договора;
• наименование объекта;
• срок;
• порядок оплаты и сумма (в случае отсутствия будет договор пользования безвозмездный);
• подписи сторон;
• акт приема-передачи.

Иные элементы являются факультативными, если вы их не пропишете (права и обязанности, расторжение, ответственность и пр.), данные вопросы будут регламентироваться положениями ГК РФ.

Расторжение

Указанная процедура может проводиться как по соглашению сторон, инициативе квартиросъемщика с обязательным предупреждением наймодателя за 3 месяца, так и с подачи последнего по решению суда в определенных случаях, которые мы сейчас рассмотрим.

Итак, к судебным основаниям относятся:

• наниматель не платит за жилье 6 и более месяцев, если соглашением не установлено иное, при краткосрочном найме – при двукратном невнесении суммы;
• жильцы портят или разрушают помещение;
• используют его не по назначению или систематически нарушают права соседей (право на обращение с иском возникает после первого предупреждения в случае отсутствия реакции);
• аварийное состояние объекта, признание непригодным;
• иные, предусмотренные ЖК РФ.

По двум последним причинам договор может быть расторгнут по требованию любой из его сторон.

Суд может по своей инициативе или просьбе нанимателя предоставить последнему срок до 1 года для ликвидации тех нарушений, из-за которых наймодатель обратился с иском. При отсутствии адекватной реакции квартиросъемщика в указанный период в виде «работы над ошибками» владелец может повторно обратиться в суд с теми же требованиями, и суд примет его сторону.

В случае расторжения договора наниматель и иные домочадцы подлежат выселению по данному решению. При этом он может просить отсрочить исполнение принятого акта также на срок не более года.

Судебные основания для расторжения договора социального найма жилого помещения практически идентичны вышеуказанным. Он считается прекращенным также с момента выезда нанимателя на новое место жительства, со смертью одиноко проживающего квартиросъемщика, ввиду разрушения помещения.

Судебные споры

Это основной метод защиты прав сторон по договору в случае, если мирным путем не удалось договориться.

При этом стоит отметить, что всю досудебную переписку, в частности предупреждения об устранении нарушения прав, письма, предложения о пролонгации договора, об изменении его условий, лучше вести письменно. Так будет легче отстоять свою позицию при возможной судебной тяжбе.

Конечно, от недобросовестных нанимателей не защищен никто. Представьте, вы сдаете отремонтированную квартиру со всеми удобствами, мебелью, техникой и пр. Квартиросъемщики показались миловидной молодой парой. Вы, не утруждаясь, скачали в сети и подписали распечатанный шаблон договора найма. Вместе с тем, придя в квартиру через месяц, обнаружили испорченную мебель, прокуренный ковер, большую собаку, ободравшую обои и дверь, и гору тараканов на немытой посуде. Каковы же ваши действия в данной ситуации? Сначала необходимо зафиксировать все увиденное: с помощью видео, фото с отображением даты, соседей - путем составления акта в присутствии самого нанимателя. Выдать последнему предупреждение об устранении нарушений и пригрозить выселением через суд, установить разумный срок на ликвидацию «кошмара».

Этот пример, наглядно демонстрирует последствия, к которым может привести халатный подход к оформлению документов, отсутствие изначального определения границ дозволенного.

В данном случае стоит сразу оговориться, что в договор найма помещения, образец которого представлен в обзоре, перед его заключением лучше внести пункты о возможности содержания домашних животных. А также опись имеющегося имущества и его стоимость.

Если по истечении установленного срока жилец не примет никаких мер, то можете смело идти в суд с исковым заявлением о расторжении договора по основанию «порча и разрушение жилья», возможно, там будет и «систематическое нарушение прав соседей», а также требовать возмещения вам убытков.

В любом случае перед судом нужно собрать весомую доказательную базу.

Что касается сферы прав нанимателей, то здесь часто встречается нарушение в виде немотивированного повышения платы. Закон прописывает, что одностороннее изменение не допускается, если иное не предусмотрено договором. Когда такой оговорки нет, сумма должна быть неизменной на протяжении срока действия соглашения. В таких случаях редко встречаются тяжбы: люди либо договариваются, либо ищут более приемлемый вариант, поскольку судебный процесс также сопряжен с тратами и потерей времени.

Таким образом, наем жилого помещения – сфера довольно специфическая, требующая детальной проработки каждого пункта отношений. Упущение важных моментов может грозить печальными последствиями. Поэтому перед тем, как сдать или снять квартиру, заручитесь грамотным договором найма жилого помещения.