Как известно, доход от продажи квартир физическими лицами облагается НДФЛ – налогом с доходов физических лиц. При покупке-продаже жилья на территории Российской Федерации он во всех случаях выплачивается в российский бюджет, пусть даже данную сделку совершают граждане других стран.
Упомянутая сфера юридических сделок настолько разнообразна и насыщенна, что может быть описана лишь внушительным многотомником. Данная же статья преследует гораздо более узкую цель: раскрыть некоторые особенности продажи квартир гражданами, если эта недвижимость пребывает в их собственности менее трех лет.
С юридической точки зрения срок предварительного владения квартирой перед ее продажей принципиален ввиду различной оценки базы налогообложения. Такой прецедент свойственен именно российскому законодательству. В США, например, такая сделка вообще не облагается налогом (не в этом ли кроется одна из причин разразившегося в 2007 году кризиса недвижимости?), Западная Европа, наоборот, демонстрирует более жесткий подход. Налоговый же кодекс РФ своим п. 17.1 ст. 217 потенциально освобождает от подоходного налога абсолютное большинство россиян - собственников недвижимости, являющихся таковым на протяжении трех лет и более.
Однако при менее длительном владении тем же налоговым кодексом (ст. 208 п. 1, пп. 5) закрепляется юридическая ситуация, когда налогообложению подлежит продажа квартиры. Менее 3 лет в собственности влечет за собой два альтернативных варианта определения суммы налога на доход (НДФЛ), оба - со ставкой 13% при продаже квартиры, которые мы рассмотрим позже. Кстати сказать, во Франции налоговики поступили гораздо жестче. Там при продаже квартиры в течение года после ее покупки подобный доход в бюджет составит треть ее стоимости.
Экономическая причина дифференциации
Почему государство демонстрирует столь разный подход в определении налоговой базы, взяв за ориентир такой, казалось бы, неэкономический показатель, как срок владения? Почему налоговиками взят за ориентир срок в три года?
Гораздо выгодней для собственника квартиры, если та его не устраивает, подождать более трех лет, а затем уж продать, чтобы купить новую, оставив все вырученные деньги при себе. Действительно, «классический» собственник так и поступает. Но по-другому мыслит спекулянт по недвижимости. Для него покупка–продажа квартир – бизнес. Через налоговый кодекс Российское государство не только ограничивает рентабельность таких спекуляций, но и ведет их учет, заодно привлекая в бюджет средства.
Варианты налогообложения
«Краткосрочный» собственник вправе избрать, как более выгодно для него будет облагаться налогом на доход (НДФЛ) продажа квартиры. Менее 3 лет в собственности – данный срок юридически определяет два способа определения базы этого налога в данной ситуации. Как уже упоминалось, ставка налогообложения при обоих вариантах составляет 13%.
Первый вариант предполагает предметом налогообложения чистый доход собственника как разницу между ценой покупки и ценой продажи. К примеру, собственник купил квартиру за 1,4 млн. руб., а продал за 1,9 млн. руб. Чистый доход собственника в 0,5 млн. руб обеспечила данная продажа квартиры. Менее 3 лет в собственности - обстоятельство, уменьшающее выгоду на сумму налога: (1900 – 1400)*13% = 65 тыс. руб.
Во втором варианте, если квартира досталась в собственность бесплатно, базой налогообложения служит ее продажная цена, уменьшенная на 1 млн. руб (Ст. 220 п. 1 пп. 1 Налогового кодекса). ФНС России письмом № ЕД-4-3/13578 от 25.07.2013 г. систематизирует порядок определения суммы вычета из базы налогообложения чистого дохода.
Допустим, что выручка от продажи квартиры составила 1,7 млн. руб. Собственник, продавший ее, должен уплатить в бюджет сумму (1700 – 1000)*13% = 91 тыс. руб.
Еще один вариант вычета из базы налогообложения
В ситуации, когда владелец квартиры вложил в ее ремонт средства, превышающие 1 млн. руб., то покупка–продажа квартиры для него может сопровождаться иным способом уменьшения налоговой базы. Согласно ст. 220 НК РФ он вправе уменьшить сумму полученных доходов на фактически понесенные, а также задокументированные расходы.
К чему приводит противозаконная «оптимизация налога»
К сожалению, бывает, что собственники квартир в сговоре с риелторами и покупателем намеренно занижают рыночную их цену, нередко противозаконно «оптимизируют» налоговые отчисления. Чем это чревато для ловкачей? Налоговая служба, определив факт занижения стоимости, вправе через суд разорвать сделку – вернуть квартиру собственнику. К тому же адекватный нотариус вправе отказаться регистрировать договор купли-продажи.
Резидент – нерезидент
Вышеуказанные ставки налогообложения действуют для резидентов, то есть для людей, которые проживают на территории России 183 дня в году. Абсолютное большинство в их числе составляют граждане России.
С другой стороны, владеть и распоряжаться квартирами как собственностью могут и нерезиденты – иностранцы и граждане России, проживающие преимущественно за рубежом. Для них продажа квартир облагается по повышенной ставке, более чем вдвое большей: 30%.
