Расторжение договора купли-продажи: основания, сроки и оформление

При реализации разных крупных сделок, на основании которых продается недвижимость, автомобили или другие ценности, важно грамотно составить и оформить договор купли-продажи. Он должен содержать все сведения о продаваемом объекте и участниках сделки. При этом нередко может потребоваться расторжение договора купли-продажи. Важно разобраться, на каких основаниях может выполняться данный процесс, какие должны соблюдаться требования и условия, а также какие предоставляются для этого сроки.

Законодательное регулирование

Глава 29 ГК содержит основные сведения о том, по каким причинам может расторгаться данный контракт. Дополнительно именно разными статьями ГК регулируются другие значимые вопросы, к которым относятся:

• основания изменения и расторжения договора;
• обстоятельства, которые могут оказывать влияние на процедуру;
• описывается последовательный процесс расторжения соглашения;
• приводятся последствия расторжения контракта.

На основании ГК требуется обязательно регистрировать все сделки, которые совершаются с недвижимостью или транспортными средствами, что позволяет учитывать владельцев разных объектов.

Чтобы осуществить расторжение договора купли-продажи, недостаточно только желания одной стороны, поэтому обязательно должны иметься веские основания. Если вторая сторона не согласна с процедурой, то придется решать вопрос через суд.

Срок расторжения договора купли-продажи представлен тремя годами, так как они являются периодом исковой давности. Поэтому именно в течение этого периода можно расторгнуть контракт мирным способом или через суд.

Основания

Могут иметься разные основания для совершения данного процесса. Причины расторжения договора купли-продажи могут быть разнообразными, но наиболее часто это связано с нарушениями условий контракта одной из сторон. К таким нарушениям относятся:

• со стороны покупателя отсутствует оплата за предмет соглашения, а при этом нередко уже регистрируется автомобиль или недвижимость, а также другие ценности, указанные в контракте;
• покупатель выявляет, что в покупаемом объекте прописаны посторонние лица, которые могут быть несовершеннолетними, находящимися в тюрьме или являющиеся временно отсутствующими;
• продавец может отказываться снимать объект с регистрации в сроки, которые прописываются в договоре;
• нередко вовсе продавец или его семья не съезжают из проданной недвижимости в установленные сроки, причем уже после того, как права на объект передаются покупателю;
• во время заключения соглашения использовались какой-либо стороной поддельные документы или бумаги, содержащие недостоверные сведения;
• появление различных обстоятельств, требующих расторжения контракта, а при этом стороны никаким образом не влияли на их возникновение.

Все вышеуказанные причины должны подтверждаться официально. Это необходимо в случае, если сторона, нарушившая условия контракта, не захочет мирным способом расторгать соглашение, поэтому придется обращаться в суд. Расторжение договора купли-продажи автомобиля, недвижимости или другого предмета должно оформляться официально.

Условия процедуры

Сам процесс обладает многими специфическими нюансами, поэтому важно изучить все важные условия. Расторжение договора купли-продажи по ГК РФ должно осуществляться при учете некоторых факторов:

• первоначально инициатор должен попытаться решить вопрос мирным путем, для чего предлагается второй стороне возможность расторжения контракта;
• только при наличии отрицательного решения со стороны нарушителя условий соглашения можно подготавливать исковое заявление в суд;
• в ст. 450 ГК содержатся основные условия, которые должны соблюдаться при изменении или расторжении такого соглашения;
• важно доказать, что одна из сторон грубым способом нарушила условия контракта;
• изменение условий допускается при возникновении каких-либо специфических обстоятельств, на которые никаким образом не смогли бы повлиять участники соглашения.

Сторона, которая инициирует процесс, должна обладать доказательствами нарушений со стороны второго участника сделки. Все условия и причины перечисляются в ст. 450 ГК РФ. При этом важно доказать, что именно значимые пункты соглашения были нарушены.

Когда сделка признается недействительной?

Расторжение судом договора купли-продажи может привести к тому, что суд действительно признает, что данная сделка не может признаваться действительной, поэтому она аннулируется. Это приводит к тому, что все обязательства, возникшие ранее между двумя сторонами, становятся неактуальными.

К нюансам такого метода прекращения отношений относится то, что сторона, являющаяся виновной, должна будет возвратить другому частнику имущество по договору, а также выплатить неустойку или компенсацию за нанесенный ущерб на основании ст. 167 ГК.

Сделка признается недействительной при условиях:

• ее пункты нарушают законодательство;
• подписан документ был частично или полностью недееспособным участником;
• участвовало в сделке лицо, которое по состоянию здоровья не может отвечать за свои поступки, поэтому может обладать разными психическими отклонениями или вовсе доказано, что человек подписывал документ в состоянии опьянения или под наркотиками;
• участником выступает несовершеннолетнее лицо, чьи права были нарушены, так как не был оповещен о процессе опекун;
• к гражданам применялись разные меры принуждения, угрозы или шантаж;
• основной целью такой сделки являлся обман или сговор для совершения противозаконных действий;
• сделка была совершена, чтобы прикрыть другие правоотношения, причем обычно это необходимо, чтобы снизить разные налоги, которые должны перечисляться в бюджет.

