При сделке с недвижимостью порой покупатели и продавцы указывают неправильную стоимоть объекта в договоре купли-продажи. Есть случаи, когда цена умышленно занижается, а есть случаи, когда завышается. Разбираемся в причинах таких странных, на первый взгляд, схем и рассматриваем последствия подобных действий.
Цена ниже рыночной
«Неполная стоимость в договоре» - такую фразу можно увидеть в некоторых объявлениях по продаже недвижимости. Это означает, что продавец фактически просит потенциального покупателя согласиться прописать в официальных документах цену на недвижимость, которая не соответствует действительности. Покупатель заплатит полную, фактическую стоимость, однако в договоре купли-продажи будет указана меньшая сумма.
Заинтересованность продавца
Основной мотив продавца — это сэкономить на подоходном налоге. Если квартира или дом находится в его собственности менее трех или пяти лет (в зависимости от ситуации), то в любом случае он должен будет заплатить 13 процентов от разницы между покупкой и продажей. Указав, что объект продан по меньшей стоимости, продавец заплатит меньше налогов.
Разберем на примере. Например, в 2020 году человек купил квартиру за 5 миллионов — ровно такая сумма прописана в договоре. Если он подождет до 2025 года, тогда ему не нужно будет платить подоходный налог. Но ждать человек не хочет, поэтому выставляет квартиру на продажу. Ее текущая рыночная стоимость составляет 8 миллионов. Если в договоре купли-продаже указать эту сумму, то придется платить 13 процентов налога от разницы, а составляет она 3 миллиона. Но можно неплохо сэкономить, если уговорить покупателя прописать в документах более низкую цену: вместо 8 миллионов 6, например. Тогда продавцу придется заплатить 13 процентов с одного, а не с трех миллионов. Согласитесь, что разница существенная.
Если инициатор - покупатель
Бывает и так, что прописать в договоре цену ниже рыночной предлагает покупатель. Такой вариант встречается реже, но все же имеет право на существование. Чаще всего такую сделку продавцу предлагает тот покупатель, который планирует приобретать жилье на деньги, имеющие незаконное происхождение. Грубо говоря, человек мог их украсть или получить вследствие каких-то мошеннических действий. В своих декларациях он указывает одни доходы, а на самом деле денег у него гораздо больше. Чтобы человеком не заинтересовалась налоговая, он и уговаривает продавца получить часть суммы от сделки с недвижимостью «в конверте».
Риски
Кто бы ни был инициатором занижения стоимости объекта в договоре, движет людьми одно - желание скрыть свои доходы. Соответственно, отчасти обе стороны являются преступниками, которые действовали в сговоре и пытались обмануть государство.
Если схема раскроется, то последуют штрафные санкции, предусмотренные Уголовным кодексом РФ, а именно:
- штраф в размере от 100 до 300 тысяч рублей;
- лишение свободы сроком до года;
- арест сроком до полугода;
- принудительные работы сроком до года.
Недействительная сделка
Больше всего, безусловно, рискует покупатель. Ведь в случае признания сделки недействительной он получит обратно меньшую сумму, которая прописана в договоре, а не ту стоимость, которую фактически отдал за объект.
Когда сделку могут признать недействительной? Например, если выяснится, что продавец — банкрот. Тогда имущество перейдет обратно в его собственность. Покупатель же, как и было сказано выше, получит деньги, указанные в договоре.
Аннулировать сделку могут также родственники продавца. Например, продавец — пенсионер, человек преклонных лет. После осуществления сделки родственники обращаются в суд и доказывают, что на момент подписания договора пожилой человек находился не в здравом уме и в твердой памяти, что у него деменция, например. Понятно, что покупатель в данном случае лишается части денег и жилья.
Завышенная цена
Иногда в договоре не занижают, а завышают стоимость объекта. Делается это по инициативе покупателей, которые хотят брать жилье в ипотеку, однако у их не хватает денег на уплату первого взноса.
Тогда они поступают следующим образом: уговаривают продавца завысить стоимость на 15-20 процентов. То есть на сумму первого взноса. Продавец пишет расписку, что якобы получил от покупателя эту сумму в качестве задатка (хотя никто ему ничего не заплатил). Эта расписка необходима для банка как подтверждение, что покупатель заплатил первый взнос.
Остаток суммы и составляет реальную стоимость объекта. Эти деньги покупатель получает в качестве ипотечного кредита. Ну а с продавцом рассчитывается банк. Вот и вся схема.
Последствия и риски
Реализовать такую схему гораздо сложнее, нежели продать квартиру с указанием заниженной стоимости. Дело в том, что покупателю нужно проделать много работы, но при этом нигде не попасться. Представьте, что сначала ему нужно каким-то образом убедить продавца написать расписку о получении финансов, которых он в глаза не видел и не увидит. Это первое. Второе — нужно будет подкупить оценщиков, чтобы те признали завышенную стоимость справедливой и адекватной.
Но нужно осознавать, что в банке тоже сидят далеко не глупые люди. Все ситуации с ипотеками перепроверяются по сто раз, ведь на кону — немалые деньги, и своими финансами рискует банк.
Если в банке заподозрят мошеннические действия со стороны покупателя и продавца, то сделку могут признать недействительной. Это минимальная штрафная санкция. Максимальное наказание — уголовное. Ведь по факту обе стороны были в сговоре, продумали целую схема обмана, да еще и умудрились ее реализовать. Понятно, что после такого инцидента покупатель автоматически попадет в черный список заемщиков. Вряд ли кто-то когда-то в будущем одобрит ему кредит или ипотеку.
Вместо заключения
Не соглашайтесь на сомнительные операции. Делайте все по закону, и тогда будете спать спокойно и ни о чем не тревожиться.