Момент приобретения права собственности
Как мы видим, сроком обладания определяется величина уплачиваемого налога, когда происходит продажа квартиры. Менее 3 лет в собственности определяются не как три календарных года, а как 36 месяцев, начиная с вполне определенной даты. Какими обстоятельствами определяется момент приобретения права собственности? В случае когда она приобретается путем приватизации, подписания договора дарения, купли–продажи, мены, ренты, как компенсацию за снесенный дом, моментом наступления отсчета этого права является дата регистрации свидетельства о праве собственности.
Точкой отсчета приобретения данного права для получателя наследства является смерть наследодателя. Владелец кооперативного жилья может назвать себя ее хозяином только в день окончательной выплаты пая.
Таким образом, продажа квартиры как сделка всегда соизмеряется со временем наступления права собственности.
Уточнение: речь идет не только о квартире
К квартирам, касательно применения налога на доход физических лиц, при их продаже приравнены также коттеджи, садовые домики, дачи, земельные участки под застройку, комнаты в квартирах, причем последние - только целые (юридический термин), то есть имеющие свой номер, например: комната №1 в квартире №7. Имеется в виду, что сделка купли-продажи квартиры – юридически стандартна. Ко всему вышеперечисленному недвижимому имуществу применимы ставки НК, уже упомянутые нами.
Но если комнаты не зарегистрированы каждая под своим номером, то вполне возможна ситуация, описанная ниже. Допустим, в квартире 4 комнаты, каждой из них владеет отдельный человек. Затем все продали свои комнаты, каждый примерно за 1,0 млн. руб. Налоговый орган свидетельствует, что в такой ситуации стоимость всех квартир суммируют, чтобы определить совокупную продажную цену. В этом случае продажа квартиры будет облагаться НДФЛ следующим образом: (4*1000-1000)*13% = 390 тыс. руб. Каждый продавец выплатит налог на доход как ¼ от совокупно начисленной суммы 390 : 4 = 97,5 тыс. руб.
Найти квартиру для покупки – проблема?
Поиск «нужной» квартиры для покупки – дело хлопотное. На первый взгляд, предложение рынка жилья пестрит многообразием предложения. Однако, если реально начать созваниваться с лицами, давшими объявление, то очень скоро вы обнаружите: они не спешат назвать номер дома, где квартира расположена. Последнее означает, что вы ведете разговор с посредниками рынка жилья, то есть с риелторами. Часто покупателей интересует именно продажа квартир от собственников. Но всегда ли оправдано это?
С одной стороны, конечно, хорошо, что рынок жилья структурирован, и на нем работают профессионалы. Это может уберечь лиц, совершающих данную сделку, от незаконных схем, чреватых в дальнейшем ее расторжением. Конечно же, за эту безопасность придется платить посреднику – агентству недвижимости. Вот примерные расценки за «уверенность и спокойствие»: аудит законности сделки – от 10 тыс. руб.; регистрация прав собственности на жилье – от 15 тыс. руб., «сделка под ключ» - от 20 тыс. руб. Действительно, есть доля здравого смысла в том, что человек, повседневно не связанный с юридической стороной сделок, обращается к риелторам.
Самостоятельный поиск квартиры
Впрочем, определенную категорию юридически грамотных сограждан все-таки привлекает возможность сэкономить деньги, произведя сделку без услуг риелторов. Продажа квартир от собственников более редка на рынке, ее надо искать. Легче всего обратить внимание на покупку квартир на первичном рынке, то есть от застройщика. При этом, чтобы избегнуть недоразумения, вначале следует разобраться, к какому классу жилья принадлежит строящийся или же построенный дом: VIP-, классик- или эконом-класс. Это можно определить по способу сдачи (под ключ или под самоотделку), площади квартир жилого фонда, по преобладанию в нем многокомнатных квартир. Узнайте, какие застройщики строят жилье в вашем городе. Наведите справки об их репутации и «послужном списке».
Продажа квартир от собственников на вторичном рынке жилья, как мы уже упоминали, более редка. Но энтузиасты ее поиска не унывают: прежде чем найти, сотни раз заходят и обновляют информацию сайта AVITO, причем чаще всего на такой поиск уходит несколько дней, скупают газеты с объявлениями, «под линейку» обзванивают номера владельцев объявлений и находят…
Однако не факт, что «успешно нашедший» покупатель жилья с лихвой не переплатит его собственнику поверх рыночной цены ту сумму, которую с него бы взял риелтор. Не секрет, что собственники квартир часто завышают их цену. Впрочем, для «настоящего покупателя» продажа вторичных квартир – также не турецкая грамота.
Если же решено покупать квартиру в «чужом» городе, то осторожные люди при этих обстоятельствах предпочитают действовать только через посредника, но не самостоятельно. При этом минимизируется вероятность возможных «неожиданностей».
Юридические действия при покупке квартиры
Перенесем акцент с обзора специфики НК, учитывающей резидентность, льготное условие, ставку налогообложения, вычет налоговый при продаже квартиры, на сугубо юридические формальности данной сделки.
Начнем с покупки квартиры, ведь это первый шаг выгодополучателя. С его стороны предполагается три блока действий.