Расторжение договора купли-продажи при таких условиях осуществляется через суд, но при этом лицо, чьи права были нарушены, должно обратиться дополнительно в полицию. По решению суда такая сделка признается недействительной, поэтому стороны должны вернуть все полученные ценности. Дополнительно они привлекаются к ответственности, причем она может быть не только административной и представленной в виде крупных штрафов, но и даже уголовной.

Поэтому перед подписанием любого договора важно убедиться, что оба участника являются дееспособными, совершеннолетними и отвечающими за свои поступки. Нередко вовсе требуется получение от участников медицинских справок, подтверждающих их оптимальное состояние здоровья. Это позволит предотвратить негативные последствия расторжения договора купли-продажи путем признания его недействительным.

Как расторгается контракт до регистрации?

Самым простым считается расторгнуть соглашение до того момента, когда оно будет правильно и официально зарегистрировано в Росреестре. Особенно это касается сделок с недвижимостью. Это обусловлено тем, что до регистрации именно продавец является владельцем объекта, поэтому в любой момент времени может расторгнуть сделку.

Если обе стороны пришли к мирному решению относительно необходимости прекращения отношений, то они должны составить специальное соглашение о расторжении договора купли продажи. В нем оговариваются все нюансы данного процесса.

Как расторгнуть контракт после его регистрации?

Наиболее сложной считается ситуация, когда документ уже был официальным образом зарегистрирован в Росреестре. В этом случае предмет сделки переходит в собственность покупателя.

Но даже при таких условиях в законодательстве предусмотрены определенные ситуации, когда все же можно расторгнуть контракт. Сюда относятся нарушения в самом соглашении, противоречие информации в нем нормам законодательства или возможность доказать, что продавец был невменяемым.

Досудебный процесс

Если возникает необходимость прекратить отношения, то первоначально надо попытаться решить вопрос мирным способом. Расторжение договора купли продажи путем общения сторон используется достаточно часто.

Для этого оба участники должны быть согласны с этой процедурой, поэтому не потребуется вмешательство судебных органов. Если же одна из сторон отказывается, то данное решение должно фиксироваться в письменном виде.

Как составляется предложение о расторжении контракта?

Если одна сторона желает отменить соглашение, то первоначально она должна в письменном виде направить другому участнику специальное уведомление. Надо подождать ответа в течение 30 дней. Если он является отрицательным или просто отсутствует, то можно обращаться в суд для принудительного расторжения договора купли продажи автомобиля или другого предмета.

Если второй участник положительно реагирует на это предложение, то можно без суда решить все вопросы. Для этого составляется специальное соглашение о расторжения договора купли продажи. В нем перечисляются основные условия, которым должны следовать стороны, чтобы полностью прекратить отношения.

Правила составления искового заявления

Если не получается мирным способом решить вопрос, то придется обращаться в суд. Иск может быть подан любой стороной в зависимости от имеющихся причин. При составлении данного документа учитываются некоторые правила:

• указывается, когда и где был заключен контракт;
• перечисляются основные условия этого соглашения, к которым относится сумма договора, сроки внесения оплаты, а также другие требования;
• надо по ст. 450 ГК РФ перечислить основания для расторжения этого контракта, так как суд должен быть уверенным в том, что действительно требуется этот процесс по закону;
• приводятся пункты, которые не были выполнены второй стороной;
• указывается на то, какие истец предпринял действия, чтобы попытаться в досудебном порядке решить возникшие проблемы;
• прописываются все требования истца, которые заключаются в необходимости расторжения контракта и возвращения ценностей или средств.

Интерпретировать нарушения сделки можно разными законодательными актами, поэтому выбираются истцами разные варианты. К ним относятся:

• по ст. 450 ГК возможно расторжение договора купли продажи в связи с существенными нарушениями главных условий контракта, поэтому одна из сторон не справилась со своими обязанностями;
• по ст. 452 ГК указывается, что имеется возможность для каждой стороны обратиться в суд уже после того, как будет подписан договор, но для этого должны иметься нарушения;
• ст. 395 считается общей для различных договорных обязательств.

Допускается через суд не только расторгнуть какой-либо контракт, но и взыскать с нарушителя условий договоренности неустойку.

Нюансы расторжения контракта через суд

При составлении искового заявления надо указывать не только на то, что контракт должен признаваться недействительным, но и на то, что требуется возвращать все имущество. Если заявление будет составлено верно, то выполняются истцом действия:

• передается иск совместно с документами, подтверждающими нарушение со стороны второго участника соглашения, в суд;
• назначается дата проведения судебного заседания;
• о ней оповещается ответчик;
• на заседании рассматривается дело исключительно на основании требований, заявленных истцом;
• если в иске указана необходимость возврата имущества, то по решению может не только осуществляться расторжение договора купли-продажи продавцом, но и присуждается возврат имущества покупателем, поэтому уже оформленное св-во о собственности признается недействительным.

Дополнительно истец может указать на необходимость взыскания с нарушителя условий контракта неустойку. Она может прописываться непосредственно в соглашении, а также может рассчитываться на основании закона, для чего учитывается размер ставки рефинансирования.

Какие потребуются документы суду?

Количество и виды документов, которые должны передаваться в суд совместно с исковым заявлением, зависят от того, начинается ли разбирательство покупателем или продавцом. Дополнительно учитывается, что выступало предметом соглашения, и какие пункты данного документа были нарушены второй стороной.

Стандартно расторжение договора купли продажи недвижимости через суд требует подготовки от истца документов:

• правильно сформированное исковое заявление со всеми требованиями истца;
• копия составленного соглашения между двумя сторонами;
• выписка из банка или другие платежные документы, которые подтверждают, что не были выполнены требования по оплате предмета соглашения;
• если инициатором выступает покупатель, то он должен документально подтвердить, что были нарушены условия сделки, поэтому он не получил в распоряжение недвижимость, а также не смог оформить ее на себя за счет того, что в объекте могут быть прописаны несовершеннолетние дети или люди, добровольно отказавшиеся от приватизации, поэтому они могут проживать в недвижимости до конца жизни без права на выселение;
• другие доказательства, которые подтверждают правоту истца, причем они могут быть представлены разными документами, показаниями свидетелей или справками из государственных органов;
• квитанция, подтверждающая, что истец уплатил госпошлину для рассмотрения дела в суде;
• если сам истец не может заниматься данным процессом самостоятельно, то он может передать полномочия доверенному лицу, для чего составляется и заверяется нотариально доверенность;
• другая документация, которая может потребоваться, чтобы подтвердить правоту истца.

Если во время судебного разбирательства невозможно прийти к какому-либо компромиссу, чтобы подписать мирное соглашение о расторжении отношений, то иск удовлетворяется при наличии серьезных нарушений, поэтому принудительно расторгается контракт.

Какое решение может приниматься судом?

Перед принятием решения оцениваются все моменты сотрудничества обоих участников. Расторжение договора купли-продажи покупателем или продавцом может требоваться по разным причинам. Поэтому удовлетворяется это требование в ситуациях:

• если отсутствует оплата купленного предмета от покупателя;
• нарушается письменное обязательство, причем как полностью, так и частично;
• обе стороны не обладают нужными документами, которые подтверждают оплату купленной недвижимости.

Не удовлетворяются требования истца, если у покупателя имеются доказательства, что средства были перечислены продавцу.

Если продавец имеет официальные бумаги, указывающие на то, что все предыдущие жильцы были выписаны перед подписанием соглашения, поэтому разные требования и претензии к нему являются неправомерными, то суд не будет принимать сторону покупателя, желающего оспорить сделку.

Нюансы расторжения контракта

Каждый участник сделки, на основании которой права на определенный объект переходят покупателю, должен знать о том, что при различных нарушениях и ситуациях можно расторгнуть такое соглашение. Поэтому перед подписанием любого контракта учитываются некоторые нюансы:

• сделки могут аннулироваться, если сторонами не выполняются возложенные контрактом обязательства;
• обязательно в соглашении надо указать срок, в течение которого должна вноситься оплата за недвижимость, автомобиль или другой объект;
• деньги должны передаваться перед регистрацией права собственности покупателем не объект;
• покупатель может отказаться от сделки, если в установленное время ему не была передана недвижимость;
• не допускается наличие на объекте разных обременений или ограничений в виде залога, ареста или прописанных несовершеннолетних лиц;
• передача любого объекта должна подтверждаться специальными актами или другими подходящими документами, причем они должны быть двусторонними и составляемыми в двух экземплярах;
• при нарушении условий соглашения имеется возможность взыскивать с нарушителя неустойку.

Таким образом, расторжение любого контракта, предполагающего продажу различных объектов, считается достаточно специфическим и немного сложным процессом. Для этого у инициатора должны иметься объективные и довольно значимые основания. Все они закрепляются в разных законодательных актах. Инициатором может быть продавец или покупатель. Первоначально надо попытаться урегулировать все спорные моменты мирным путем. Если не получается достичь договоренности, то придется обращаться в суд. При этом важно грамотно составить исковое заявление и подготовить другие документы, являющиеся подтверждением правоты истца. В иске надо указать не только требование на расторжение контракта, но и на возврат имущества.