Вначале покупатель проверяет документы продавца и ставит подпись на предварительном договоре.
Затем (если сделка происходит на вторичном рынке) подписывает договор отчуждения. В случае когда происходит покупка квартиры в новостройке (первичный рынок) подписи подлежит акт приема–передачи (возможно, вместо него – предварительный договор, регламентирующий инвестиционный вклад, долевое строительство, строительство на паевых основах).
Последний этап – государственная регистрация сделки. Для покупателя принципиально важно скрупулезно произвести все эти стадии. Причем особое внимание заслуживают случаи, когда производится срочная продажа квартир.
Признаки мошенничества
Мошенники же обычно пытаются сделать процесс продажи суетным, пытаясь скрыть существенные детали. Если подобные события начинают иметь место, и продавец пытается вас торопить, не стесняйтесь, резко прерывайте сотрудничество и говорите ему: «До свидания!» - это обезопасит вас от издержек.
Как известно, деньги любят тишину. Внимательно читайте оригинал договора купли–продажи, зарегистрированный нотариусом. Даже если вы предварительно вычитали его черновой договор-образец купли-продажи квартиры. Будьте бдительны - особенно относительно конечного текста, напечатанного нотариусом.
Предварительный договор
На первом этапе покупатель сперва уточняет цену, а затем изучает полноту пакета продажных документов. Покупателю следует проанализировать представленную теххарактеристику (форму №7), регистрацию жильцов в квартире, документ, предоставляющий право собственности на нее (договор купли–продажи, приватизации, дарения).
Если говорить подробней, то пакет документов для оформления покупки должен быть укомплектован следующими документами:
- заявлением о госрегистрации квартиры;
- договором купли-продажи (по нему определяются сроки продажи квартиры);
- документами БТИ - экспликацией и поэтапным планом квартиры;
- копией паспортного документа заявителя;
- квитанцией об уплате.
- находится ли продаваемое имущество под арестом;
- со всех ли наследников предварительно взято волеизъявление – согласие на продажу;
- не нарушены ли права лиц, проживающих в квартире.
На первичном рынке недвижимости застройщиком производится продажа квартиры. Какие документы нужны в этом случае? Обратите внимание на график строительства, когда запланирован срок сдачи квартиры в эксплуатацию. При этом не должно быть существенного различия со степенью готовности объекта к сдаче. Наведите справки о деловой репутации организации-застройщика, есть ли «на ее совести» долгострои. Далее контролируются документы, отображающие:
- госрегистрацию аренды участка застройки (возможно, права собственности на него);
- право застройщика на строительство;
- договор о привлечении денежных средств, инвестиционный контракт;
- план предоставления квартир.
Для лучшего взаимопонимания с продавцом желательно получить от него надежные контактные данные (имеется в виду режим онлайн), а также устно оговорить с ним предположительные сроки продажи квартиры, учитывая неспешное, качественное исполнение всех ее этапов.
Договор отчуждения или акт приема-передачи как второй этап покупки квартиры
Только после качественной предварительной проверки можно браться за второй этап покупки: подписание договора купли-продажи. Не важно присутствовал ли нотариус при подписании этого договора, однако обязательно требуется наличие акта приема-передачи либо договора отчуждения, подписанных на первой стадии.
Обратим ваше внимание на техническую деталь: в договоре отчуждения указывается продажная цена квартиры, она - составляющая исчисления базы налогообложения - НДФЛ при продаже квартиры.
Момент фактической передачи квартиры – договорной по своей сути, он может (по соглашению продавца и покупателя) быть выбран альтернативно:
- как момент подписания договора купли–продажи;
- соотнесен с его государственной регистрацией;
- приобретением свидетельства о праве собственности на квартиру.
Вывод
Анализ рынка жилья России выявляет некоторые позитивные тенденции. Это отмечают и признанные его аналитики, в частности профессор университета им. Плеханова Геннадий Моисеевич Стерник. Во-первых, дает ощутимые результаты государственная политика регулирования цен.
В долговременной перспективе происходит постепенная стабилизация цен с ориентировкой на их докризисный уровень, действительно экономически-обоснованный. В кратковременной наблюдается тенденция к стагнации (имеется ввиду колебание цен вокруг средневзвешенной на +/- 2,5%). На оценке квартир сказывается стабильный курс рубля: уже привычно, что цены на них стали «рублевыми». В значительной мере активизирует рынок жилья ипотека. Например, за 2012 год населению выдано ипотечных кредитов на сумму более 1,0 трлн. руб.
Однако, если отвлечься от этой безусловно позитивной динамики в сторону безопасности самого рынка недвижимости, то следует отметить риски, возникающие при покупке квартир без посредников. Зачастую непрофессионалы не знают определенных нюансов купли-продажи квартиры. На лексиконе специалистов такие сделки называют «незащищенными». Ввиду исключительной важности соблюдения юридического аспекта купли-продажи настоятельно рекомендуем обращаться к специалистам по недвижимости. Будь то продажа квартиры, менее 3 лет пребывающей в собственности, либо другая покупка–продажа жилья, все равно оплата труда специалистов окажется на несколько порядков дешевле, нежели риск прямого убытка.
